房地产市场逐渐由买方市场过渡到卖方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,房地产市场逐步由以往暴利阶段转变到微利时期,激烈的竞争需要企业在项目开始前就进行项目的需求分析,因此完善房地产市场需求理论和方法对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义。 通过查阅国内外房地产市场需求理论的现状及其发展历史,发现国内在前期策划阶段市场分析的理论和实践比较欠缺,对此阶段的市场分析不够重视,导致了空置面积和房价的大幅上升,引起了诸多的矛盾。所以本文结合国内外前期市场的研究成果,讨论了在前期策划阶段影响房地产市场需求的因素。首先通过对城市规划的研究发现线状和面状基础设施对房价影响较大,线状的影响集中在建设期,面状影响比较平稳;结合规划的特点对房地产企业提出了要根据基础设施的类型来确定投资时期和重点。 在需求方面,结合大连市房地产的调查资料提出了把房地产消费者用马斯洛模型进行分层分析,通过分析各个阶层目标消费者的特征,得出了影响各阶层的关键因素。 结合前几章的市场影响因素的分析,利用灰色关联理论计算出了影响大连市房地产市场需求的主成因素:房地产价格和支配收入,通过计量经济学组合预测理论和利用SPSS逐步统计分析,以房地产价格和支配收入为主成因素建立了大连市六区的房地产市场需求的初步模型,再结合各因素之间的相关分析表,简化了模型,提高模型各因素之间的独立性,计算出了大连市的房地产市场需求量。结果表明大连市房地产市场需求增量比较稳定,土地供应不稳定,房地产企业平均开发量较低等。所预测结果为大连市房地产企业和政府机构提供参考,促进大连房地产市场的健康发展。