在旧有的发展方式中,地方政府通过土地财政模式,获取了大量财政收入,有效地推动了地方经济发展和城镇化进程。但土地财政模式也引致了经济结构转型困难、农民土地权利受损等一系列经济和社会问题,同时中国经济和房地产市场进入“新常态”,以土地出让金为主的土地财政变得愈发不可持续,地方政府的土地财政转型势在必行。本文旨在通过对土地财政的制度背景、成因及经济效应的全面分析,提出土地财政的转型路径及政策建议,为土地财政转型提供借鉴。本文首先分析了土地财政的概念和构成,并对我国31个省级地方政府2003年至2012年的土地财政规模进行了测算,分析和比较了土地财政总体规模、结构和地区间差异,发现土地财政规模巨大、增长迅速,但其波动性较大；在土地财政总量中,土地出让金占60%左右,房地产直接税和间接税占40%左右；分地区看,中西部地区的土地财政占比逐年上升,东部地区下降。接着从分税制财政体制、土地征收和有偿出让制度、政绩考核制度等三方面阐述土地财政产生的制度背景,进一步分析土地财政的主要成因：地方财政压力和政治考核激励,并通过建立面板数据模型对其成因进行了实证检验。然后分析土地财政的经济效应：一是通过扩展柯布-道格拉斯函数,将土地财政加入其中,实证分析土地财政对经济发展的贡献。二是分析了土地财政引致的经济问题：经济结构转型困难、地方债务和金融风险、房地产市场扭曲、人口城镇化滞后。进而提出土地财政优化与转型的路径：从“增量模式”向“存量模式”过渡,从“出让金为主”向“土地税收为主”过渡以及进行房地产税收资本化和证券化。最后从顶层设计和地方探索两个层面提出促进土地财政转型的政策建议。顶层设计层面：一是完善分税制,构建合理的政府间财政关系；二是进行土地制度改革,建立完善的土地房产市场；三是转变地方政府职能,改革政绩考核体制。在地方探索层面：一是探索房地产税改革,培育地方主体税源；二是发行以房地产税为担保的中长期离岸人民币债券；三是探索新的城市建设融资渠道和运营模式。