近二十几年来,我国房地产行业飞速发展。在工程项目的建设实践中,项目建设组织模式和项目实施的合同结构一直是建设单位和工程监理单位关心和思考的重点。在很多的项目实践中,由于对项目的建设组织模式和实施中的合同结构选择缺乏系统分析和论证,合同结构设计不当,使得项目管理的组织协调工作十分复杂和困难,直接影响了项目目标的控制。本文首先对目前国内外建筑市场的几种典型发包模式作了阐述,通过剖析各种发包模式的特点和适用范围,探讨房地产企业如何根据企业自身的特点、项目的要求及管理的目标,选择适合本企业的发包模式。同时,建议我国现阶段大量存在的管理能力弱、人员少的房地产企业采用“施工总发包+专项分包”的发包模式。本文通过分析“施工总发包+专项分包”的操作要点,深入地剖析如何通过使用这种发包模式以达到工程建设项目成本、进度、质量三大控制目标。还通过分析“施工总发包+专项分包”的操作难点,提示这种发包模式的局限性和可能存在的风险。最后,本文通过实际案例,进一步深入说明“施工总发包+专项分包”实际操作情况及其在工程管理中达到的成效。研究结论期望为房地产开发企业如何通过选择一种适合自己的发包模式,以达到项目管理目标提供参考。