本文主要研究了在当前房地产开发企业所面临的不确定性环境下，如何运用实物期权理论和方法分析房地产投资决策问题。房地产业是推动国民经济发展的重要产业之一，对其他众多产业有着巨大的关联带动作用。房地产开发投资作为房地产业的重要组成部分，其发展状况直接影响着房地产业的成长。但是，现有大量商品房的空置问题，已经为我国房地产开发企业的开发投资决策敲响了警钟。同时，未来又存在着巨大的房地产需求。如何进行科学有效的房地产投资决策，已成为房地产理论界和实业界不容回避的重大问题。　　在这种情况下，将实物期权分析方法引入房地产投资决策领域可能是一种较为明智的选择。另一方面，现有的传统房地产投资决策方法（以NPV法为代表的DCF法）已暴露出难以避免的许多缺陷，重要的是，它无法解决不确定性环境下的房地产投资决策问题。基于此，面对国内外日益增加的环境不确定性，为实现房地产开发企业在实际开发投资中的期望收益最大化，本文尝试在理论上提出了一个不确定性环境下房地产投资决策的实物期权分析框架，并结合实际房地产开发案例做了有益的尝试。虽然目前在中国应用该分析框架还存在诸多现实障碍因素，但它一定会对房地产开发企业管理者的投资决策思维方式产生深远的影响。　　本文的基本结构与主要内容如下:　　导论。阐明本文选题提出的意义、研究范围、研究方法及主要创新之处，概括性地描述了本文的核心思想。　　第一章，传统的房地产投资决策的理论和方法:文献回顾与评价。本章首先回顾了房地产投资决策所根据的传统投资决策理论，即乔根森(Jorgenson)的新古典投资决策理论和托宾(Tobin)的“q”理论，并指出它们的本质是净现值法。然后简要评述了不确定性情况下房地产投资决策所常用的一般决策准则（主要有最大最小期望值准则、最大最大期望值准则、赫威斯准则、最小最大后悔值准则和等概率准则）和传统投资决策方法的代表——净现值法(NPV法)，并对净现值法的主要缺陷作了初步分析，为实物期权理论和方法的引入奠定了基础。　　第二章，房地产投资决策实物期权分析的理论基础。为了弥补净现值法的缺陷，解决不确定性环境下的投资决策问题，本章引入了实物期权理论。首先分析了实物期权理论和方法产生和发展的理论和时代背景:金融工程的兴起和发展;现代金融理论的发展和应用;传统投资决策方法无法解决企业发展环境中的不确定性。然后概括地阐述了实物期权分析方法产生的理论基础——布莱克一舒尔斯金融期权定价理论。在此基础上，对20多年来国内外实物期权理论研究的发展概况和实物期权方法在各个领域的实际应用状况作了较为详细的述评，并结合实际情况对实物期权理论的未来发展方向（实物期权模型的一般性、博弈论与实物期权模型的结合、将实物期权扩展为代理问题、实物期权的适应性和应用性等）进行了初步展望。这在理论上为实物期权分析方法在房地产投资决策中的应用做了铺垫。　　第三章，房地产投资决策实物期权分析的实践参照。本章首先通过对净现值法(NPV法)与实物期权法的比较，深刻分析了实物期权在企业投资决策中的战略价值，指出在不确定性环境下，实物期权分析方法是众多企业（包括房地产开发企业）进行重大投资决策的有效方法。然后仔细阐述了实物期权法的基本分析框架，包括投资项目与实物期权的对应关系、不同实物期权的价值构成、实物期权的定价原理和定价要素修正等问题。在此基础上，介绍了国外运用实物期权方法对自然资源开发投资期权定价分析的一些实际案例，以说明实物期权分析方法的有效性。这在实践方面为实物期权分析方法在房地产投资决策中的应用提供了有力佐证。　　第四章，房地产投资决策的实物期权分析框架及其实际运用。本章首先对房地产、房地产市场和房地产投资的特性作了深刻分析，目的在于从一般意义上说明房地产投资决策的重要性。然后简要阐述了传统的房地产投资决策分析框架、存在的不确定性因素及其一般处理方法（盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法），并指出了它们的重要缺陷——反映不出房地产开发企业的管理者在不确定性环境下投资行为的主动性特征。在此基础上，结合房地产开发项目的期权特性（不确定性、灵活性和不可逆性），根据布莱克一舒尔斯期权定价的原理和单个实物期权定价的思路建立了房地产投资决策的实物期权（延迟期权）模型，并对模型的输入变量作了修正。接下来，提出了房地产投资决策实物期权分析的具体过程，以增强其可操作性。最后，利用房地产投资决策的实物期权模型对国内某著名房地产开发公司天津分公司的一个房地产开发案例作了应用尝试。　　第五章，房地产投资决策实物期权分析在中国的适用性及政策建议。虽然目前中国存在着诸多制约房地产投资决策实物期权分析的现实因素，但是，作为一种全新的投资决策方法，实物期权分析方法在房地产投资决策中应用是一种必然趋势，而且有着较为广阔的发展前景。基于此，提出了许多重要的政策建议，以促进实物期权分析方法早日应用于潜力巨大的中国房地产开发投资事业。　　结论。综合并再次明确本文的主要观点，指出尚未完成的和有待进一步研究的主要相关课题。　　本文的主要创新之处有以下几点:　　第一，在国内首次全面比较分析了传统投资决策方法（净现值法）与实物期权分析方法的不同之处，深刻剖析了传统投资决策方法的几个重大缺陷，如静止地考虑决策问题，假定投资是可逆的，忽视项目潜在价值、灵活性价值等，对于促进企业管理者的决策思维从“害伯不确定性(→)使投资最小化”转变为“从不确定性中取得收益(→)使知识最大化”具有重要意义。并提出了实物期权分析方法不是对传统投资决策理论和方法简单否定，而是对其进行必要的修正和完善这一观点。　　第二，目前国内外的许多文献对于实物期权产生和发展的背景问题，涉及甚少，且不全面。本文对此作了尝试，首次全面分析了实物期权理论和方法产生和发展的背景。并在全面综述国内外实物期权理论发展和应用状况的基础上，尝试探索了实物期权理论研究的未来发展方向:一般意义上的实物期权模型建立问题、博弈论与实物期权模型的结合问题、实物期权扩展为代理问题、实物期权的适应性和应用性问题等。　　第三，在国内首次将实物期权分析方法引入房地产开发投资决策领域，第一次从实物期权的角度分析了房地产开发投资项目的特性，尝试建立了房地产投资决策的实物期权（延迟投资期权）模型，进行了模型输入变量的修正，并提出了一个尚待完善的房地产投资决策实物期权分析法的实施过程，以及结合国内实际房地产开发项目做了初步的应用尝试。　　第四，尝试详细分析了目前阻碍实物期权分析方法在中国房地产投资决策领域应用的主要因素，并结合这些主要因素提出了许多相应的政策建议，这在国内也尚属首次。　　第五，虽然目前房地产投资决策的实物期权分析方法在我国实际的房地产开发投资中的应用存在较大的难度，但是，引入这种全新的决策思维方式将会给不确定性环境下的整个房地产开发投资决策乃至其他房地产相关投资决策领域提供一种崭新的思路。