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【摘要】由于贷款风险权数较低、经济资本占有率低、贷款质量良好、比较优势明显等原因，商业银行应大力发展二套房贷业务。但在目前宏观政策趋紧背景下，商业银行发展此项业务却面临若干新的问题，如：二套房政策知易行难、二套房贷风险暗流涌动、部分改善型住房需求的优质客户流失。因此，应该从提高二套房政策执行力、严防二套房贷风险、实施差别化二套房贷政策等方面着手，推进商业银行二套房贷业务又好有快发展。
【关键词】商业银行 二套房 贷款
自去年4月起，国务院频繁“亮剑”，相继出台了“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”，而且这些政策层层加码，态势凌厉，施展的空间比以往的调控更“给力”，直指商业性个人住房贷款中第二套及以上住房（以下统称“二套房”）。如：“新国八条”明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这显然降低了商业银行二套房贷的经营风险，同时也使其业务发展面临新的难题，值得深入探究。
一、发展二套房贷业务的必要性
（一）个人住房贷款风险权数较低
《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产做抵押的贷款风险权数为50%，而其他类型的固定资产及不动产的风险权数为100%。可见，个人住房（无论首套房，还是二套房）贷款的规模越大，银行风险资产总额越小。此外，目前商业银行大多实行经济资本管理模式,其中个人住房贷款经济资本占有率仅为2%,是所有抵押类贷款经济资本占用最低的业务品种。因此，在当前各行经济资本相对紧张的情况下,大力发展个人住房贷款可为商业银行行争取更大的发展空间。
（二）个人住房贷款质量良好
1998年住房改革以后，商业银行发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居上面发挥了非常大的作用。2010年全国个人住房贷款新增1.40万亿元①，年末余额6.16万亿元，比97年底增长324倍，占全部商业银行人民币贷款余额的12%。个人住房贷款业务快速增长的同时，也成为商业银行的优质资产。即便2008年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率②。
（三）二套房贷的比较优势明显
毋庸置疑，与首套房贷款相比，二套房贷（无论源于改善型需求还是投资型需求）的优势明显，在同等条件下，商业银行倾向于将二套房贷客户视为优质客户，更愿意把钱贷给后者。主要原因有：一是二套房的客户至少基本上已有一套住房，还有一定的资金支付二套房首付，表明此类客户群整体资产实力和还款能力较强。二是60%首付款比例提高了客户的违约成本，同时也可以在很大程度上有助于商业银行应付房价下跌风险。三是基准利率1.1倍的贷款定价有利于商业银行在更大程度上覆盖风险。
二、发展二套房贷业务面临的问题
（一）二套房政策知易行难
政府相关部门虽然出台了文件，厘清了二套房的认定标准：有信息系统的，出具查询记录；没有信息系统的，借款人自己保证。但要实现此标准，首先需要四个部门拥有覆盖全国的相关信息系统并实现互相共享：隶属公安部门的户籍登记系统；隶属民政部门的婚姻登记系统；大部分隶属住建部的个人住房信息系统；由所有商业银行提供个人信贷信息的央行征信系统。据了解，目前全国房屋登记系统尚未联网，无法查询购房人在外地的购房记录，这必将造成异地查询不完善。同时，住房登记系统不完善也会使借款人所提交的信息真假难辨。其次，因当地暂不能提供家庭住房登记查询结果的，要求借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证，这一要求缺乏必要的刚性约束。虽然规定贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。但假保证书对于信用记录的影响及其程度也不够明确，难以震慑恶意借款人。再次，增加面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，以确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的要求，必将增加商业银行的经营成本。此外，为争取首套房的优惠政策，个别借款人挖空心思寻找政策空隙，“假离婚”、“假离婚证”盛行。因此，如果政策细则不出台，目前的严厉政策，也就成了“雷声大雨点小”的“纸老虎”，没有什么约束意义，更不会长期稳定和发展房地产市场。
