现阶段,我国的城市建设正经历着革新发展。商业地产需要尝试利用已有物业空间,挖掘更大价值,将战略发展的重心从有限的内部空间转向更大区域范围内产业的融合发展。近年来,成都市围绕推动传统产业和产业园区转型升级展开了一系列实践探索,作为基金产业集聚区的T基金小镇也被要求承担更多职能,转型升级成为其当前面临的重要挑战,对其展开战略转型研究具有一定现实意义。本文的研究思路按照如下逻辑展开:首先,选取T基金小镇作为研究对象,对涉及到的基本概念进行界定,就相关理论进行梳理研究,为后文分析提供理论参考;其次,采取实地调研与案例研究相结合的方法,掌握T基金小镇战略现状与面临的困难问题,说明其转型的必要性;随后,运用战略分析工具对T基金小镇内外部环境加以分析,综合条件进行战略转型策略研究;最后,根据研究结果,提出T基金小镇战略转型的方案、策略与实施。从T基金小镇自身情况来看,主要面临以下几个方面问题:一是未确定一条特色化、差异化的战略发展路线,定位不明确;二是物业空间饱和,现有载体的承载能力不足;三是对园区产业服务能力无法满足行业发展需求。通过分析整体战略环境,对当前T基金小镇发展的机遇与挑战进行总结发现:一是目前区域经济发展势态良好,对产业园转型升级起到推动作用;二是基金小镇同业涌现,发展模式同质化明显,存在竞争关系;三是自身通过几年发展积累了一定的产业资源和品牌口碑,有足够的底蕴支撑其转型;四是产业园区原有的发展模式,难以适应现代产业和城市发展的要求,对产业升级难以进行有效支撑。据此,本文提出T基金小镇战略转型的策略与实施意见:依据现有条件,从提供物业租赁功能的商业地产向产业功能区转型,从简单的空间聚集向产业功能承载与输出的模式转变,从机构办公物业集聚平台向特色产业服务平台而转型,结合区域产业特色实现自身差异化发展。在实施上,提升产业能级,为转型发展积蓄能效;确立并坚持小镇的发展内核,加大产业服务的深度。本篇研究,对当下尚以商业地产为主要功能的基金小镇产业园区如何适应新的发展要求,进行产业功能区的转型发展,提供了一定的参考与借鉴意义。