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中国的房价，尤其在一线城市一路高涨，俨然超出了民众的购买承受力。政府也一直致力于对房地产市场的健康发展和对房价的合理控制，其中税收政策是发挥作用的重要手段。然而我国现行的房地产税在面对经济形势飞速发展时，已经出现不能很好发挥其对房地产市场的调控作用的情况，因此有必要对其中不合理的税收进行改革，对其中未能依法执行的税收措施从严实施。我国对上海和重庆的试点就是房地产税制改革的重要步骤；“新国五条”的颁布就是对之前一直未能依法执行对个人转让住房的所得税的重新强调和执行。
一、中国房地产税制的调控功能
税收政策作为国家对房地产市场的宏观调控手段之一，在房地产市场发展的各阶段，针对市场的冷热程度，通过设置税种、调整税率、设定税收优惠政策能干预房地产市场，刺激房地产业的发展，虽然近年来出台的一系列税收政策旨在起到调节房价，打击房地产市场中投机投资的行为，主要集中在房地产流转环节。但其还有另一个明显的优势即可以提高土地资源配置效率。最显著的效果就体现在对房产税的征收上，通过增加土地资源的闲置成本来提高利用效率。再次，灵活运用房地税收优惠政策，可以带动与之相关的一系列产业如建筑业、材料业等产业的发展。最后，在房产租赁市场的税收政策，在百姓无力承担购房压力时，发挥的调控作用能更好地实现“居者有其屋”的目标。
（一）调控起步阶段
2003年是我国采用宏观经济政策对房地产市场进行调控的开端。因房地产市场的发展变化在当时不太明显，税收政策也未显现出相应效果。从2003年开始到2006年，是房地产市场的快速发展时期，随之的税收政策也偏向对房地产市场中的供需的调控和对房价的抑制上。国家开始出台了相关的政策应对这一时期的投资过热和房价上涨过快的现象。
（二）稳定房价阶段
2005年以来，房价上涨过快，国家出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为房地产新政的房地产政策及相关配套措施，其中跟税收政策有关的二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。
2006年7月，国税总局印发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，针对二手房买卖中的避税行为，规定纳税人不能提供原值凭证的，按住房转让收入的1%-3%收取個人所得税。
到2007年末期，前两年的调控不仅没有达到抑制房价飞速增长的目的，反而助涨了房价的高涨，国家改变调控思路，通过调节住宅结构来抑制房价，以中小户型降低套价，以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。
2007年以后，由于金融危机蔓延、国内宏观经济增速的下滑，中国房地产市场逐步由过热转向理性，政府出台政策放松，意在遏制市场下行态势。
（三）综合调控阶段
2009年后期开始，随着房地产市场的回升，房价高升的现象出现，政府及相关部门出台政策进行调控。2010年政策也由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。开始意识到税收政策在房地产保有环节的效用发挥，国务院决定于2011年在上海、重庆进行房产税改革试点，通过在保有环节的税收发挥调控作用，提高土地利用效率，增加住房持有成本抑制投机炒房行为。
二、中国房地产税制的局限
（一）开发环节
（二）流转环节
这里主要是指个人在住房转让时所涉及的税收。在税收调控的近十年，对个人转让住房所得征收个人所得税存在有违税收法定主义的情形。为规避纳税义务人不提交能证明住房原值的凭证来达到避税的目的，可以对其核定征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级大方税务局或者省级地方税务局授权的地级市地方税务局根据纳税人出售住房的所在区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。而我国个人所得税税法明确规定对属于个人所得税缴纳范围的税率是20%。在实际情况中，两种不同的税率造成的纳税额是有很大区别的，这也造成了税源流失的后果。加之，我国的房地产市场是卖方市场，对住房的需求确实得不到满足，因为购房者只能被动接受房价 。卖方将大部分的税收费用包含进了房价，成功的将税费转嫁给了购房者，因此在此环节的税收政策对投机行为的作用发挥是有限的。