（二）二套房贷风险暗流涌动
虽然对于银行而言，同等条件下，第二套以上住房贷款的违约风险起码不会大于第一套房。尽管提高首付比和贷款利率在一定程度上降低了银行的風险，但二套房贷风险仍不可掉以轻心。众所周知，目前国内房价高企，并仍呈高歌猛进之势，已引起公众不满，政府调控房价政策频发，银行面临较大的政策风险。而国内的贷款政策制度本身也存在缺陷，主要以交易价格为基础确定按揭贷款价值，将房贷款下跌的风险和责任全部转移给了银行，助长了地方政府-开发商-银行间微妙的“铁三角”关系形成，使银行也不自觉地成为一个推动房价上涨的力量。在我国经济生活中，住房既是一种商品，同时也具有投资品的特征。我们还未真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款风险管理水平还没有经受过像样的检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖的的，二套房更为甚之，正如美国次贷危机。
（三）部分改善型住房需求的优质客户流失
尽管部分专家称收紧二套房贷有利于挤压房地产的投资泡沫，保护真正刚性需求的购房者。但笔者认为二套房政策有“把孩子和脏水一起倒掉”之嫌。因为论套不论面积的规定，缺乏量化标准不能真正地实现对于投资与自主需求的区分，并真正地保障应当保障的人群，让那些本应享有合理住房面积已有一套房改善型需求的家庭成了被遏制的对象受此限制，不得不望而却步；而真正具有实力的投资客、炒房者根本不在乎那一点钱，并不会因为这一政策而暂停脚步。在实际的消费中，据调查显示二套房并不是投机客占主导的，改善型住房需求占很大比例。因此，二套房贷会影响到市场的改善型需求，而相对的，此举对当前的投资性需求的影响不会很大，由于楼市的回暖以及通货膨胀的加强，更多的投资客正积极入市。结果是部分改善型住房需求的优质客户流失，投资型住房需求的客户增加，出现了“逆向选择”现象，显然违背了政策初衷。
三、发展二套房贷业务的对策
一方面是经营上的压力，一方面是日益迫近的房价调整风险，常言到“花无百日红”，但在管理层和股东眼中，各项经营指标和利润却是刚性的。作为金融企业，商业银行在信贷扩张压力很大的情况下，非但不能压缩房贷款这一最优质的资产，还必须勇于逆水行舟，多措并举，主动争取更多的优质客户来抵消加息和提高首付对其二套房贷业务经营的负面影响。
（一）提高二套房政策执行力
针对政策知易行难，相关部门应群策群力，力争在短时间内建立完善的“四网”系统并实现信息共享，从源头上解决问题，使商业银行能够安全、高效地做出判断。在此之前的“真空”阶段，相关部门应做到纲举目张，出台政策实施细则，堵住“假离婚”、“假离婚证”和“假保证书”漏洞。明确一旦“四网”系统建成，将对婚姻状况及保证书的内容进行查实，一经查出有假，将作为个人征信系统的不良信用记录，影响该借款人家庭此后再贷款买房、买车或者办理信用卡。同时，银行有权提前收回贷款并追偿违约利息，以增加借款人的违规成本；数额较大的，有权移交国家司法机关。同时，不能把二套房认定、核查的工作完全甩给商业银行，而应该由政府主持，并在落实时协调相关部门进行审查核实，并出具有公信力证明。
（二）严防二套房贷风险
已形成共识的是，在好的风险管理下的住房按揭贷款才是银行的优质资产。商业银行要密切关注国家宏观政策，并根据自身资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行压力测试及其情景假设，防范政策风险。可以通过提高首付比例，加强客户资料真实性和风险承受能力等方面审核，或者提高贷款利率等手段来防控市场风险。一方面关注借款人的资信状况，认真考查借款人的还款能力(资)和还款意愿(信)，通过严格的贷前调查与审查，严把准入关。另一方面，由于住房抵押贷款的期限很长，即使是最彻底、最及时的审查也无法对借款人资信状况的变化做出准确预测，因此银行还必须寻找获取贷款抵押品来保证自己的利益。具体来看，包括以下方面：
1.坚持贷前的严格审查。审查重点有两个，一是审查借款人的收入状况与信用状况，落实第一还款来源。二是审查抵押房产价值及产权状况，落实第二还款来源。需进一步完善贷款担保和贷款保险，落实第三还款来源，降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障貸款人的权益。
2.探索住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化，实质就是实现银行资产的转换，在二级市场上卖出贷款，将其移出资产负债表，从而也转移了与该贷款有关的各种风险。有人将美国次贷危机归罪于此，反对证券化。其实证券化本身并没有问题，只是美国证券化的程度和规范性等出现了问题，我们不能因噎废食。此外，还需探索使用金融衍生工具来减轻利率风险给银行带来不可估量的损失，实现银行信贷资产的保值。
