现行的宅基地制度是计划经济时代的产物,为了适应一个静态的农业社会,国家通过制度设计,限制或禁止宅基地使用权的取得、转让、抵押等方面。鉴于当时计划经济体制以及城乡二元结构的时代背景,限制宅基地的流转具有合理性,但随着城镇化发展,城乡二元结构体制逐步走向城乡融合,尽管宅基地相关的法律、国务院以及地方政府规范性文件众多,但是仍无法回应实践中宅基地利用暴露出来的问题。为了解决农民市民化和宅基地资本化的问题,提高宅基地利用率,增加农民财产性收入,2018年提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。第一章通过分析宅基地“三权分置”试点地区和试点以外的地区在宅基地使用权流转中存在的问题,发现在试点以外的地区,现行的宅基地使用权因其原始取得的身份限制,导致实践中对权利转让范围、权利能否继承和是否要区分继承人身份等问题存在争论,以及权利的禁止抵押造成房屋所有权抵押困难。在房地不可分的情形下,现行宅基地使用权保障功能的超载直接影响了房屋所有权财产价值的的实现。而在宅基地“三权分置”试点地区,通过调查可知,各个地区对“资格权”和“使用权”的权利性质和权利主体的认定有争议性。第二章参考宅基地“三权分置”的有关研究,通过理论研究和实践层面的思考,对宅基地“三权分置”中权利性质作出分析。在“三权分置”政策语言向法律规范的转化中,应以法律逻辑为基础,结合宅基地使用权法律制度以及“三权分置”蕴涵的政策目的,准确理解“三权”的权利性质。宅基地“三权分置”改革的目标在于维持集体所有权的同时,增强宅基地使用权的财产权属性,“所有权”和“使用权”仍对应的仍是集体所有权和宅基地使用权,新增的“资格权”,为宅基地分配请求权,归类于成员权中的自益权,是集体成员权的子权利,法律应当注重对集体成员权的保护。因此,物权的权利构造仍表现为“集体所有权——用益物权”。现行《物权法》中的宅基地使用权取得和流通有很强的身份限制,虽为用益物权,但无法发挥权利的财产价值。在将宅基地“三权分置”下的“资格权”定性为成员权的基础上,“使用权”应塑造为地上权,放宽权利身份限制和地区限制,权利流转应具有开放性。“三权分置”并不是对“两权分离”的全盘否定,而是在延续“两权分离”基础上的自我完善。“三权分置”下的宅基地使用权与与现行的宅基地使用权相比,具有完整的用益物权权能,包括占有、使用和收益,权利具有固定的期限,可以比照国有住宅建设用地使用权70年年限,当期限届满后,“资格权”人有权向集体申请续期,不具备“资格权”权利的主体因取得房屋所有权而占有或使用宅基地的,集体可以收回宅基地并对房屋进行补偿,或者借鉴法定租赁权从而对宅基地有偿使用。第三章对宅基地流转理论及路径作出探讨,尝试为宅基地现存困境提出相应的理论方案。在“三权分置”下的宅基地使用权应当坚持以成员身份为原始取得的标准,遵循“房地一体”原则,宅基地所有权和使用权权属应具体到自然人,物权变动模式应采用登记要件主义。在权利期限内,宅基地使用权人有权将权利转让,并对受让人范围、收益分配以及土地用途提出自己的见解。当然,作为一项独立的用益物权,权利属于遗产范围并且可作为抵押权的客体,对抵押权的设立和实现提出了相关的设想,可以尝试更换抵押标的、强制管理等措施以保障抵押人不失地。