除此之外，为调节房价政府和税收机关下发了一些列的政策，在个人转让住房所得的课税进行规制。在实践中的征管还存在难点：房屋计税价格核定难；普通住房的认定标准难；自建房的界定标准难；唯一住房的认定标准难。
（三）保有环节
我国税制的重点不在房地产的保有环节，这造成了消极的影响：第一、土地闲置、浪费现象严重；第二、在流通环节的土地的税负太高，使得土地不能流畅流动和正常的交易。第三，住房在保有环节是贬值的，但土地的价值在我国是呈现出以较快速度增长的，在这一环节不能对房地产进行有效的税收调节，增值的部分全部由房产保有者，但其却没有付出相应的税收代价。第四，我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范。
由于上述问题的存在，我国试图逐步对房产税进行改革，并于2011年1月28日正式在上海、重庆进行房产税的试点。试点已有两年有余，暴露出了其中的不足之处：（1）内外税制不统一现行房地产税制对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，即不统一又不规范。对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用税。不利于企业的平等竞争。（2）保有环节税负过轻。一方面不利于地方财政收入规模的增加，另一方满也间接刺激了房地产的投机行为。（3）保有环节征税范围过窄（4）保有环节计税依据不合理。计税依据不能反映财产的现有价值。（5）税率设计不合理。现行的房地产税不能反映出房产变化的价值。 （四）税种过多，不利监管
我国现行的房地产税收种类多达十几种，造成了税费结构复杂，甚至反复交叉的征税现象。这让税收征管机关不便于征收，同时也给监管机关带来麻烦。又增加房地产开发企业的开发成本，最后转嫁给了购房者。此外还出现税费混合的现象。
三、完善中国房地产税制的建议及对策
1.明确调控目标
我國的房地产市场存在一个矛盾的处境：一方面，房价的一路高涨早已远远超出居民的承受能力，大量对住房有刚醒需求的家庭买不起房；另一方面，大量的住房或已成交或未出售却无人居住，造成了资源的浪费。住房作为商品，理应该接受市场的自动调节，房价的波动也能被接受，但是如果对这种生活必需品的投机投资行为过度活跃，影响到市场的健康发展时，政府就有必要利用宏观调控措施进行干预，税收政策作为其中重要一项，首要目标应是“抑制投机投资性购房”，让房价不再过快上涨。
2.理性制定税收政策
税收只能在一定范围内发挥作用达到抑制房价的目的，但不能将调控的目的强加于房地产市场的发展中，更不能频繁的变动税收基调，扰乱市场的发展规律。要及时充分的评估征税效果，考虑不同税种产生的不同影响，实行差别化税收。做到税收政策的理性制定，在房地产的开发、流转和保有环节的合理平衡设置。
具体到对流转环节的个人住房转让所得税的征收实践中，应该能做到：建立、健全房屋计税价格管理制度；完善普通住房认定标准；明确自建自用房的界定标准；规范统一唯一住房认定的范围。
3.调整税收制度体系
我国房地产税收制度改革应遵循“简税制、宽税基、低税率”的原则。在流转环节的存在部分重负征收、不合理的过重税收的现象存在，例如；房产的转让收入按全额或者差额征收营业税，而同时又按增值部分征收土地增值税，对于增值的那部分金额明显地存在重复征税的现象。这造成了流转环节的税负过重，应部分取消。在保有环节，过大征税范围。逐步调整和完善税收制度的体系。在逐步拓宽房地产税的征收范围上，注重地域的拓宽。适时对农村房地产课税。对城镇居民第二套及以上的房屋适用较高税率的方式征收，加大房地产市场的投机成本。
4.推进房地产税收一体化管理
实施征收机构内部协作。多部门联合管理的思路，在房地产税收方面推行一体化管理，有利于整合各方资源，保证税收政策的统一，对于个税中间的数据信息相互呼应，内部激励约束机制的形成有重要意义将最大限度的保证房地产税收与房地产业的良性互动，这是我国房地产税收制度改革的重点内容之一。
合理的房地产税收政策能对房地产市场的发展发挥积极的调控作用，能保护盒合理的使用土地资源。而我国的现行税收政策因内部设计原因和外部的环境存在不完善之处，我国也正在进行的房地产市场的税收制度改革。改革过程不免发生实效甚微的尴尬，但改革是逐步进行的，不能因为短期内的实效不明显而否定改革的意义。税收政策在通过逐步的改革和完善下是能够充分的发挥出对房地产市场的宏观调控作用的。
参考文献：
[1] 陆骅 邱强. 房地产税收政策和房地产市场走势 [J] . 金融财税 2011（7）
[2] 邓燕 . 房地产税收调控的历史演进及当下扩展 [J] 基建管理优化 2012（3）
[3] 金哲 .房地产调控视角下的个人住房课税探讨 [J] 经济与管理 2011（ 12）
