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摘要：本文以万科、恒大、万达三家中国典型房地产企业为代表，回顾中国房地产开发行业40年来的发展历程。未来，建议提高政府在房地产开发过程中的参与度，拓宽房地产开发融资渠道，形成更加精细化、专业化的房地产开发业内部分工。
关键词：房地产 开发业 发展回顾
一、中国房地产开发历史沿革
现在意义上的房地产开发是在1978年以后逐步发展起来的。1980年9月，北京市城市开发总公司成立，房地产综合开发的大幕拉开。 1984年9月，国务院决定“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发。”这之后，各地房地产公司如雨后春笋般涌现。
1998年住房货币化改革后，房地开发企业发展迅猛，总体上呈现出以下特点：房企数量不断增多;规模持续壮大;房地产行业集中度加速提升。一方面，企业集中度越来越高，龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面具备明显优势，2016年，中国10大房企的总计销售额集中度接近19%;另一方面，城市集中度越来越高，2016年，中国十大热点城市总销售金额占全国总销售金额的34.55%，城市分化显著。
二、中国房地产开发企业发展历程——以万科、恒大、万达为例
（一）万科地产
1、1984年-1994年：多元化的加法
1988年，万科实行股份制改革，成为中国第一家社会公众持股公司;同年开始进入房地产行业。在90年代中期，万科的主营业务包括商贸、房地产、对外贸易、文化传播等四大内容。然而多元化在万科的发展过程中，却成为了负担。在1993年，万科决定放弃发展综合商社模式，確立了以城市居民住宅开发为主要业务的专业化经营战略。
2、1994年-2004年：专业化的减法
1994年，万科开始逐渐走上了专业化的房地产公司发展道路，确立以下三项战略调整方向：
（1）从多元化经营向专业房地产集中。万科合并贸易公司，先后转卖盈利状况良好的供电厂和印刷厂，回笼资金。随后又将国内最大的“怡宝”蒸馏水生产厂转让给华润。2001年，万科将万佳百货72%的股份转出，至此彻底退出地产行业无关的领域。
（2）从多品种经营向住宅集中。万科从酒店、公寓、住宅、别墅、写字楼等种产品经营转向以住宅产品为主的专业化开发模式。
（3）从多城市分散向北京、上海、深圳、天津四大城市集中。从地域上看，万科由1993年的13个城市收缩至1999年的4个城市，集中力量在上海、北京等经济发达、人口众多的区域经济中心进行规模开发，形成“点-线”开发战略（指在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市）。
3、2004年至今： 精细化的乘法
2000年开始万达进行第二轮扩张战略，由专业化向精细化转型。推行区域化扩张，实行“点—线—片”战略。将发展重心立足于珠三角、长三角、环渤海和几个内陆核心城市，实现资源的集约化经营。
截至2016年，万科的全年销售面积166.7万平方米，销售金额达3647.7亿元，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%，总市值2207亿元。
近年来，由于万科股权结构分散，以华润为代表的国有资本和以宝能系为代表的民营资本打响了对万科股权的争夺战，这也暴露出万科发展过程中一贯忽视的公司治理问题。
（二）恒大地产
1、1996年-2006年： 抢占先机，占领市场
1996年，许家印在广州成立恒大，1997年开始运营房地产行业。公司在亚洲金融风暴中逆市出击，敏锐地跟上了当时即将取消福利分房、实行住房商品化的时代浪潮，凭借“小面积、低价格、低成本”的策略抢占先机，其1997年开发的第一个楼盘金碧花园两个小时抢购一空，实现销售额8000万元，获得了公司起步发展极其宝贵的第一桶金。
2、2006年-2013年：布局全国， 走向国际
