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作者简介：杨丽姣，西南财经大学消费经济研究所，硕士。
摘要：本文认为“以房养老”不是政府的强制养老政策，而是国家推行、金融机构提供的一种适合部分老人的金融产品。这种金融产品能够提高老人的生活质量，减轻年轻一代的养老压力，增加居民的可支配资金，扩大居民消费需求。本文提出从普及“以房养老”知识、丰富“以房养老”形式、注重利益分配公平和优化“以房养老”消费环境四个方面来提高居民对“以房养老”的消费力。
关键词：以房养老；金融产品；消费力
一、“以房养老”的背景
我国老年人口2012年已经达到1.94亿并在2013年将突破2亿。老年抚养比从2012年的20.66%上升到2013年的21.58%，少儿人口抚养比从2012年的23.96%提高到2013年的24.36%。社会总抚养比从2012年的44.62%上升到2013年的45.94%。社会的养儿养老负担异常沉重，而人民并不富裕。
在现行传统的家庭养老、社区养老和社会养老三种方式都面临巨大压力的背景下。2013年国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。
二、“以房养老”的定位
有些人将“以房养老”定义为一种政府的养老政策，大肆宣扬“以房养老”将成为主要的养老方式。导致公众认为政府推卸养老责任，银行、保险公司要占老百姓的便宜。本文认为，“以房养老”是一种金融产品，一种关乎家庭关系以及必须由家庭决策的重要商品，这种商品能够使老人的生活得到提高，使年轻一代的养老压力减轻，居民的可支配资金增加，国民消费需求上升。这种商品甚至能改变人们消费观念和消费习惯。“以房养老”的推出，使普通百姓的买房行为成为一种投资行为。人们可以在买房的时候选择将储蓄养老的钱用于买更大更好的房子，获得更高的生活质量，同时到老年的时候用房子获得更高的抵押贷款金额，拥有更优质的老年生活。
三、“以房养老”消费力低的原因
“以房养老”这类金融产品在美国、荷兰等国都取得了较好的效果，老人的晚年生活得到显著提高，但是这项政策在我国的推行遇到了各方面的障碍。
（一）消费者传统观念的阻碍
中国自古以来就是父慈子孝，养儿防老的观念。房子记录了家庭生活的回忆，承载了家庭人员的感情，已经属于家庭的一部分。根据中国青年社会调查中心的调查显示但是85.0%受访者选择把房子留给子女。其次，人们认为政府推卸养老责任。在计划生育政策后，人们把养老视为政府的责任，现在政府惦记自己辛辛苦苦赚的一套房子，感情上很不好受。最后，人们对金融机构的不信任。人们认为金融机构是不可能吃亏的，那么吃亏的必然是自己，这又增加了对“以房养老”的反感。
（二）双方风险偏好的障碍
“以房养老”的实施过程前后有数年甚至数十年，中间存在政府政策的变化、房产价格波动、人们收入水平变化、通货膨胀或紧缩的不确定以及老人寿命的不确定性等因素影响。金融机构将存在老人寿命超出预期，房子贬值等亏损的风险，消费者将面临生命意外终结以及通货膨胀等造成的损失。
（三）资产评估的公平问题
一方面，中国的资产评估系统不完备。房子价值的评估有很大的弹性，没有公允的市场价值，双方对房子的估值存在主观偏好。房主能罗列出很多房子值钱的信息，金融机构能够挑剔出很多房子贬值的理由，没有一个标准能够让双方都满意。另一方面，资产评估一般是金融机构委托或者由金融机构自己进行，最终的话语权还是在金融机构一方，但是评估的成本却由消费者承担。强势的金融机构挤压弱势消费群体的利益导致严重的不公平。
（四）社会保障体制不健全的阻力
居民对社会养老，医疗保障，就业等一系列问题缺乏安全感，因此人们更倾向于高储蓄来寻求安全感。房子作为人们手中最大的资产，最后的保障，人们更倾向于持有。社会保障体制不完善，居民不敢把自己最后的保障这么豪爽的拿出来提高生活质量。这在一定程度上阻碍了对“以房养老”的消费。
