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摘要：房地产业的发展从一个侧面反映了我国经济的发展历程，目前房地产问题也成为我国经济社会的一个重大问题和焦点问题。本文列举了自2011年1月新的国家房地产调控政策实施以来全国各地房地产市场的主要形势和动态，分析了各地尤其是一、二、三线有代表性的城市在落实房地产调控政策中的有特点的做法，针对我市实际提出了操作性较强的工作建议。
关键词：房地产；市场形势；调控；对策
Abstract: The development of real estate industry reflects the development progress of China’s economy from a side view. And the real estate issue has become a major and focus matter for economic society of our country. The author lists the real estate market situation and the main trend since January 2011 when the new national real estate control policies implemented, analyzes the characteristics of practice when various cities implement the regulating policiesespecially representatives in all level cities, and proposes highly feasible working suggestions for the situation of Taian city.
Key words: real estate; market situation; regulate; solution
中圖分类号：F293.35 文献标识码：A
一、目前各地房地产市场形势和政策动态
2011年1月以来，随着以国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的下发为代表的房地产市场宏观调控政策的不断加强，限购、限贷、限外政策的实施，目前在各地已产生不同情况的效力，主要形势和动态有：
1、全国限购城市已达48个，省会以上城市34个（拉萨未限购，重庆未限购但已试点征收房产税），全国房地产投资开发、商品住房开发增长较快，月末可售面积持续增加，月末存量可销售14个月，2011年9月份，90个重点城市中有27个城市新建商品住房上市面积同比下降（我市批准预售商品住房6862套，79万平方米，同比分别上涨3%、1%）。
2、非居住类商业开发、旅游地产开发过热现象有所抬头，名义上搞转型、实际是变相越过限购政策的行为，有可能积累这一领域的风险和泡沫，如果处置不当或市场发生重大变化，有可能出现烂尾、高空置率等问题。
3、国内一、二线城市如上海、杭州、南京房地产交易量均出现明显下降，房屋均价有所松动，三线城市成交量增长势头趋缓，房屋均价仍涨。例如南京商品房销售量同比下降8.3%，商品住房销售量同比下降13.5%，创五年来新低，二手房交易量同比下降27%，市场信心受严重影响，商品房价格有所松动，但价格松动后并未带来成交量的上升。三线城市如徐州，商品房成交量同比仍有所增长，均价上涨也比较明显，但单月成交量环比持平或有所下降。
4、土地市场热度明显下降。统计数据显示，已实施限购政策的二线城市住宅土地流标明显，房地产开发企业受融资渠道不畅和销量下降带来的双重资金压力影响，资金链紧张，扩张欲望得以遏制，拿地热情不高。
5、房地产投资增幅放缓，投资结构和资金来源有所变化。目前房地产投资增幅较高，但保障房投资增速是造成房地产固定资产投资依然保持较快增幅的主要动因，而住宅投资已出现放缓的趋势，主要原因是银行收紧了对房地产开发企业的贷款，部分企业投资资金自筹比例上升，这一点在我市房地产市场融资数据中也得到了印证，2011年1至9月，泰安市房地产资金来源合计100.46亿元，同比增长23%，其中国内贷款15.1亿元，占15%，同比下降35%，企业自筹资金36.1亿元，占36%，其他资金48.5亿元，占48%，上述情况说明，国内银行贷款下降明显，民间资本投资活跃。
6、各地放松调控的冲动加强。已出台限购令的城市普遍感觉房地产市场成交量下滑，刚性需求仍然存在，但市场观望情绪浓厚，部分房企打折降价销售引发的退房纠纷、房产中介因成交量下滑导致的关门潮、土地市场热度减退流拍现象增多导致的财政收入减少等压力，引发各地有放松调控的冲动，广东佛山事件即是一例，但社会舆论对此非常敏感，温家宝总理2011年10月21日至22在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。因此各地没有能够放松调控的空间和条件。
二、各地有特点的做法
1、上海目前实行的是限购政策与征收房产税结合的办法，调控对象是以居住、市民消费和普通商品住房为主，运用税收、信贷、行政、土地和住房保障综合措施，目标是“两低两高”，即新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值增幅、低于城乡居民人均可支配收入增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。限售对象包括三类：（1）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;（3）不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭。房产税征收对象：（1）本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房(人均60平方米的免税住房面积)；（2）非本市居民家庭在本市新购的住房。税率设定：（1）0.6%；（2）0.4%（ 应税住房成交均价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍，目前为28000元/平方米）。税收优惠：本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等。