3.利用贷款重组的手段。当借款人出现还款的困难时，在符合政策的前提下可以通过降低利率和延长还款期限等贷款重组的方法来避免违约的发生。
（三）实施差别化二套房贷政策
增加首付可以应付下跌，提高利率可以覆盖风险，但利率（贷款价格）提高对银行收益的影响，还取决于需求弹性。谁都承认高房价背后的高风险，但房贷款是块优质资产，银行同业竞争激烈。因此，商业银行应在平衡公众形象和社会舆论，严格执行国家政策的同时，满足自身盈利性需求。在科学甑别客户的前提下，采取“有争、有保、有压”策略，实施差别化二套房贷政策。首先，对优质客户（如存款额度达到一定金额的VIP客户），依据客户的信用、资产状况及其对该行的贡献率来综合考量，在二套房“贷款利率严格按照风险定价”；或者推出打包组合贷款，如汽车消费贷款、申请信用卡免息分期、装修贷款等，一方面对二套房贷严格执行政策，但对其他业务提供一定优惠；或者推出固定利率贷款，低于同期基准利率（因为第二套房贷政策并没有限制使用固定利率）；或者推出住房贷款省息产品，如“随借随还”、“按揭开放账户”。其次，对改善型客户的自住性购房贷款款执行首付50%，利率1.倍的底线。再次，把具有超前消费行为的低敏感度群体作为重点客户来管理，同时对中、高敏感度的投资型客户要严格审查，进一步提高首付比和利率。最后，杜绝向对投机型客户提供任何形式、任何条件的住房贷款。
注 释
①资料来源：http://www.tianjinwe.com/business/hgjj/201101/t
20110126_3289342.html
②资料来源：中央政府门户网站www.gov.cn 2009年01月06日
参考文献
[1]秀娟.北京二套房公积金贷款首付提至四成分析师认为：利弊共存[N]，国际商报，20103-5（C02）.
[2]杨斯媛.上海二套房贷_中资行紧外资行松[N]，第一财经日报，2010年4月15号A09.
[3]姜龙军.二套房货：新政下的博弈[J]，银行客户，2008，（8）：56-57.
[4]杨凤凰.浅析商业银行房贷政策_以四川房地产行业为例[J]，大众商务，2010，（2）：40.
[5]深蓝.好痛！二套房贷假离婚撕裂一个家[J]，爱情婚姻家庭，2011，（1）：7-9.
[6]杨振威.折腾二套房贷实则在作无用功[J]，中国房地产金融，2010，（8）：24.
作者简介：梁丽丽（1976—），女，江苏泗洪人，讲师，硕士研究生，从事财政与金融研究。
【关键词】商业银行 二套房 贷款
自去年4月起，国务院频繁“亮剑”，相继出台了“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”，而且这些政策层层加码，态势凌厉，施展的空间比以往的调控更“给力”，直指商业性个人住房贷款中第二套及以上住房（以下统称“二套房”）。如：“新国八条”明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这显然降低了商业银行二套房贷的经营风险，同时也使其业务发展面临新的难题，值得深入探究。
一、发展二套房贷业务的必要性
（一）个人住房贷款风险权数较低
《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产做抵押的贷款风险权数为50%，而其他类型的固定资产及不动产的风险权数为100%。可见，个人住房（无论首套房，还是二套房）贷款的规模越大，银行风险资产总额越小。此外，目前商业银行大多实行经济资本管理模式,其中个人住房贷款经济资本占有率仅为2%,是所有抵押类贷款经济资本占用最低的业务品种。因此，在当前各行经济资本相对紧张的情况下,大力发展个人住房贷款可为商业银行行争取更大的发展空间。
（二）个人住房贷款质量良好
1998年住房改革以后，商业银行发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居上面发挥了非常大的作用。2010年全国个人住房贷款新增1.40万亿元①，年末余额6.16万亿元，比97年底增长324倍，占全部商业银行人民币贷款余额的12%。个人住房贷款业务快速增长的同时，也成为商业银行的优质资产。即便2008年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率②。
（三）二套房贷的比较优势明显
