近年随着我国供应链金融和资产证券化的飞速发展,处在紧缩调控下的房地产开发企业纷纷开拓以自身为核心的供应链金融新型融资方式,供应链金融反向保理资产证券化正是其中潜力巨大的一种。信用等级高的大型房企将融资的范围扩展到上游供应商的应付账款,通过反向保理的方式,以供应链核心企业房地产开发企业的信用,将供应链上游的应付账款进行资产证券化,更大程度盘活供应链上游资产。本文选取新城控股作为研究对象,对房企供应链金融反向保理资产证券化产品的交易结构以及融资动因进行深入研究,并且从核心企业、原始权益人、基础资产等角度找出在运用过程中产生的问题并进行原因分析,提出相应建议。作者发现该融资方式存在的问题有:第一,核心企业面临的现金偿债压力风险高;第二,基础资产经历两次转让加大了穿透核查难度,而且债务人行业高度集中将可能存在集中违约风险,加上建筑工程基础合同难以标准化,以及不合格资产赎回义务的界定不明确,这些因素都将影响基础资产的质量水平;第三,原始权益人和债务人处在同一方控制下将会导致一定程度的关联方风险;第四,供应链金融资产证券化产品在发行时有利用混同债权债务为房企变相融资的法律嫌疑,且过度依赖于房企信用也将可能受房地产紧缩融资政策的限制;第五,原始权益人保理商资产管理水平和内部制度的完善程度不足;第六,融资成本在上下游之间的分配问题也会影响参与方的积极度。对此,本文最终提出了相应的优化建议,如核心企业应该坚持上下游贸易真实原则,保理商应该提升资产管理水平,计划管理人应建立供应商准入制度等,为房企和其他行业的供应链金融发展提供借鉴。