我国房地产市场的快速发展,开始于1998年的住房货币化改革。1998年我国取消各地方企事业单位的福利分房,允许个人房产可以在市场自由交易。同时,允许个人以货币的形式购买企事业单位的房产。由此,房产由单一的居住功能属性,转向具有一定的保值、增值的投资属性。房地产属性的变化,激活整体经济活力,有效拉动相关联行业的快速增长。从1998年到2018年,房地产市场迎来黄金发展二十年。房地产开发保持快速增长。郑州作为河南省省会城市,位于中原城市群的核心区位,具有较强的产业聚集能力和人口吸附力。平原新区作为郑新融合的桥头堡,郑州房地产市场发展对平原新区具有较强的影响力。2018年郑州人口接近一千万,在未来十年中,随着中原经济区的发展,人口未来会扩充至二千万人。在产业和人口的双重带动下,平原新区作为郑州市场的人口和产业的承接区域,将迎来新的市场发展机遇。房地产市场在经历快速发展期后,进入到稳定发展阶段。在此阶段,一个房地产项目的开发由粗犷型转向精细化。梧桐湾项目采用精细化开发,首先在项目取地阶段进行可行性分析,在取得土地后,对项目的营销策略进行极致化制定,因为营销策略正确与否,直接关系到项目能否顺利完成开发,能否实现可持续发展。梧桐湾项目位于平原新区,区域房地产市场竞争激烈,恒大、碧桂园、建业等全国一线房企,在区域市场内具有良好的市场影响力。梧桐湾项目占地规模小(占地100亩,开发面积约15万平方米),开发公司品牌知名度低,市场竞争压力巨大。本次论文从梧桐湾项目现状出发,通过平原新区全面的市场调研,总结竞争项目的产品特征,寻找到梧桐湾项目与周边竞品项目的差异点,对项目产品进行初步定位,以差异化的产品定位,赢得市场的认可。同时,结合平原新区的客户问卷调查,根据问卷调查的数据分析,定位项目目标客户群。最终,将区域房地产市场调研结论与消费者问卷的客户分析相结合,确定出适合项目的营销策略。梧桐湾项目定位为全龄化成长型社区,在社区配套方面,涵盖老人、青年、学生、儿童的全龄人群。根据全龄人群的运动、休闲、娱乐的生活社交不同需求,打造项目独具特色的主题配套及景观,满足客户观赏、玩乐、运动、交流等多层次需求。构造多元化的生活场景,满足客户全生命周期的居住需求。梧桐湾项目营销策略,运用营销活动中的4P理论,产品、价格、促销和地点,进行策略架构。从产品层面,基于项目全龄化成长型社区的产品定位,将项目一期打造成全龄化的景观示范区,满足客户对未来生活的愿景。项目的价格策略,采取“低开高走”的策略,低价入市,吸引市场关注度,当销售率达到50%以后,进行价格的拉升。项目的渠道策略(地点),通过线上(广播、户外、地铁)等渠道输出项目价值点,通过线下(巡展)等渠道输出项目的促销信息。项目的促销,结合项目售楼部开放、项目开盘等重要时间节点,释放项目优惠信息,促进项目销售目标的达成。