2006年开始，公司布局全国，从广州迅速拓展到上海、天津、武汉、成都等全国20多个主要城市，开发项目从2个增至50多个。2008年金融危机下，恒大上市融资的计划被迫搁浅，资金缺口一度高达120亿元以上。危机巨变下，许家印决定寻求海外资本的帮助。他奔赴香港，获得香港新世界主席郑裕彤1.5亿美元的投资入股，又先后获得中东某投资局、德意志银行、美林银行等多家机构近3.5亿美元的资本，最终化险为夷，渡过难关。恒大在随后几年中的快速扩张，也得益于其前期的资本积累。
3、2013年至今：地产为主，多元产业协同发展
与万科的路径相反，恒大是由专业化走向多元化的典型。2014年，恒大将多元化作为企业的重点发展战略，逐渐涉足了体育、教育、饮用水等多个领域。最广为人知的是恒大通过足球运营来打响品牌的战略，取得了巨大成功。
2016年，恒大地产销售额达3810亿元，超越万科位居榜首;总市值595亿元; 总土地储备达到2 .29亿平方米，成为土地储备最丰富的房企。未来，恒大将继续把多元化作为企业的重点发展战略，以民生住宅产业为基础，打造文化、旅游、快消及体育等产业协同发展的多元化布局。
（三）万达地产
1、1988年-1991年：初生——奠定基础
1988年，万达前身——大连西岗住宅开发公司圆满完成了大连市棚户区改造项目，在当时扭亏为盈，赚得了企业的第一桶金。
2、1992年-1997年：立足——雄踞滨城
1992年，大连万达集团有限公司正式成立，成为东三省首批股份制试点企业。这一时期的万达，并没有确定商业地产为核心的开发模式，而是进行了多元化的探索，涉足机电、制造、酒业等多个领域。
3、1998年-2001年：扩张——跨区域发展
2000年，万达决定以房地产开发作为集团核心产业，确定了商业和住宅地产并重的发展模式。南下成都、北上长春，在全国多个城市开始高速扩张。 4、2002年-2008年：转型——商业地产
2002年，万达订单式商业地产模式诞生，即“联合协议，先租后建”，有效提高了资金回收效率。融资渠道也开始由传统的抵押贷款向私募、信托等模式转变，与麦格理、建银国际等私募巨头合作，融得大量资金。同时与沃尔玛、时代华纳等商业巨头展开合作，万达商业广场迅速占领各大城市的黄金地段。
5、2008年至今：再次转型——城市综合体
2009年开始，万达加大了土地储备情况，完成了由“单店—组合店—城市综合体”的进化历程。所谓“城市综合体”，集五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、综合购物中心、高档住宅等于一体。当前，万达作为全球商业地产龙头，已经开设了超过100座万达广场，持有物业面积全球第二;2016年，万达企业营业收入2549亿元，集团资产达7961亿元。
三、当前我国房地产开发业的主要特征与建议
（一）房地产开发过程中的政府参与方式
当前，我国政府在房地产开发中主要参与土地买卖和监管工作，具体的开发任务交由开发商实施。以利益最大化为目标的开发商，不能很好地兼顾其作为城市建设者保护城市环境、提供公共服务等职责。
建議：加大政府在开发过程中的参与。
（二）融资渠道
当前，银行贷款仍是我国房产商融资的主要渠道，近年来，银行贷款收紧，房地产信托等其他融资渠道也开始占据重要地位。
建议：拓宽多样化的房地产融资渠道，解决融资渠道单一问题。
（三）房地产开发业内部构成
目前，中国的房地产服务业尚未成熟，开发商几乎包揽了从土地开发到房屋开发的全过程，未形成开发产业的专业化分工。从收入结构看，房地产开发的收入主要来源于商品房屋销售收入，土地转让收入和出租经营收入占比很小。
建议：细化房地产开发业内部分工，培养专门的土地开发商、地产开发商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构，鼓励发展出租，形成专业化的房地产服务业。
参考文献
[1]陆天.经济模式变化导致房地产开发模式转变[J].经济研究参考，2004 （ 47）.
[2]曹振良，高晓慧.中国房地产业发展与管理研究[M].北京大学出版社，2012.
