随着各地房地市场的蓬勃发展,房地产业已经成为各城市的重要产业或者支柱产业,对各地经济的发展起着重要的作用,房价的高涨给房地产开发商带来了土地开发的热情和投资的上升,同时也拉动了地方经济的增长。但是随着各大城市房价的不断上涨,已超出普通城镇居民的承受极限,对居民消费产生很大的影响,成为当前被社会各界广泛关注的问题。研究房价波动对消费的影响主要涉及投资需求和消费需求即房地产市场投资和居民消费领域,是关乎我国居民住房和消费迫切需要解决的问题。本文正是基于这一背景,对房价的波动对城镇居民消费的影响进行深入研究,采用定量分析与定性分析相结合的方法对我国房地产价格与居民的可支配收入水平、消费水平之间关系进行分析。　　 本文第一章首先阐述了研究背景和研究意义及研究内容和结构。近年来,我国房地产价格持续上涨引起广泛关注,相关统计数据显示:我国在2002年-2005年,2006-2007年房地产价格持续攀升,房地产市场日趋繁荣。其对消费的影响越来越受理论界和国家相关部门的重视,国家鼓励房地产行业发展来带动相关产业的发展进而来促进经济增长。在发展过程中地方政府把土地变成一种财富,靠出售土地来增加政府财政收入,从而导致一些城市不断出现“地王”。天价土地的出现进一步使房地产市场呈现出非理性的繁荣迹象,虽然国家出台一些抑制房价上涨的措施,但是效果并不是很显著。2009年全国70个大中城市房价平均增长7％,像北京、深圳等城市都达到了10％以上。房价的增长远远快于人民消费水平的增长,给人民群众在购房方面的消费带来了很大的影响,同时居民的购房的消费预期,也抑制了其他方面的消费。因此,当前研究房价对消费的影响是极其有意义的。　　 本文第二章详细介绍了我国城镇居民住房消费概况及研究现状,主要分析98年房改以来我国城镇居民住房消费的变化,房价和房租的市场价格形成机制初步确立,更多的居民通过购买产权拥有了自己的住房,以市场为基础的分配方式逐渐成为城镇居民最主要的住房消费渠道。深入分析房价上涨的原因,就导致近几年房价快速上涨的原因来看是多方面的,既有经济快速发展、城镇化进程加快的合理因素,也有原材料价格上涨、房地产投机等引起的房价变化。同时进一步详细分析了房价波动对城镇居民消费影响的途径。然后介绍了国内外对房价与消费的研究成果,长期以来,国外相当一部分学者主要通过房地产的财富效应来分析房地产价格对消费的影响,房地产财富是房屋所有者所持有的一种最重要的非货币财富,从理论上来看房屋资产价格波动导致该房地产财富的变动,进而影响拥有者的消费,并认为房地产市场存在财富效应。相比国际上房地产与消费的研究,我国大部分学者发现我国房地产市场不存在财富效应,即房地产价格上涨对消费具有抑制作用。　　 本文第三章是研究方法的选择和模型设定,在这一章主要是为后面的实证研究进行准备工作,分别介绍了面板数据的几种模型和面板数据检验,然后利用持久收入消费假说和生命周期消费假说的基础上设定初始研究房价与消费之间的模型。　　 本文第四章是本文的核心部分,首先进行变量的选取和数据的处理,选择数据年限为2000-2008年年度数据和2003-2008年季度数据,选择24个城市为样本。由于城市居民人均消费支出主要受到收入的影响,因此,在分析2000-2008年面板数据时选择商品房平均销售价格、人均可支配收入作为解释变量,城市居民消费作为被解释变量。在分析2003-2008年季度面板数据时用房屋销售价格指数来替代商品房平均销售价格,考虑到房屋销售价格指数数据的可得性,并根据Diasquale和Wheaton对美国1970-1990的住宅价格统计数据的研究比较结果看,价格指数与现有销售价格系列的基本变化趋势基本一致。用表示当期人均消费支出,表示当前城镇居民可支配收入,表示当期商品房平均销售价格；表示房屋销售价格指数,为其他外生变量,对数据进行相应的消除通货膨胀的影响。然后对各个变量进行平稳性检验,利用面板数据的常用的两种单位根检验方法:LLC(Levin-Lin-Chu)检验和不同根情形下的Fisher-ADF检验对变量进行单位根检验。根据检验分析结果建立面板数据固定效应模型,分别利用2000-2008年年度面板数据和2003-2008年季度面板数据估计房价波动对消费影响,通过对24个城市的统计数据进行实证分析表明:在大部分城市居民平均消费水平上,房屋销售价格上涨将导致个人消费支出的下降,这就意味着大多数家庭要为高房价缩减消费支出。考虑房价变量的固定效应模型在变系数模型情况下,不同城市房价变化对消费的影响程度是不相同的,房屋销售价格在城市居民能够容忍的范围之内上涨,房价上涨产生财富效应,就会对消费有促进作用；房价如果出现非理性上涨,房价越高,对该城市消费就会有抑制作用,这时将表现为挤出效应。　　 本文认为导致情况不同可能来自多方面因素,从更深层次来看的由于城市之间的经济发展程度、发达水平和消费文化都影响着城市居民的家庭的购买力和购买意愿。房价上涨带来的财富效应还是挤出效应都是不容忽视的,如何利用好财富效应来发挥房地产市场促进消费作用,同时减少挤出效应带来的消极后果。当前我国正处于经济复苏的关键时期,部分城市房价过快上涨不利于刺激消费政策的实施和地区经济发展。针对房价的过快上涨相关部门除了要抑制房地产市场形成泡沫外,还应该对房地产市场需求进行分层次调控。既要针对不同需求的类型,也要顾及地区差异,增加更多的普通商品房和保障性住房。当然最根本的还是提高居民收入水平,缩小居民收入差距,从根本上解决住房问题。