自《物权法》颁布之后,从善意取得的条件要求到它物权善意取得的参照适用,第一百零六条对善意取得的规定引起了理论界的热烈讨论。善意取得最早仅在动产领域适用,鉴于不动产统一登记制度已有较强的公信力,一部分学者认为不动产公信力足以保护不动产交易的安全,但《物权法》第一百零六条规定不动产及他物权也适用善意取得。那么作为担保之王的不动产抵押在实际适用善意取得时的理论基础和适用条件正是本文论述的重点。同时,本文也将对不动产抵押权善意取得在实务审判中遇到的一系列具有争议的问题进行梳理和探讨。为了厘清这一问题,本文从四个部分来论述不动产抵押权善意取得的条件及认定问题。本文第一部分首先从剖析不动产抵押权善意取得的理论基础入手,先横向比较其他国家关于不动产抵押权善意取得的立法体例,接着分析不动产抵押权善意取得的价值取向以及适用的理论前提,从而界定不动产抵押权善意取得应该具备的条件及认定要素。笔者还分析了不动产抵押权善意取得的法律效力以明晰不动产抵押权善意取得将对各方产生的效果。本文的第二部分主要阐述不动产抵押权善意取得的具体条件,具体分析其中几个重要条件的适用标准,通过对不动产登记簿出现权属登记错误、登记名义人实施无权处分、主债权应合法有效以及受让人为善意这几个重要条件的剖析来更好地把握不动产抵押权善意取得。本文第三部分对不动产抵押权善意取得在具体适用面临的几个认定问题进行讨论和研究,例如冒名处分情形下是否可以适用善意取得,借名登记是否属于不动产登记错误,借名登记的不动产能否适用不动产抵押权善意取得,以及探讨了不动产抵押权善意取得在适用时是否需要支付合理对价。通过对以上这些问题的梳理,完整系统地将不动产抵押权善意取得的条件和认定问题做出阐释。本文第四部分为解决我国不动产抵押权善意取得适用乱象提出了一些建议。主要是针对我国善意取得制度没有明确对不动产抵押权的善意取得条件做出规定以及应完善统一登记制度提出的建议。一方面,期望我国可以对不动产以及有关物权善意取得的条件予以明确,避免与动产抵押权的善意取得条件混为一谈;另一方面,通过完善不动产物权登记制度,例如明确不动产登记的机关、健全不动产登记错误的损害赔偿、建立不动产登记制度与公证制度相结合等制度,来更好的保护交易安全、维护交易秩序。