[3]韦颜秋，张伟杰.房地产业结构战略转型研究[J].建筑经济， 2012 （11）.
关键词：房地产 开发业 发展回顾
一、中国房地产开发历史沿革
现在意义上的房地产开发是在1978年以后逐步发展起来的。1980年9月，北京市城市开发总公司成立，房地产综合开发的大幕拉开。 1984年9月，国务院决定“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发。”这之后，各地房地产公司如雨后春笋般涌现。
1998年住房货币化改革后，房地开发企业发展迅猛，总体上呈现出以下特点：房企数量不断增多;规模持续壮大;房地产行业集中度加速提升。一方面，企业集中度越来越高，龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面具备明显优势，2016年，中国10大房企的总计销售额集中度接近19%;另一方面，城市集中度越来越高，2016年，中国十大热点城市总销售金额占全国总销售金额的34.55%，城市分化显著。
二、中国房地产开发企业发展历程——以万科、恒大、万达为例
（一）万科地产
1、1984年-1994年：多元化的加法
1988年，万科实行股份制改革，成为中国第一家社会公众持股公司;同年开始进入房地产行业。在90年代中期，万科的主营业务包括商贸、房地产、对外贸易、文化传播等四大内容。然而多元化在万科的发展过程中，却成为了负担。在1993年，万科决定放弃发展综合商社模式，確立了以城市居民住宅开发为主要业务的专业化经营战略。
2、1994年-2004年：专业化的减法
1994年，万科开始逐渐走上了专业化的房地产公司发展道路，确立以下三项战略调整方向：
（1）从多元化经营向专业房地产集中。万科合并贸易公司，先后转卖盈利状况良好的供电厂和印刷厂，回笼资金。随后又将国内最大的“怡宝”蒸馏水生产厂转让给华润。2001年，万科将万佳百货72%的股份转出，至此彻底退出地产行业无关的领域。
（2）从多品种经营向住宅集中。万科从酒店、公寓、住宅、别墅、写字楼等种产品经营转向以住宅产品为主的专业化开发模式。
（3）从多城市分散向北京、上海、深圳、天津四大城市集中。从地域上看，万科由1993年的13个城市收缩至1999年的4个城市，集中力量在上海、北京等经济发达、人口众多的区域经济中心进行规模开发，形成“点-线”开发战略（指在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市）。
3、2004年至今： 精细化的乘法
2000年开始万达进行第二轮扩张战略，由专业化向精细化转型。推行区域化扩张，实行“点—线—片”战略。将发展重心立足于珠三角、长三角、环渤海和几个内陆核心城市，实现资源的集约化经营。
截至2016年，万科的全年销售面积166.7万平方米，销售金额达3647.7亿元，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%，总市值2207亿元。
近年来，由于万科股权结构分散，以华润为代表的国有资本和以宝能系为代表的民营资本打响了对万科股权的争夺战，这也暴露出万科发展过程中一贯忽视的公司治理问题。
（二）恒大地产
1、1996年-2006年： 抢占先机，占领市场
1996年，许家印在广州成立恒大，1997年开始运营房地产行业。公司在亚洲金融风暴中逆市出击，敏锐地跟上了当时即将取消福利分房、实行住房商品化的时代浪潮，凭借“小面积、低价格、低成本”的策略抢占先机，其1997年开发的第一个楼盘金碧花园两个小时抢购一空，实现销售额8000万元，获得了公司起步发展极其宝贵的第一桶金。
2、2006年-2013年：布局全国， 走向国际
