智慧城市综合体是城市综合体发展到一定阶段的高级形态，是商业地产在现代环境下发展的必然趋势。智慧城市综合体是国内外商业地产发展的重要方向，也越来越成为开发商的重要开发对象，将来智慧城市综合体必然是一个城市的最重要组成部分。地理位置上，它一般处于的传统或新兴商业中心，包括了商业、酒店、写字楼、住宅、高级会所等诸多形式的业态，并且业态间发挥着积极有效的联动功能。显而易见，智慧城市综合体的建设与发展离不开城市，与城市息息相关。可以说智慧城市综合体是城市功能集聚的产物，但是相比与城市而言，无论在分区还是功能上都更加的复杂。同时，对开发商和运营商来说，智慧城市综合体的开发与运营充满了挑战。未来的我国的智慧城市综合体建设，必须充分考虑到国内外经济形势、城市的政治经济发展、开发区位等诸多要素。本文通过对前人关于智慧城市和城市综合体的研究，提出智慧城市综合体的概念，并对智慧城市综合体的特征和所要采用的先进技术进行详细的描述。结合徐汇滨江的具体实例，从打造智慧城市综合体的角度出发，探讨滨江综合体建设开发面临的外部环境，并对滨江智慧综合体的内容进行全面分析。通过对已经相对成熟的综合体进行分析，以及对滨江综合体自身条件的判断，作为业态配比的依据，从而为滨江综合体的具体业态比例提供参考。之后对滨江综合体的物业管理进行简单介绍，建议滨江综合体所应该采用的具体物业模式和具体内容。最后是对整个综合体运营提供参考性的意见。本文通过对商业运营、物业管理等诸多专业进行理论研究与分析，结合国内外经典的案例进行分析介绍，阐述了上海徐汇滨江智慧城市综合体建设与运营过程中应当注意的问题，并提供一定的解决方法和策略，为今后智慧城市综合体建设提供参考，具有一定的创新性。