[4] 李潼 . 如何看待目前房地产税收政策 [J] 财政金融 2009年 （20）
[5] 毛成银 . 我国现行房地产税收存在的问题及对策 [J] 税务论坛 2011年（11期）
[6] 李宏彪 . 我国房地产税制发展回顾及其分析评价 [J] 东华理工大学学报 2013年（6）
一、中国房地产税制的调控功能
税收政策作为国家对房地产市场的宏观调控手段之一，在房地产市场发展的各阶段，针对市场的冷热程度，通过设置税种、调整税率、设定税收优惠政策能干预房地产市场，刺激房地产业的发展，虽然近年来出台的一系列税收政策旨在起到调节房价，打击房地产市场中投机投资的行为，主要集中在房地产流转环节。但其还有另一个明显的优势即可以提高土地资源配置效率。最显著的效果就体现在对房产税的征收上，通过增加土地资源的闲置成本来提高利用效率。再次，灵活运用房地税收优惠政策，可以带动与之相关的一系列产业如建筑业、材料业等产业的发展。最后，在房产租赁市场的税收政策，在百姓无力承担购房压力时，发挥的调控作用能更好地实现“居者有其屋”的目标。
（一）调控起步阶段
2003年是我国采用宏观经济政策对房地产市场进行调控的开端。因房地产市场的发展变化在当时不太明显，税收政策也未显现出相应效果。从2003年开始到2006年，是房地产市场的快速发展时期，随之的税收政策也偏向对房地产市场中的供需的调控和对房价的抑制上。国家开始出台了相关的政策应对这一时期的投资过热和房价上涨过快的现象。
（二）稳定房价阶段
2005年以来，房价上涨过快，国家出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为房地产新政的房地产政策及相关配套措施，其中跟税收政策有关的二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。
2006年7月，国税总局印发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，针对二手房买卖中的避税行为，规定纳税人不能提供原值凭证的，按住房转让收入的1%-3%收取個人所得税。
到2007年末期，前两年的调控不仅没有达到抑制房价飞速增长的目的，反而助涨了房价的高涨，国家改变调控思路，通过调节住宅结构来抑制房价，以中小户型降低套价，以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。
2007年以后，由于金融危机蔓延、国内宏观经济增速的下滑，中国房地产市场逐步由过热转向理性，政府出台政策放松，意在遏制市场下行态势。
（三）综合调控阶段
2009年后期开始，随着房地产市场的回升，房价高升的现象出现，政府及相关部门出台政策进行调控。2010年政策也由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。开始意识到税收政策在房地产保有环节的效用发挥，国务院决定于2011年在上海、重庆进行房产税改革试点，通过在保有环节的税收发挥调控作用，提高土地利用效率，增加住房持有成本抑制投机炒房行为。
二、中国房地产税制的局限
（一）开发环节
（二）流转环节
这里主要是指个人在住房转让时所涉及的税收。在税收调控的近十年，对个人转让住房所得征收个人所得税存在有违税收法定主义的情形。为规避纳税义务人不提交能证明住房原值的凭证来达到避税的目的，可以对其核定征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级大方税务局或者省级地方税务局授权的地级市地方税务局根据纳税人出售住房的所在区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。而我国个人所得税税法明确规定对属于个人所得税缴纳范围的税率是20%。在实际情况中，两种不同的税率造成的纳税额是有很大区别的，这也造成了税源流失的后果。加之，我国的房地产市场是卖方市场，对住房的需求确实得不到满足，因为购房者只能被动接受房价 。卖方将大部分的税收费用包含进了房价，成功的将税费转嫁给了购房者，因此在此环节的税收政策对投机行为的作用发挥是有限的。
除此之外，为调节房价政府和税收机关下发了一些列的政策，在个人转让住房所得的课税进行规制。在实践中的征管还存在难点：房屋计税价格核定难；普通住房的认定标准难；自建房的界定标准难；唯一住房的认定标准难。
（三）保有环节
