商品房按揭涉及多种法律关系,相关研究不少,但争议仍多。本文以其中涉及的预告登记制度为中心展开研究,重点关注其中的权利冲突问题。经研究本文认为:预告抵押权人不等于抵押权人,不享有优先受偿权。但为了保障抵押权的实现,预告抵押权人在条件具备时享有申请将自己登记为抵押权人、继而享有优先受偿权的权利;同时,预告抵押权人有权因预告抵押登记的存在,而享有对抗任何不特定第三人的权利,任何人不得主张与在先预告抵押权相冲突的权利,不得阻碍或者妨害预告抵押转换为抵押登记。预告登记不仅影响后续物权的效力,而且不同程度地影响后续合同行为的效力;预告登记的对抗效力不仅针对平等主体的民事主体,而且针对司法行为。在开发商的合同解除权与预购人债权人申请预查封发生冲突的时候,应该尊重预售商品房预告登记的效力,将预售商品房作为预购人的责任财产,对于预购人债权人的权利与利益予以优先保护。