2、南京除实行限购、限贷等政策外，针对目前成交量下滑的问题，重点对房地产开发企业的资金链进行了调研，调研显示有39%的企业资金链紧张，32%的企业偏紧，说明资金需求问题较为突出，房管部门工作重点放在对房地产开发企业的预售资金监管上，防止出现烂尾、拖欠工程款的群体性事件。
3、杭州建议搭建金融机构与房地产企业间的信贷沟通平台，对符合中央政策、销售中低价位商品住房的房地产开发企业予以积极支持，合理引导自主性住房消费需求，建议加强对信贷政策的调研，有效落实差别化信贷政策，对符合首套房和改善性住房的刚性需求购房群体，应在国家政策允许的条件下予以支持。
4、青岛研发应用了商品房销售价格异动监控和住房限购信息管理系统，在商品房项目办理预售许可时，依据销售方案将每套房源的销售价格输入系统，严格实行“一房一价”。在此基础上对房屋销售价格全程跟踪监控，研究设定了10%的价格下调控制标准，在标准以内的仍可签约，但需要开发企业作出书面说明，下调幅度超过10%的，系统自动拒绝签约。
5、福州主要从加快解决历史遗留产权登记问题和推行二手房网上签约方面激活存量房交易。自2006年以来，福州市政府就接连出台文件，明确2000年以前竣工的拆迁安置房和商品房项目，采取“产权登记部门先予办证，将存在问题函告相关部门，由职能部门依职督促整改落实”的做法，突破产权登记常规模式，极大地促进了历史遗留产权登记疑难问题的解决，2009年出台了《关于进一步加快解决福州市房屋所有权土地使用权登记发证遗留问题的指导意见》（榕政办[2009]88号），建立健全了历史遗留项目产权办证的公示制、个人承诺制、权证附记等制度，本着尊重历史事实的原则，再次加大清理历史遗留项目产权办证力度。
6、徐州采用针对部分人群和部分区域的限购政策，同时实行商品房预售价格备案制度，由物价部门办理价格备案手续，一经公示不得随意提价。为加强调控，成立了以市长为组长，办公室设在房管局的房地产调控领导小组，组织国土、规划、建设、房管、物价等多个部门联合开展工作，房价控制目标约为12%，在上涨压力较大的情况下用棚户区改造项目成交价较低的部分对冲。
三、适合我市的有关工作建议
1、千方百计争取政策，多渠道增加经济收入。鉴于今明两年房地产市场调控形势，房产成交量低迷现象凸显，以交易费、测绘费为主的房产交易将面临严峻考验，从省物价局下发文件免掉房屋抵押登记手续费的事例可以看出，交易收费受政策影响巨大，因此应学习徐州市房管局的做法，千方百计向上争取政策。
（1）商品房申请预售前预测绘收费，做法是预测收费每平方0.5元，项目建成后如实测发生变化则按实际测量面积按标准收费，无变化则按国家标准补齐应缴费用。测绘收费属经营服务，于法于理都行的通，值得认真落实。
（2）商品房预售备案收费。该项目需要收费依据和政策，争取物价部门支持，以标准每平方米1.8元，可用于信息系统维护。
（3）大力争取契税、营业税、个税按一定比例返还房管部门。目前以上税收是以奖励的名义给予，但比例数额偏低，而且需年年争取。
2、推进存量房网上签约工作全面开展。从福州市开展存量房网上签約的效果来看，存量房网上签约有利于为企业搭建桥梁、节约企业运营成本，减少经纪机构间的不良竞争，防止经纪机构相互跳单，便民利民，有利于保障群众权益，规范市场秩序，有利于加强对房地产经纪机构的监管。目前来看，市场二手房成交量较低，利于应对突发问题，是全面开展存量房网上签约的好时机。
3、加强商品房预售资金监管工作，尤其是对外地来泰的房地产开发企业，甚至大型房企，由于这类企业经营范围广，投资项目多，在信贷政策、市场销售发生变化的情况下容易出现挪用资金的现象，稳妥应对可能出现的房企资金链紧张局面，必要时可采用技术手段暂停违规企业网签。
4、加强房屋租赁管理，可采用替税务部门代征税收，返还一定比例作为费用，依托综合治税、工商、文化、教育协调配合，提高房屋租赁管理力度和收入。
5、不定期对房地产市场监督检查，及时纠正违规销售、违规代理、非法中介行为，定期对商品房销售人员和中介机构从业人员进行上岗培训和签约业务培训。
6、进一步加强窗口单位建设，对窗口单位工作人员业务素质进行培训，增强服务理念，为群众提供人性化的服务；可与金融机构联系，在大厅设立多家自动柜员机方便群众，大厅内放置各种业务办理指南或明白纸，尤其是编印部分办证流程指南，为群众节约时间、精力。
7、探索经济适用房和公租房融资、运营管理新模式。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房地产；市场形势；调控；对策
Abstract: The development of real estate industry reflects the development progress of China’s economy from a side view. And the real estate issue has become a major and focus matter for economic society of our country. The author lists the real estate market situation and the main trend since January 2011 when the new national real estate control policies implemented, analyzes the characteristics of practice when various cities implement the regulating policiesespecially representatives in all level cities, and proposes highly feasible working suggestions for the situation of Taian city.