四、提高“以房养老”消费力的建议
消费力就是指消费者为了满足自己的消费需要而对消费资料进行消费的能力，不仅包括购买力，还包括消费者的知识及才能等方面内容。
（一）普及“以房养老”知识
著名经济学家尹世杰先生说：“文化教育是第一消费力”。消费者只有在了解一个产品之后才会需要这个产品。为了提高“以房养老”的消费力，政府和金融机构应该大规模的普及“以房养老”知识，让居民们正确认识“以房养老”，正确定位“以房养老”。可以制作广告在电视上播放，可以在新闻中介绍，可以举行专题讲座，也可以制作小册子发放给居民们，从多方面多渠道普及“以房养老”思想。
（二）丰富“以房养老”形式
以房养老可以采取多种形式，来适应多层次的消费者需求。根据市场的发展，已经存在卖房养老和租房养老等形式的以房养老。政府可以在此基础上丰富以房养老产品的形式。最主要的思想就是建立有效的流转机制来盘活老人手里的沉淀资本。
1.租房养老形式。租房养老形式能够保留房屋的产权，更容易让人接受。有些老人住在市中心房租较贵想将房子租出去换租近郊的房子，有些老人拥有的房子比较大想出租一本分或者换租更小的房子。利用两者之间的房租差来改善自己已有的生活水平，同时又能保有房屋的产权，不存在代际财富冲突。
政府要做的就是保护老人的利益以及保障老有所居。一方面，政府应该有力的监管房产中介机构或金融机构对利益的分配，保障老人的利益。另一方面，政府可以提供建在郊区，空气好有益于老人健康适合老人居住的廉租房，或者加大养老机构的建设力度。还可以充分利用农村住房，老人可以租住到农村，这样在一定程度上增加了农村住房利用率，提高了农民收入，同时也缓解了城市的住房紧张和城市交通压力。
2.倒按揭形式。对于不需要遗产传承且拥有住房产权的孤寡罹居老人，可以提供倒按揭方式以房养老，让老人居有定所的同时又能够改善日常生活水平。对于儿女有住房不需要父母提供住房的老人，可以提供倒按揭方式以房养老。老人的日常生活水平得到提高，儿女的养老压力降低，老人沉淀资本的到盘活，居民可支配收入提高。
（三）注重利益分配公平
资产评估的公平关系到利益在居民与金融机构之间的分配，要建立完善的资产评估体系。加强资产评估行业的管理，指导、监督行业人员规范执业；让评估公司更好地服务于人民、服务于行业、服务于市场经济。提高资产评估人员的专业技能和职业道德素养，提高行业的社会公信力。在考虑金融机构承担的风险的同时更多的关注老人利益的维护。国家推行“以房养老”的目的是改善老人的老年生活，要避免老人这一弱势群体被强势群体剥削。
对于前期投资巨大，房屋价值不确定以及老人寿命不确定等风险可以采取资本融资和保险等金融措施来分散。任何投资都会有风险，让偏好风险的投资者和保险公司共同承担风险以及分享收益。同时，可以隔5年依据经济的发展，房价的波动来重新评估房屋价值，让利益分配更公平。
（四）优化“以房养老”消费环境
消费环境是消费力的组成要素，好的消费环境能够促进消费，提高消费质量增加消费效率。
完善社会保障体系，稳定居民收入预期，提高居民消费力水平。“以房养老”的实施是依靠合同方式来实现，签订合同会伴随着一系列的问题。这是一个特殊商品，且关系老百姓生活，要建立与之配套的完整的保护消费者权益的法律体系，保证消费者的问题有处可诉、有法可依、有部门执行，从而提高消费者对“以房养老”的消费力。（作者单位：西南财经大学）
参考文献：
[1]欧阳渊.以房养老在我国“试水”艰难的原因分析[J]经济研究，2008
[2]仲小谨.“以房养老”在我国推行的可行性分析[J]科技广场，2009.10
[3]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J]城市问题，2008.9
[4]胡耀祺.“以房养老”需求的影响因素分析[C]，2008
