商品房包销是商品房销售代理行业中比较新型的一种商业模式,是有实力的销售商会采用的竞争手段。目前的法律法规对商品房包销还没有明确的定义,相关法规仅有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。学说对于商品房包销行为的法律定性也各有不同,集中在买卖行为和代理行为的辩论上。本人拟利用实务经验,从行业实际出发,以常见合同和案例为素材,论证商品房包销在本质上是商品房销售代理的一种方式,其合同约定是代理合同约定之变通,法律纠纷处理的实践也应以此思路为依据。第一章介绍商品房包销的运作方式和商品房包销合同的特征;第二章辨析商品房包销行为现有的三种学说;第三章通过合同条款类比,解构商品房包销合同的主要内容,确定其委托代理合同的基本性质,就买卖说和代理说做进一步辨析;第四章解释包销合同的包销责任是根据不同的包销项目情况及当事人的意思表示而表现为不同形式,其本质是合同当事人对于包销风险的具体分担方案,而非单纯的买卖行为。