预告登记制度发端于普鲁士法,是不动产登记法上一项重要的制度,其主要目的在于通过预告登记,保全关于不动产物权的请求权在将来得到实现。2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》第20条对预告登记制度作出了规定。本文从预告登记制度基本理论研究入手,提出预告登记现存的不足之处和改进的意见。同时对预告登记和预售合同登记备案制度进行比较,从实践层面对预告登记的构建和完善提出建议。　　本文分成五部分,主要内容如下:　　第一部分是对预告登记制度的概述,主要介绍预告登记的概念、相关概念的比较以及预告登记的性质。首先,本文介绍了学者对预告登记的定义,并提出笔者自己的观点;其次,本文对本登记、异议登记、预告登记等概念进行了比较、辨析,以明确预告登记在不动产登记法体系中的地位;最后,笔者认为经预告登记后权利的性质为“特殊债权”。　　第二部分介绍了预告登记如何发生,主要包括预告登记的适用范围和发生的条件。通过与德、日及我国台湾地区立法比较,本文提出应当扩大预告登记的适用范围,以更好的适应社会经济的发展。本部分第二节主要论述了预告登记的发生条件,包括预告登记的要件以及申请人两个部分。笔者认为,在当事人双方已有约定共同申请预告登记的情况下,如果一方当事人不履行约定,另一方可以依约单独进行预告登记的申请。　　第三部分主要阐述了制度的核心,预告登记的效力问题。笔者通过与德、日、瑞、我国台湾地区比较立法研究,指出了我国预告登记制度在效力上的不足,特别是对中间处分行为并未采取相对无效的立场,并由此导致了预告登记顺位效力的缺失。我国应当对中间处分行为采相对无效之立场,并对预告登记保全顺位的效力和破产保护的效力进行规定。　　第四部分是从实践层面对预告登记制度进行研究。当前预告登记在我国最主要的适用是在预售商品房领域,本文将商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度进行比较,指出商品房预售合同登记备案制度的价值所在,明确了两者之间的差别,并提出了坚持以预售合同登记备案制度为主,预告登记制度为辅的预售商品房法律风险防范体系。　　第五部分是对本文的一个总结,主要内容是笔者对完善我国预告登记制度提出的建议。主要包括三个部分,分别为健全法律效力,扩大适用范围,拓宽效力期限,以使预告登记制度能更好在实践中发挥其功用。