[5]尹世杰.消费力经济学[M]西南财经大学出版社，2010
摘要：本文认为“以房养老”不是政府的强制养老政策，而是国家推行、金融机构提供的一种适合部分老人的金融产品。这种金融产品能够提高老人的生活质量，减轻年轻一代的养老压力，增加居民的可支配资金，扩大居民消费需求。本文提出从普及“以房养老”知识、丰富“以房养老”形式、注重利益分配公平和优化“以房养老”消费环境四个方面来提高居民对“以房养老”的消费力。
关键词：以房养老；金融产品；消费力
一、“以房养老”的背景
我国老年人口2012年已经达到1.94亿并在2013年将突破2亿。老年抚养比从2012年的20.66%上升到2013年的21.58%，少儿人口抚养比从2012年的23.96%提高到2013年的24.36%。社会总抚养比从2012年的44.62%上升到2013年的45.94%。社会的养儿养老负担异常沉重，而人民并不富裕。
在现行传统的家庭养老、社区养老和社会养老三种方式都面临巨大压力的背景下。2013年国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。
二、“以房养老”的定位
有些人将“以房养老”定义为一种政府的养老政策，大肆宣扬“以房养老”将成为主要的养老方式。导致公众认为政府推卸养老责任，银行、保险公司要占老百姓的便宜。本文认为，“以房养老”是一种金融产品，一种关乎家庭关系以及必须由家庭决策的重要商品，这种商品能够使老人的生活得到提高，使年轻一代的养老压力减轻，居民的可支配资金增加，国民消费需求上升。这种商品甚至能改变人们消费观念和消费习惯。“以房养老”的推出，使普通百姓的买房行为成为一种投资行为。人们可以在买房的时候选择将储蓄养老的钱用于买更大更好的房子，获得更高的生活质量，同时到老年的时候用房子获得更高的抵押贷款金额，拥有更优质的老年生活。
三、“以房养老”消费力低的原因
“以房养老”这类金融产品在美国、荷兰等国都取得了较好的效果，老人的晚年生活得到显著提高，但是这项政策在我国的推行遇到了各方面的障碍。
（一）消费者传统观念的阻碍
中国自古以来就是父慈子孝，养儿防老的观念。房子记录了家庭生活的回忆，承载了家庭人员的感情，已经属于家庭的一部分。根据中国青年社会调查中心的调查显示但是85.0%受访者选择把房子留给子女。其次，人们认为政府推卸养老责任。在计划生育政策后，人们把养老视为政府的责任，现在政府惦记自己辛辛苦苦赚的一套房子，感情上很不好受。最后，人们对金融机构的不信任。人们认为金融机构是不可能吃亏的，那么吃亏的必然是自己，这又增加了对“以房养老”的反感。
（二）双方风险偏好的障碍
“以房养老”的实施过程前后有数年甚至数十年，中间存在政府政策的变化、房产价格波动、人们收入水平变化、通货膨胀或紧缩的不确定以及老人寿命的不确定性等因素影响。金融机构将存在老人寿命超出预期，房子贬值等亏损的风险，消费者将面临生命意外终结以及通货膨胀等造成的损失。
（三）资产评估的公平问题
一方面，中国的资产评估系统不完备。房子价值的评估有很大的弹性，没有公允的市场价值，双方对房子的估值存在主观偏好。房主能罗列出很多房子值钱的信息，金融机构能够挑剔出很多房子贬值的理由，没有一个标准能够让双方都满意。另一方面，资产评估一般是金融机构委托或者由金融机构自己进行，最终的话语权还是在金融机构一方，但是评估的成本却由消费者承担。强势的金融机构挤压弱势消费群体的利益导致严重的不公平。
（四）社会保障体制不健全的阻力
居民对社会养老，医疗保障，就业等一系列问题缺乏安全感，因此人们更倾向于高储蓄来寻求安全感。房子作为人们手中最大的资产，最后的保障，人们更倾向于持有。社会保障体制不完善，居民不敢把自己最后的保障这么豪爽的拿出来提高生活质量。这在一定程度上阻碍了对“以房养老”的消费。