2006年开始，公司布局全国，从广州迅速拓展到上海、天津、武汉、成都等全国20多个主要城市，开发项目从2个增至50多个。2008年金融危机下，恒大上市融资的计划被迫搁浅，资金缺口一度高达120亿元以上。危机巨变下，许家印决定寻求海外资本的帮助。他奔赴香港，获得香港新世界主席郑裕彤1.5亿美元的投资入股，又先后获得中东某投资局、德意志银行、美林银行等多家机构近3.5亿美元的资本，最终化险为夷，渡过难关。恒大在随后几年中的快速扩张，也得益于其前期的资本积累。
3、2013年至今：地产为主，多元产业协同发展
与万科的路径相反，恒大是由专业化走向多元化的典型。2014年，恒大将多元化作为企业的重点发展战略，逐渐涉足了体育、教育、饮用水等多个领域。最广为人知的是恒大通过足球运营来打响品牌的战略，取得了巨大成功。
2016年，恒大地产销售额达3810亿元，超越万科位居榜首;总市值595亿元; 总土地储备达到2 .29亿平方米，成为土地储备最丰富的房企。未来，恒大将继续把多元化作为企业的重点发展战略，以民生住宅产业为基础，打造文化、旅游、快消及体育等产业协同发展的多元化布局。
（三）万达地产
1、1988年-1991年：初生——奠定基础
1988年，万达前身——大连西岗住宅开发公司圆满完成了大连市棚户区改造项目，在当时扭亏为盈，赚得了企业的第一桶金。
2、1992年-1997年：立足——雄踞滨城
1992年，大连万达集团有限公司正式成立，成为东三省首批股份制试点企业。这一时期的万达，并没有确定商业地产为核心的开发模式，而是进行了多元化的探索，涉足机电、制造、酒业等多个领域。
3、1998年-2001年：扩张——跨区域发展
2000年，万达决定以房地产开发作为集团核心产业，确定了商业和住宅地产并重的发展模式。南下成都、北上长春，在全国多个城市开始高速扩张。 4、2002年-2008年：转型——商业地产
2002年，万达订单式商业地产模式诞生，即“联合协议，先租后建”，有效提高了资金回收效率。融资渠道也开始由传统的抵押贷款向私募、信托等模式转变，与麦格理、建银国际等私募巨头合作，融得大量资金。同时与沃尔玛、时代华纳等商业巨头展开合作，万达商业广场迅速占领各大城市的黄金地段。
5、2008年至今：再次转型——城市综合体
2009年开始，万达加大了土地储备情况，完成了由“单店—组合店—城市综合体”的进化历程。所谓“城市综合体”，集五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、综合购物中心、高档住宅等于一体。当前，万达作为全球商业地产龙头，已经开设了超过100座万达广场，持有物业面积全球第二;2016年，万达企业营业收入2549亿元，集团资产达7961亿元。
三、当前我国房地产开发业的主要特征与建议
（一）房地产开发过程中的政府参与方式
当前，我国政府在房地产开发中主要参与土地买卖和监管工作，具体的开发任务交由开发商实施。以利益最大化为目标的开发商，不能很好地兼顾其作为城市建设者保护城市环境、提供公共服务等职责。
建議：加大政府在开发过程中的参与。
（二）融资渠道
当前，银行贷款仍是我国房产商融资的主要渠道，近年来，银行贷款收紧，房地产信托等其他融资渠道也开始占据重要地位。
建议：拓宽多样化的房地产融资渠道，解决融资渠道单一问题。
（三）房地产开发业内部构成
目前，中国的房地产服务业尚未成熟，开发商几乎包揽了从土地开发到房屋开发的全过程，未形成开发产业的专业化分工。从收入结构看，房地产开发的收入主要来源于商品房屋销售收入，土地转让收入和出租经营收入占比很小。
建议：细化房地产开发业内部分工，培养专门的土地开发商、地产开发商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构，鼓励发展出租，形成专业化的房地产服务业。
参考文献
[1]陆天.经济模式变化导致房地产开发模式转变[J].经济研究参考，2004 （ 47）.
[2]曹振良，高晓慧.中国房地产业发展与管理研究[M].北京大学出版社，2012.
[3]韦颜秋，张伟杰.房地产业结构战略转型研究[J].建筑经济， 2012 （11）.