在同质化竞争严重的商品经济时代,随着消费者水平不断提升,他们越来越倾向于选择那些有利社会、自然环境的企业产品及服务。顺应全球买方市场心理变化趋势,从公司战略层面导入社会营销是一种市场化营销需求。而在中国房地产行业,大型旅游度假地产项目开发已蔚然成风,但也由此而带来了新的市场营销挑战和问题。探讨如何通过社会营销和社会营销策略优化研究,达成旅游地产开发企业与自然资源、市场资源、社会资源的多方共赢、协同合作,在“推动新时代绿色发展、加强生态文明建设”的政府号召下,具有与时俱进的研究意义。本文以顺天洋沙湖国际旅游度假区营销策略为研究对象,首先从该旅游地产项目的内外部环境分析入手,运用PEST、SWOT营销分析工具,采用企业内部员工深度采访调研,挖掘顺天洋沙湖社会营销的优势和机会点,发现企业公益慈善运营过程中存在的问题与不足。进而发现问题、解决问题,通过确立顺天洋沙湖社会营销STP战略,运用社会营销4P理论,详细阐述社会营销产品、渠道、促销及价格优化策略,量身定制系列社会营销策略优化方案,创造性补足顺天洋沙湖原有市场营销推广问题并帮助改善企业内外营销环境。接下来,在社会营销优化策略支撑下,从优化方案层面设计了永久性社会营销公益产品、建设绿色环保的惠民产品、打造O2O可持续农副水产品牌、守护渠道周边贫困家庭留守儿童、协同全社会渠道资源提高受众满意度、号召在线付费、终生认养野生动物、零垃圾文明游园等社会营销策略优化方案。最后从企业内部保障、资金保障、公共关系保障等方面提出了优化实施保障措施及优化实施效果评价。本文旨在实现社会营销与市场营销共生共赢,另辟蹊径寻找新的市场营销突破口,解决当代旅游地产项目普遍面临的市场定位模糊、新增客户市场难等问题。通过弘扬顺天集团积极向上的公益观、社会观,打造企业独特的社会营销优势战略,挖掘其长期可持续发展竞争力。顺天洋沙湖社会营销策略优化研究对国内民营、上市企业的公益事业创新研究可以起到抛砖引玉的参考作用和应用价值。