四、提高“以房养老”消费力的建议
消费力就是指消费者为了满足自己的消费需要而对消费资料进行消费的能力，不仅包括购买力，还包括消费者的知识及才能等方面内容。
（一）普及“以房养老”知识
著名经济学家尹世杰先生说：“文化教育是第一消费力”。消费者只有在了解一个产品之后才会需要这个产品。为了提高“以房养老”的消费力，政府和金融机构应该大规模的普及“以房养老”知识，让居民们正确认识“以房养老”，正确定位“以房养老”。可以制作广告在电视上播放，可以在新闻中介绍，可以举行专题讲座，也可以制作小册子发放给居民们，从多方面多渠道普及“以房养老”思想。
（二）丰富“以房养老”形式
以房养老可以采取多种形式，来适应多层次的消费者需求。根据市场的发展，已经存在卖房养老和租房养老等形式的以房养老。政府可以在此基础上丰富以房养老产品的形式。最主要的思想就是建立有效的流转机制来盘活老人手里的沉淀资本。
1.租房养老形式。租房养老形式能够保留房屋的产权，更容易让人接受。有些老人住在市中心房租较贵想将房子租出去换租近郊的房子，有些老人拥有的房子比较大想出租一本分或者换租更小的房子。利用两者之间的房租差来改善自己已有的生活水平，同时又能保有房屋的产权，不存在代际财富冲突。
政府要做的就是保护老人的利益以及保障老有所居。一方面，政府应该有力的监管房产中介机构或金融机构对利益的分配，保障老人的利益。另一方面，政府可以提供建在郊区，空气好有益于老人健康适合老人居住的廉租房，或者加大养老机构的建设力度。还可以充分利用农村住房，老人可以租住到农村，这样在一定程度上增加了农村住房利用率，提高了农民收入，同时也缓解了城市的住房紧张和城市交通压力。
2.倒按揭形式。对于不需要遗产传承且拥有住房产权的孤寡罹居老人，可以提供倒按揭方式以房养老，让老人居有定所的同时又能够改善日常生活水平。对于儿女有住房不需要父母提供住房的老人，可以提供倒按揭方式以房养老。老人的日常生活水平得到提高，儿女的养老压力降低，老人沉淀资本的到盘活，居民可支配收入提高。
（三）注重利益分配公平
资产评估的公平关系到利益在居民与金融机构之间的分配，要建立完善的资产评估体系。加强资产评估行业的管理，指导、监督行业人员规范执业；让评估公司更好地服务于人民、服务于行业、服务于市场经济。提高资产评估人员的专业技能和职业道德素养，提高行业的社会公信力。在考虑金融机构承担的风险的同时更多的关注老人利益的维护。国家推行“以房养老”的目的是改善老人的老年生活，要避免老人这一弱势群体被强势群体剥削。
对于前期投资巨大，房屋价值不确定以及老人寿命不确定等风险可以采取资本融资和保险等金融措施来分散。任何投资都会有风险，让偏好风险的投资者和保险公司共同承担风险以及分享收益。同时，可以隔5年依据经济的发展，房价的波动来重新评估房屋价值，让利益分配更公平。
（四）优化“以房养老”消费环境
消费环境是消费力的组成要素，好的消费环境能够促进消费，提高消费质量增加消费效率。
完善社会保障体系，稳定居民收入预期，提高居民消费力水平。“以房养老”的实施是依靠合同方式来实现，签订合同会伴随着一系列的问题。这是一个特殊商品，且关系老百姓生活，要建立与之配套的完整的保护消费者权益的法律体系，保证消费者的问题有处可诉、有法可依、有部门执行，从而提高消费者对“以房养老”的消费力。（作者单位：西南财经大学）
参考文献：
[1]欧阳渊.以房养老在我国“试水”艰难的原因分析[J]经济研究，2008
[2]仲小谨.“以房养老”在我国推行的可行性分析[J]科技广场，2009.10
[3]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J]城市问题，2008.9
[4]胡耀祺.“以房养老”需求的影响因素分析[C]，2008
[5]尹世杰.消费力经济学[M]西南财经大学出版社，2010