投资住宅

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  近几年,社会各行业在收入普遍提高的基础上,其克俭收入差距也在扩大,一部分中、高收入的个人和家庭已基本或已达到富裕水平。在这部分个人和家庭中,投资意向日益增强,投资行为日趋活跃,已有相当数量的个人和家庭涉足不同的投资领域。
  前年至今,中国人民银行三次下调利率,股市一波三折,使一些投资者把目光逐渐转向了房地产方面。据对一些大中城市的统计,近年来个人购买商品房者有10%—20%是用于投资收益为目的。因此可以说,房地产已开始成为越来越多的人关注的投资新领域。
  
  投资住宅的形式
  
  从投资者预期收益的多少及获取方式上,投资住宅可分为两种方式:一是期望一次性获取较高的收益回报而做的中短期投资;一是期望在较长时期内获取稳定的定期收益而做的中长期投资,这种投资者购房后主要用于出租为目的,靠按月收取租金得到回报。当然也不排除当物业急剧升值时适时抛出,以获取更大收益。
  对于以出租收取租金为目的的中长期投资,投资人购房后可自行出租或请中介人代为出租。此外,还有包租和包购两种方式,包租是指由开发商承诺,在投资人购房后代其出租并保证一定回报率的购楼行为;包购是开发商承诺若干年后按原价或折价收回投资人所购房屋,投资人可获得若干年房屋使用权和收益权的购楼行为。
  
  投资住宅的特点
  
  购买住宅一次性投资较大,但可获得银行贷款。随着我国房地产业的发展,商业性个人购房担保贷款的逐渐完善和全面推行,个人和家庭投资住宅领域将会得到银行更大的支持。
  任何投资都有一个投资成本的测算问题。投资房地产的成本测算较其他投资领域要复杂得多,需要较多的专业知识。其投资成本除了资金成本外,还有各项费用,如购房入户费用、税费,还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响。因投资房地产成本不易测算,这就产生了投资风险。由于住宅的需求比较稳定,住宅市场容量大,与其他类型的房地产相比,投资住宅风险相对小一些。但在我国目前阶段,住宅市场受政策的影响最大。
  房地产本身所具有的区域性,决定了房地产市场带有鲜明的地域特征,这也是投资房地产与投资其他领域的区别之一。
  
  投资住宅的选择要点
  
  投资时机的选择房市和股市一样,也有其相应的周期。我国前几次房市周期为5~8年,与经济发展周期大致同步。目前,各地房市仍在谷底附近平缓下降或略有上升。为启动房市,政府将会有一系列重大政策和房改措施出台。考虑到各地政策的滞后性和执行力度的不同,会相继出现投资住宅的较好时期。举例来说,对于以租为目的购房的中长期投资,根据测算,当楼盘售价与月租金之比为85:1时,基本保本,当这个比例达到或接近100:1的时候,就可考虑适时投资购房。
  投资对象的选择住宅楼盘与股票一样,有绩优绩劣之分。因此,要选择抗跌能力强,具有较高升值潜力的楼盘投资。一般来说,应从价格、环境、区位、房型及功能、物业管理等方面综合考察。需要特别注意的是,投资住宅并非房价越低越好,而是必须物有所值。
  
  栏目主持:程量E—marl ZSCZZ@public.nc.jx.cn
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