Key words: real estate; market situation; regulate; solution
中圖分类号：F293.35 文献标识码：A
一、目前各地房地产市场形势和政策动态
2011年1月以来，随着以国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的下发为代表的房地产市场宏观调控政策的不断加强，限购、限贷、限外政策的实施，目前在各地已产生不同情况的效力，主要形势和动态有：
1、全国限购城市已达48个，省会以上城市34个（拉萨未限购，重庆未限购但已试点征收房产税），全国房地产投资开发、商品住房开发增长较快，月末可售面积持续增加，月末存量可销售14个月，2011年9月份，90个重点城市中有27个城市新建商品住房上市面积同比下降（我市批准预售商品住房6862套，79万平方米，同比分别上涨3%、1%）。
2、非居住类商业开发、旅游地产开发过热现象有所抬头，名义上搞转型、实际是变相越过限购政策的行为，有可能积累这一领域的风险和泡沫，如果处置不当或市场发生重大变化，有可能出现烂尾、高空置率等问题。
3、国内一、二线城市如上海、杭州、南京房地产交易量均出现明显下降，房屋均价有所松动，三线城市成交量增长势头趋缓，房屋均价仍涨。例如南京商品房销售量同比下降8.3%，商品住房销售量同比下降13.5%，创五年来新低，二手房交易量同比下降27%，市场信心受严重影响，商品房价格有所松动，但价格松动后并未带来成交量的上升。三线城市如徐州，商品房成交量同比仍有所增长，均价上涨也比较明显，但单月成交量环比持平或有所下降。
4、土地市场热度明显下降。统计数据显示，已实施限购政策的二线城市住宅土地流标明显，房地产开发企业受融资渠道不畅和销量下降带来的双重资金压力影响，资金链紧张，扩张欲望得以遏制，拿地热情不高。
5、房地产投资增幅放缓，投资结构和资金来源有所变化。目前房地产投资增幅较高，但保障房投资增速是造成房地产固定资产投资依然保持较快增幅的主要动因，而住宅投资已出现放缓的趋势，主要原因是银行收紧了对房地产开发企业的贷款，部分企业投资资金自筹比例上升，这一点在我市房地产市场融资数据中也得到了印证，2011年1至9月，泰安市房地产资金来源合计100.46亿元，同比增长23%，其中国内贷款15.1亿元，占15%，同比下降35%，企业自筹资金36.1亿元，占36%，其他资金48.5亿元，占48%，上述情况说明，国内银行贷款下降明显，民间资本投资活跃。
6、各地放松调控的冲动加强。已出台限购令的城市普遍感觉房地产市场成交量下滑，刚性需求仍然存在，但市场观望情绪浓厚，部分房企打折降价销售引发的退房纠纷、房产中介因成交量下滑导致的关门潮、土地市场热度减退流拍现象增多导致的财政收入减少等压力，引发各地有放松调控的冲动，广东佛山事件即是一例，但社会舆论对此非常敏感，温家宝总理2011年10月21日至22在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。因此各地没有能够放松调控的空间和条件。
二、各地有特点的做法
1、上海目前实行的是限购政策与征收房产税结合的办法，调控对象是以居住、市民消费和普通商品住房为主，运用税收、信贷、行政、土地和住房保障综合措施，目标是“两低两高”，即新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值增幅、低于城乡居民人均可支配收入增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。限售对象包括三类：（1）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;（3）不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭。房产税征收对象：（1）本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房(人均60平方米的免税住房面积)；（2）非本市居民家庭在本市新购的住房。税率设定：（1）0.6%；（2）0.4%（ 应税住房成交均价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍，目前为28000元/平方米）。税收优惠：本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等。
