近年来,经济的腾飞发展也带动了房地产市场的繁荣发展,为了控制房价,避免房地产市场升温过快,国家出台了一系列限购政策,希望能够有效控制人们的购房欲望,来帮助房地产市场秩序逐渐恢复平稳,各地区会结合当地的实际情况考虑是否采取相关政策。与此同时,国家愈发重视社会福利,更加关注低收入、住房困难的群体,为他们解决住房困难,力推保障性质住房的政策。在这样的大背景下,部分人受到利益或其他各种因素的驱使,导致借名买房现象层出不穷。借名买房是指借名人与出名人达成合意,用出名人的姓名购买房屋并且登记在出名人名下,但按照约定,房屋的实际权利人依然是借名人。学界中对借名买房合同的效力颇有争议,对房屋产权应当归属于谁也是各有看法。研究借名买房问题的理论意义在于,从学理上分析和比较不同类型的借名买房合同的效力,以及在确定效力的前提下判断房屋的归属。在我国的法律目前没有明确规制借名买房行为的情况下,可以尽最大限度权衡各方利益,得出公平正义的结果,避免类案不同判的现象出现,能够对司法实务做出有利的引导,是此项研究的意义所在。本文内容主要分为四个部分:论文的第一部分旨在提出问题。首先介绍了三组案例,每组案例包含了两个有不同裁判结果的类似案情,将两个案例进行对比分析。同时通过检索案例和统计数据,分析了近五年的审判情况,总结出审判借名买房案件的关键要素:一是借名人和出名人之间是否存在真实的借名合意,二是借名人是否实际支付了包括贷款在内的全部房款。其他要素诸如有无借名必要、房本由谁持有、诉争房屋的实际使用情况等,可作为参考要素,为法官的价值判断提供空间。另外,导致类案不同判存在的原因主要有:各法院对政策的重视程度不同、审理类似案件的证据标准有所差异、个别案件可能忽视公平正义等。论文第二部分是对借名买房关系的界定。先分析发生借名买房的几个主要原因,之后总结归纳出:一个完整的借名买房合同属于复合型合同,涉及到三个主体和两个合意,必须由借名人和出名人之间的借名合意,以及出名人和出卖人的之间买卖合意共同组成,前者是内在与动机,后者是外在形式与载体。只有两个合意均为有效时,借名买房合同才是有效的。论文的第三部分探讨借名买房合同的效力。指出学界中主要有“有效说”和“无效说”两种不同的态度,前者认为我国没有明确否认此类合同的效力,应当充分尊重和保护当事人的真实意思,后者则认为借名买房本身就属于一种欺瞒、虚假、违反诚信之行为,不应认可。笔者的看法是不能一概而论,不应简单地站在单一角度看待问题。首先要对该行为进行类型化分析,然后结合《民法总则》的相关规定,分析合同的效力。经过分析,规避“限购令”的这类合同不存在违法、虚假、恶意串通、损害国家利益的情形,在是否损害公共利益方面,要衡量借名协议所要追求的私人利益是否超越了公共利益界限,达成借名协议的动机可作为违背公共利益与否的价值判断因素。购买经济适用房的借名协议应当因损害公共利益而无效,从而导致借名买房合同无效,但大量案例存在使无效合同转化为有效的“等待期”,使此类合同效力不绝对无效。论文的第四部分为借名买房情形下的房屋产权归属。首先提出学界对归属约定效力的争议,分为“物权说”和“债权说”,前者侧重于保护实际权利人即借名人,后者侧重保护法律推定的权利人即出名人。笔者认为应当分情况讨论,综合运用。在合同有效的前提下,不涉及第三人时,倾向于“物权说”,以维护借名合意的内部稳定;涉及第三人时,倾向“债权说”,以保护第三人与出名人的交易,但前提是第三人必须为善意。在合同无效的情形下,不应简单将房屋判归出名人,因为出名人有不诚实信用之嫌,可能导致借名人遭受不公正,此时基于无效而返还房屋给出卖人、恢复原状,或由政府相关部门收回较为妥当。