商品房预售时,多数购房人会将预购商品房作抵押,申请按揭贷款。由于未取得商品房的所有权,购房人与银行仅可办理抵押权预告登记。为此,银行也会要求开发商对购房人的房贷清偿提供“阶段性担保”。当购房人逾期还贷时,有不少银行选择以办理抵押预告登记为由,诉请拍卖变卖商品房、行使优先受偿权利。对此,多地司法机关观点不一。为研究抵押预告登记权利人主张优先受偿权利是否正当,以及如何保障其权利救济,本文分四部分展开:第一章以一则房贷纠纷案引出所研究的实务争议,并对目前司法实务中主要的裁判观点进行梳理,指出其中所反映的裁判理念。第二章,介绍了与抵押权预告登记制度有关的理论观点,从理论角度分析权利人是否有优先受偿权利的问题。第三章从我国现行法律制度层面指出权利人难以主张行使优先受偿权利的原因,如欠缺抵押权登记、违反优先受偿权利的法定性和物权法定原则。同时,在物债严格区分的立法体例中,预告登记不改变权利的债权属性,不因其有一定物权效力而获得物权的法律地位,适用物权请求权体系。第四章提供了今后保障预购商品房抵押预告登记权利人权利救济的建议。一是权利人从“阶段性担保”入手,在明确法律性质和责任期间的前提下确保债权实现有约可依。二是在抵押权登记请求受到妨害时,可以视具体情况分别选择行使登记请求权、请求承担违约责任以及主张保护期待权三种救济路径。三是完善预购商品房抵押预告登记的相关立法,为权利人救济权利提供充分的法律供给。