随着社会经济的快速发展，建筑能耗随着居民生活水平的提高逐年递增，能源紧缺及其引发的各种社会问题制约着我国的可持续发展。我国既有建筑中相当大数量是建造于上个世纪八、九十年代，普遍存在围护结构保温性能差，门窗气密性差、室内热环境差、建筑节能的水平低等问题。因此，既有居住建筑节能改造势在必行。在我国当前建筑节能改造工作强制推行的大形势下，对改造效益的评价显得越来越重要，具有非常重要的意义。构建既有居住建筑围护结构节能改造效益综合评价体系进行效益评价，可以发现当前节能改造中存在的问题，为后续的建筑节能改造工作提供指导，进一步推进我国既有居住建筑的节能改造工作。本文在查阅大量文献资料的基础上，主要采用定性与定量分析相结合和实证分析的方法进行研究。首先，通过对北方采暖地区气候特点和居住建筑围护结构节能现状的分析，从居住建筑围护结构各个部位出发归纳和阐述了目前北方采暖地区节能改造的技术措施。其次，从技术效果、经济效益、环境效益和社会效益四个方面分析既有居住建筑围护结构节能改造所产生的效益，并给出了效益量化的方法。再次，在以上分析的基础上，从技术效果、经济效益、环境效益和社会效益这四大方面构建适用于北方采暖地区的居住建筑围护结构节能改造效益评价指标体系，利用属性层次模型确定各指标权重，引入模糊数学理论，构建模糊综合评价模型，并以此作为围护结构节能改造效益综合评价的工具。最后，用所构建的效益综合评价模型进行实证研究。通过对北京市一住宅小区围护结构节能改造项目进行效益综合评价，其评价结果与实际情况基本相符，验证了模型的合理性和适用性，并指出了节能改造中存在的问题。