随着我国居民人均可支配收入的不断增长,人们对旅游的需求也膨胀式的扩大,旅游地产迎来了一个蓬勃发展的时期。西双版纳作为旅游大省云南省的旅居排头兵,旅游地产市场也顺势一片繁荣。然而,正因为版纳符合“旅游产业+房地产业+健康产业”的新型地产发展模式,不仅获得大量旅客的青睐,同时也吸引了大量的房地产公司,如:融创、万科、雅居乐等齐聚西双版纳拿地盖楼,使西双版纳楼市竞争激烈。其次,近年来房地产政策干预不断加剧,房产市场的客源面急剧缩小,而版纳地区地产开发商只增不减使得房产市场竞争更加激烈。面对上述环境,在版纳地区推出旅游地产新楼盘,只有从客户的角度出发,以自身楼盘为基础结合宏微观环境等因素,制定有效可行的营销策略才能占领市场。基于上述情况,本文以A公司“西双版纳橄榄坝知青文化村”项目及其营销策划现状的实际情况为基础,运用SWOT分析工具对项目的行业环境、营销的优势及劣势、机会及威胁进行分析,并提出项目现有营销策划的不足之处,再运用STP理论、7Ps理论及怀旧营销策略等市场营销理论对项目的市场定位、目标等进行深入探讨,然后对项目的组合营销策划提出优化方案。本文在分析过程中,提出了针对“知青文化”的怀旧营销策略、短视频直播促销策略以及线上营销渠道等创新点,丰富了市场营销理论在旅游房地产企业中的应用研究,为营销策略理论在实际营销中的应用与发展提供一定的实例借鉴和研究意义。其次,对于A公司“西双版纳橄榄坝知青文化村”项目而言,本文的相关分析及研究健全了项目的市场分析,优化了项目的服务营销策略,为项目在市场定位,目标市场的选择以及产品设计优化、促销渠道等方面提供了一些建议,有助于项目达到预期销售效果。