毋庸置疑，与首套房贷款相比，二套房贷（无论源于改善型需求还是投资型需求）的优势明显，在同等条件下，商业银行倾向于将二套房贷客户视为优质客户，更愿意把钱贷给后者。主要原因有：一是二套房的客户至少基本上已有一套住房，还有一定的资金支付二套房首付，表明此类客户群整体资产实力和还款能力较强。二是60%首付款比例提高了客户的违约成本，同时也可以在很大程度上有助于商业银行应付房价下跌风险。三是基准利率1.1倍的贷款定价有利于商业银行在更大程度上覆盖风险。
二、发展二套房贷业务面临的问题
（一）二套房政策知易行难
政府相关部门虽然出台了文件，厘清了二套房的认定标准：有信息系统的，出具查询记录；没有信息系统的，借款人自己保证。但要实现此标准，首先需要四个部门拥有覆盖全国的相关信息系统并实现互相共享：隶属公安部门的户籍登记系统；隶属民政部门的婚姻登记系统；大部分隶属住建部的个人住房信息系统；由所有商业银行提供个人信贷信息的央行征信系统。据了解，目前全国房屋登记系统尚未联网，无法查询购房人在外地的购房记录，这必将造成异地查询不完善。同时，住房登记系统不完善也会使借款人所提交的信息真假难辨。其次，因当地暂不能提供家庭住房登记查询结果的，要求借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证，这一要求缺乏必要的刚性约束。虽然规定贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。但假保证书对于信用记录的影响及其程度也不够明确，难以震慑恶意借款人。再次，增加面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，以确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的要求，必将增加商业银行的经营成本。此外，为争取首套房的优惠政策，个别借款人挖空心思寻找政策空隙，“假离婚”、“假离婚证”盛行。因此，如果政策细则不出台，目前的严厉政策，也就成了“雷声大雨点小”的“纸老虎”，没有什么约束意义，更不会长期稳定和发展房地产市场。
（二）二套房贷风险暗流涌动
虽然对于银行而言，同等条件下，第二套以上住房贷款的违约风险起码不会大于第一套房。尽管提高首付比和贷款利率在一定程度上降低了银行的風险，但二套房贷风险仍不可掉以轻心。众所周知，目前国内房价高企，并仍呈高歌猛进之势，已引起公众不满，政府调控房价政策频发，银行面临较大的政策风险。而国内的贷款政策制度本身也存在缺陷，主要以交易价格为基础确定按揭贷款价值，将房贷款下跌的风险和责任全部转移给了银行，助长了地方政府-开发商-银行间微妙的“铁三角”关系形成，使银行也不自觉地成为一个推动房价上涨的力量。在我国经济生活中，住房既是一种商品，同时也具有投资品的特征。我们还未真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款风险管理水平还没有经受过像样的检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖的的，二套房更为甚之，正如美国次贷危机。
（三）部分改善型住房需求的优质客户流失
尽管部分专家称收紧二套房贷有利于挤压房地产的投资泡沫，保护真正刚性需求的购房者。但笔者认为二套房政策有“把孩子和脏水一起倒掉”之嫌。因为论套不论面积的规定，缺乏量化标准不能真正地实现对于投资与自主需求的区分，并真正地保障应当保障的人群，让那些本应享有合理住房面积已有一套房改善型需求的家庭成了被遏制的对象受此限制，不得不望而却步；而真正具有实力的投资客、炒房者根本不在乎那一点钱，并不会因为这一政策而暂停脚步。在实际的消费中，据调查显示二套房并不是投机客占主导的，改善型住房需求占很大比例。因此，二套房贷会影响到市场的改善型需求，而相对的，此举对当前的投资性需求的影响不会很大，由于楼市的回暖以及通货膨胀的加强，更多的投资客正积极入市。结果是部分改善型住房需求的优质客户流失，投资型住房需求的客户增加，出现了“逆向选择”现象，显然违背了政策初衷。
三、发展二套房贷业务的对策
一方面是经营上的压力，一方面是日益迫近的房价调整风险，常言到“花无百日红”，但在管理层和股东眼中，各项经营指标和利润却是刚性的。作为金融企业，商业银行在信贷扩张压力很大的情况下，非但不能压缩房贷款这一最优质的资产，还必须勇于逆水行舟，多措并举，主动争取更多的优质客户来抵消加息和提高首付对其二套房贷业务经营的负面影响。
（一）提高二套房政策执行力