我国税制的重点不在房地产的保有环节，这造成了消极的影响：第一、土地闲置、浪费现象严重；第二、在流通环节的土地的税负太高，使得土地不能流畅流动和正常的交易。第三，住房在保有环节是贬值的，但土地的价值在我国是呈现出以较快速度增长的，在这一环节不能对房地产进行有效的税收调节，增值的部分全部由房产保有者，但其却没有付出相应的税收代价。第四，我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范。
由于上述问题的存在，我国试图逐步对房产税进行改革，并于2011年1月28日正式在上海、重庆进行房产税的试点。试点已有两年有余，暴露出了其中的不足之处：（1）内外税制不统一现行房地产税制对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，即不统一又不规范。对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用税。不利于企业的平等竞争。（2）保有环节税负过轻。一方面不利于地方财政收入规模的增加，另一方满也间接刺激了房地产的投机行为。（3）保有环节征税范围过窄（4）保有环节计税依据不合理。计税依据不能反映财产的现有价值。（5）税率设计不合理。现行的房地产税不能反映出房产变化的价值。 （四）税种过多，不利监管
我国现行的房地产税收种类多达十几种，造成了税费结构复杂，甚至反复交叉的征税现象。这让税收征管机关不便于征收，同时也给监管机关带来麻烦。又增加房地产开发企业的开发成本，最后转嫁给了购房者。此外还出现税费混合的现象。
三、完善中国房地产税制的建议及对策
1.明确调控目标
我國的房地产市场存在一个矛盾的处境：一方面，房价的一路高涨早已远远超出居民的承受能力，大量对住房有刚醒需求的家庭买不起房；另一方面，大量的住房或已成交或未出售却无人居住，造成了资源的浪费。住房作为商品，理应该接受市场的自动调节，房价的波动也能被接受，但是如果对这种生活必需品的投机投资行为过度活跃，影响到市场的健康发展时，政府就有必要利用宏观调控措施进行干预，税收政策作为其中重要一项，首要目标应是“抑制投机投资性购房”，让房价不再过快上涨。
2.理性制定税收政策
税收只能在一定范围内发挥作用达到抑制房价的目的，但不能将调控的目的强加于房地产市场的发展中，更不能频繁的变动税收基调，扰乱市场的发展规律。要及时充分的评估征税效果，考虑不同税种产生的不同影响，实行差别化税收。做到税收政策的理性制定，在房地产的开发、流转和保有环节的合理平衡设置。
具体到对流转环节的个人住房转让所得税的征收实践中，应该能做到：建立、健全房屋计税价格管理制度；完善普通住房认定标准；明确自建自用房的界定标准；规范统一唯一住房认定的范围。
3.调整税收制度体系
我国房地产税收制度改革应遵循“简税制、宽税基、低税率”的原则。在流转环节的存在部分重负征收、不合理的过重税收的现象存在，例如；房产的转让收入按全额或者差额征收营业税，而同时又按增值部分征收土地增值税，对于增值的那部分金额明显地存在重复征税的现象。这造成了流转环节的税负过重，应部分取消。在保有环节，过大征税范围。逐步调整和完善税收制度的体系。在逐步拓宽房地产税的征收范围上，注重地域的拓宽。适时对农村房地产课税。对城镇居民第二套及以上的房屋适用较高税率的方式征收，加大房地产市场的投机成本。
4.推进房地产税收一体化管理
实施征收机构内部协作。多部门联合管理的思路，在房地产税收方面推行一体化管理，有利于整合各方资源，保证税收政策的统一，对于个税中间的数据信息相互呼应，内部激励约束机制的形成有重要意义将最大限度的保证房地产税收与房地产业的良性互动，这是我国房地产税收制度改革的重点内容之一。
合理的房地产税收政策能对房地产市场的发展发挥积极的调控作用，能保护盒合理的使用土地资源。而我国的现行税收政策因内部设计原因和外部的环境存在不完善之处，我国也正在进行的房地产市场的税收制度改革。改革过程不免发生实效甚微的尴尬，但改革是逐步进行的，不能因为短期内的实效不明显而否定改革的意义。税收政策在通过逐步的改革和完善下是能够充分的发挥出对房地产市场的宏观调控作用的。
参考文献：
[1] 陆骅 邱强. 房地产税收政策和房地产市场走势 [J] . 金融财税 2011（7）
[2] 邓燕 . 房地产税收调控的历史演进及当下扩展 [J] 基建管理优化 2012（3）
[3] 金哲 .房地产调控视角下的个人住房课税探讨 [J] 经济与管理 2011（ 12）
[4] 李潼 . 如何看待目前房地产税收政策 [J] 财政金融 2009年 （20）
[5] 毛成银 . 我国现行房地产税收存在的问题及对策 [J] 税务论坛 2011年（11期）
[6] 李宏彪 . 我国房地产税制发展回顾及其分析评价 [J] 东华理工大学学报 2013年（6）