2、南京除实行限购、限贷等政策外，针对目前成交量下滑的问题，重点对房地产开发企业的资金链进行了调研，调研显示有39%的企业资金链紧张，32%的企业偏紧，说明资金需求问题较为突出，房管部门工作重点放在对房地产开发企业的预售资金监管上，防止出现烂尾、拖欠工程款的群体性事件。
3、杭州建议搭建金融机构与房地产企业间的信贷沟通平台，对符合中央政策、销售中低价位商品住房的房地产开发企业予以积极支持，合理引导自主性住房消费需求，建议加强对信贷政策的调研，有效落实差别化信贷政策，对符合首套房和改善性住房的刚性需求购房群体，应在国家政策允许的条件下予以支持。
4、青岛研发应用了商品房销售价格异动监控和住房限购信息管理系统，在商品房项目办理预售许可时，依据销售方案将每套房源的销售价格输入系统，严格实行“一房一价”。在此基础上对房屋销售价格全程跟踪监控，研究设定了10%的价格下调控制标准，在标准以内的仍可签约，但需要开发企业作出书面说明，下调幅度超过10%的，系统自动拒绝签约。
5、福州主要从加快解决历史遗留产权登记问题和推行二手房网上签约方面激活存量房交易。自2006年以来，福州市政府就接连出台文件，明确2000年以前竣工的拆迁安置房和商品房项目，采取“产权登记部门先予办证，将存在问题函告相关部门，由职能部门依职督促整改落实”的做法，突破产权登记常规模式，极大地促进了历史遗留产权登记疑难问题的解决，2009年出台了《关于进一步加快解决福州市房屋所有权土地使用权登记发证遗留问题的指导意见》（榕政办[2009]88号），建立健全了历史遗留项目产权办证的公示制、个人承诺制、权证附记等制度，本着尊重历史事实的原则，再次加大清理历史遗留项目产权办证力度。
6、徐州采用针对部分人群和部分区域的限购政策，同时实行商品房预售价格备案制度，由物价部门办理价格备案手续，一经公示不得随意提价。为加强调控，成立了以市长为组长，办公室设在房管局的房地产调控领导小组，组织国土、规划、建设、房管、物价等多个部门联合开展工作，房价控制目标约为12%，在上涨压力较大的情况下用棚户区改造项目成交价较低的部分对冲。
三、适合我市的有关工作建议
1、千方百计争取政策，多渠道增加经济收入。鉴于今明两年房地产市场调控形势，房产成交量低迷现象凸显，以交易费、测绘费为主的房产交易将面临严峻考验，从省物价局下发文件免掉房屋抵押登记手续费的事例可以看出，交易收费受政策影响巨大，因此应学习徐州市房管局的做法，千方百计向上争取政策。
（1）商品房申请预售前预测绘收费，做法是预测收费每平方0.5元，项目建成后如实测发生变化则按实际测量面积按标准收费，无变化则按国家标准补齐应缴费用。测绘收费属经营服务，于法于理都行的通，值得认真落实。
（2）商品房预售备案收费。该项目需要收费依据和政策，争取物价部门支持，以标准每平方米1.8元，可用于信息系统维护。
（3）大力争取契税、营业税、个税按一定比例返还房管部门。目前以上税收是以奖励的名义给予，但比例数额偏低，而且需年年争取。
2、推进存量房网上签约工作全面开展。从福州市开展存量房网上签約的效果来看，存量房网上签约有利于为企业搭建桥梁、节约企业运营成本，减少经纪机构间的不良竞争，防止经纪机构相互跳单，便民利民，有利于保障群众权益，规范市场秩序，有利于加强对房地产经纪机构的监管。目前来看，市场二手房成交量较低，利于应对突发问题，是全面开展存量房网上签约的好时机。
3、加强商品房预售资金监管工作，尤其是对外地来泰的房地产开发企业，甚至大型房企，由于这类企业经营范围广，投资项目多，在信贷政策、市场销售发生变化的情况下容易出现挪用资金的现象，稳妥应对可能出现的房企资金链紧张局面，必要时可采用技术手段暂停违规企业网签。
4、加强房屋租赁管理，可采用替税务部门代征税收，返还一定比例作为费用，依托综合治税、工商、文化、教育协调配合，提高房屋租赁管理力度和收入。
5、不定期对房地产市场监督检查，及时纠正违规销售、违规代理、非法中介行为，定期对商品房销售人员和中介机构从业人员进行上岗培训和签约业务培训。
6、进一步加强窗口单位建设，对窗口单位工作人员业务素质进行培训，增强服务理念，为群众提供人性化的服务；可与金融机构联系，在大厅设立多家自动柜员机方便群众，大厅内放置各种业务办理指南或明白纸，尤其是编印部分办证流程指南，为群众节约时间、精力。
7、探索经济适用房和公租房融资、运营管理新模式。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。