针对政策知易行难，相关部门应群策群力，力争在短时间内建立完善的“四网”系统并实现信息共享，从源头上解决问题，使商业银行能够安全、高效地做出判断。在此之前的“真空”阶段，相关部门应做到纲举目张，出台政策实施细则，堵住“假离婚”、“假离婚证”和“假保证书”漏洞。明确一旦“四网”系统建成，将对婚姻状况及保证书的内容进行查实，一经查出有假，将作为个人征信系统的不良信用记录，影响该借款人家庭此后再贷款买房、买车或者办理信用卡。同时，银行有权提前收回贷款并追偿违约利息，以增加借款人的违规成本；数额较大的，有权移交国家司法机关。同时，不能把二套房认定、核查的工作完全甩给商业银行，而应该由政府主持，并在落实时协调相关部门进行审查核实，并出具有公信力证明。
（二）严防二套房贷风险
已形成共识的是，在好的风险管理下的住房按揭贷款才是银行的优质资产。商业银行要密切关注国家宏观政策，并根据自身资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行压力测试及其情景假设，防范政策风险。可以通过提高首付比例，加强客户资料真实性和风险承受能力等方面审核，或者提高贷款利率等手段来防控市场风险。一方面关注借款人的资信状况，认真考查借款人的还款能力(资)和还款意愿(信)，通过严格的贷前调查与审查，严把准入关。另一方面，由于住房抵押贷款的期限很长，即使是最彻底、最及时的审查也无法对借款人资信状况的变化做出准确预测，因此银行还必须寻找获取贷款抵押品来保证自己的利益。具体来看，包括以下方面：
1.坚持贷前的严格审查。审查重点有两个，一是审查借款人的收入状况与信用状况，落实第一还款来源。二是审查抵押房产价值及产权状况，落实第二还款来源。需进一步完善贷款担保和贷款保险，落实第三还款来源，降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障貸款人的权益。
2.探索住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化，实质就是实现银行资产的转换，在二级市场上卖出贷款，将其移出资产负债表，从而也转移了与该贷款有关的各种风险。有人将美国次贷危机归罪于此，反对证券化。其实证券化本身并没有问题，只是美国证券化的程度和规范性等出现了问题，我们不能因噎废食。此外，还需探索使用金融衍生工具来减轻利率风险给银行带来不可估量的损失，实现银行信贷资产的保值。
3.利用贷款重组的手段。当借款人出现还款的困难时，在符合政策的前提下可以通过降低利率和延长还款期限等贷款重组的方法来避免违约的发生。
（三）实施差别化二套房贷政策
增加首付可以应付下跌，提高利率可以覆盖风险，但利率（贷款价格）提高对银行收益的影响，还取决于需求弹性。谁都承认高房价背后的高风险，但房贷款是块优质资产，银行同业竞争激烈。因此，商业银行应在平衡公众形象和社会舆论，严格执行国家政策的同时，满足自身盈利性需求。在科学甑别客户的前提下，采取“有争、有保、有压”策略，实施差别化二套房贷政策。首先，对优质客户（如存款额度达到一定金额的VIP客户），依据客户的信用、资产状况及其对该行的贡献率来综合考量，在二套房“贷款利率严格按照风险定价”；或者推出打包组合贷款，如汽车消费贷款、申请信用卡免息分期、装修贷款等，一方面对二套房贷严格执行政策，但对其他业务提供一定优惠；或者推出固定利率贷款，低于同期基准利率（因为第二套房贷政策并没有限制使用固定利率）；或者推出住房贷款省息产品，如“随借随还”、“按揭开放账户”。其次，对改善型客户的自住性购房贷款款执行首付50%，利率1.倍的底线。再次，把具有超前消费行为的低敏感度群体作为重点客户来管理，同时对中、高敏感度的投资型客户要严格审查，进一步提高首付比和利率。最后，杜绝向对投机型客户提供任何形式、任何条件的住房贷款。
注 释
①资料来源：http://www.tianjinwe.com/business/hgjj/201101/t
20110126_3289342.html
②资料来源：中央政府门户网站www.gov.cn 2009年01月06日
参考文献
[1]秀娟.北京二套房公积金贷款首付提至四成分析师认为：利弊共存[N]，国际商报，20103-5（C02）.
[2]杨斯媛.上海二套房贷_中资行紧外资行松[N]，第一财经日报，2010年4月15号A09.
[3]姜龙军.二套房货：新政下的博弈[J]，银行客户，2008，（8）：56-57.
[4]杨凤凰.浅析商业银行房贷政策_以四川房地产行业为例[J]，大众商务，2010，（2）：40.
[5]深蓝.好痛！二套房贷假离婚撕裂一个家[J]，爱情婚姻家庭，2011，（1）：7-9.
[6]杨振威.折腾二套房贷实则在作无用功[J]，中国房地产金融，2010，（8）：24.
作者简介：梁丽丽（1976—），女，江苏泗洪人，讲师，硕士研究生，从事财政与金融研究。