随着建设项目的复杂化和思维方式的转变,人们对项目造价的理解发生了变化,人们不再将项目看成是建设活动的静态产品,而是拥有未来收入或收益的动态产品,评价一个项目的成功与否,成本最低化或规模最大化不再是唯一的评判准则,如何在全寿命周期成本最低的基础上寻求整个项目的价值,这是项目造价管理思维方式的重大转变。并且随着市场经济的发展和建筑业专业分工的不断细化,在建设项目全寿命过程中,涉及越来越多的利益主体,他们之间的利益冲突和沟通协调障碍增加了项目成本管理难度,有时直接导致成本大幅度增加。如何解决这些问题,成为目前研究的一个难点问题。项目的不同利益相关者有着不同的需求,项目的开发都会对一部分利益相关者的利益造成正面的或负面的影响,进而引发矛盾和冲突,使得项目的价值很难实现。如何才能确保建设项目实现利益各方价值的最大化,进而使得项目取得更好的经济效益和社会效益呢?这就需要对利益相关者进行界定,在这个基础上,对利益相关者的需求进行分析,并权衡他们的利益冲突,最后取得整体价值的最大化。本文从首先从价值管理理论的利益相关者的需求分析入手,通过对利益相关者进行识别和界定分析,最终确定关键利益相关者,对关键利益相关者的需求进行分析,在明确需求的基础上确定建设项目需要达到的功能标准与要求,这些功能是满足需求的基础与保障,最终将以项目的功能要求为依据建立项目的功能体系图；其次通过对房地产的成本分析,建立了利益相关者的全寿命周期成本的构成表;之后,在功能分析及成本分析的基础上建立起的功能评价体系、成本测算体系和价值评价体系。最后通过案例分析来印证价值管理在全寿命周期成本控制中所发挥的作用。本研究有效的从各个利益相关者中找出将项目关键利益相关者,并把他们的利益需求通过功能分析转化为项目可交付成果的功能目标,能够有效指导项目设计和建设管理工作,达到实现商品住宅项目的价值最大化的目的。