论文部分内容阅读
摘要：房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地產。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。研究我国房地产投资风险的总体状况和变化趋势，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。本文主要分析探讨了房地产投资风险及防范策略，以供参阅。
关键词：房地产;投资风险;防范策略
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得经济收益的经济活动。作为一种投资额大、周期长、涉及面广、回报率高的投资类型，房地产投资时刻面临风险的挑战。处在经济迅速转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难。如何尽可能降低投资风险以期获得投资收益最大化，是每个房地产开发商的迫切要求与最终愿望。研究房地产投资风险的基本特征及我国房地产投资风险总体状况和变化趋向，对帮助房地产开发商规避风险与促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。
1房地产投资的风险类型
（1）经济周期风险。当一国的经济处于繁荣阶段，不加宏观调控的通货膨胀率会居高不下，在经济衰退期，一般伴随着银根紧缩，滞胀的情况也曾出现。经济周期及通货膨胀风险最终都会表现在投资的预期收益上，通货膨胀率预期越高，房地产的预期收益率越高，两者间的关系可通过适当的统计方法预测。（2）政策影响。政策是政府规制市场的主要手段，其中财政政策和货币政策的特点是逆经济风向而动，因而其对房地产投资的影响与经济周期对房地产投资的影响是反向的。（3）政治风险。政治风险是指由于战争、内乱、罢工发生的可能性和政权的稳定性造成的投资风险，是房地产投资中危害最大的风险。房地产境外投资必须考虑该风险，对于政局不稳的国家，不宜进行房地产这样投资回收期长的项目。（4）自然风险。自然风险主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险和施工现场地基风险等，与待开发区域的地理位置高度相关。（5）市场风险。市场风险包括政策实施造成的供求变化带来的风险，还包括消费者偏好、居民收入、二手房市场的状况、商品房保值能力预期及技术进步使原有结构、工艺设计的无形损耗等影响供求的因素。（6）决策及管理风险。管理团队的决策能力、领导潜力、管理团队中由该行业的专家、企业家的相关背景、管理团队的相关背景等因素构成的风险统称为决策及管理风险。国内外实践表明，这是构成项目风险至关重要的指标，它属于源生性的风险因素，也是区分不同投资方案最基本的非系统性指标。（7）财务风险。财务风险是非源生性风险，所有风险因素都会影响最终的财务指标。（8）收益现金流风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的收益现金流并未达到预期目标要求的风险。（9）未来运营费用风险。未来运营费用风险是指物业实际运营支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来购买者不得不支付昂贵的更新改造费用。（10）资本的价值风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生，资本价值也会随着报酬率的变化而有所改变。（11）比较风险。比较风险又被称为机会成本风险，是指投资者进行房地产投资后，失去其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时带来的风险。（12）时间风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业进行投资，这样才能使其在获得最大收益的同时，使风险降低到最低限。（13）持有期风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的因素就越多，投资者面临的风险就越大。（14）技术风险。技术风险指由于科学技术的进步，技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险主要是开发商对房屋户型设计，功能要求，智能科技含量的掌握上。技术要包括：建筑材料改变和变更风险、建筑施工技术和工艺革新风险设计变动或计算失误风险、设备故障或损坏风险、建筑生产力因素风险、施工事故风险和信息风险等。
2房地产投资风险的防范策略
2.1分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资要求各方共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势，从而避免风险。例如与金融部门、大财团、基金公司合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险;与外商联盟，既可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。
2.2投资组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分用在建筑高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同，顾名思义，风险大的投资回报率相对较高，回报率低的投资风险相对就低些，如果将资金分别投入不同类型的房地产开发上，整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 2.3保险策略
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金的循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。
2.4风险转移
风险转移是房地产投资项目管理中非常重要而且广泛应用的一项策略，分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论，投资项目的风险应由有关部门分担，而风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的结果。否则，风险转移就可能付出较高的代价。（1）非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动;二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，他不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制的措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担，从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。（2）财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险财务转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同，将损失与损失有关的财务后果（财产损失、人员伤亡等）转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑承包活动中，建筑所有人可以通过合同将其他对公众在建筑物附近受到傷害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任和赔偿责任转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是存在不可保险的内容和项目，另一方面是因为有些风险不宜保险。因此，应将保险转移与风险回避、损失控制与风险自留结合起来运用。对于不可保险，必须采取损失控制措施。即使对于可保险的风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险的性质，达到降低风险的目的。
2.5地产投资风险识别
（1）情景分析法。情景分析法是一种在欧美等国家和地区广泛应用的，一种能够分析引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓情景就是对某个房地产企业或者项目的未来状况进行描绘，当某些关键因素发生变化时，通过将这些变化转变成数据用软件处理后通过情景模拟显示出来供决策者分析研究的。（2）故障树法。故障树法是利用图解的方式将大的故障分解成为小的故障并进行分析，由于分解后的图形呈树枝状，称之为故障树。其基本做法是将房地产的主要风险细分为许多细小风险，或将风险原因层层分解，从而地找出带来风险的准确原因。（3）德尔菲方法。德尔菲方法由美国著名的咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明的，其本质是匿名反馈函询法。具体做法是请专家在风险调查过程中发表匿名意见，并对各种情况进行统计处理。计算出各种数据的平均值和标准差，再将各种意见尽可能客观准确地反馈给专家们。通过对反馈意见的反复测验，使各种意见相辅相成，博采众长，找出正确的方法。
2.6建立有效的风险防范机制
要建立起完善的制度和程序，使风险防范能更好的实现目标，就需要领导人员对于控制制度进一步强化。企业人员可以建立财务预报，及时对房地产的财务风险进行监控和防范。定期发布一些关于财务的宏观变化信息，增加企业对投资风险事件的把握程度，采取有效风险防范措施，将风险发生的可能性及时消灭。同时还可以再建立起房地产企业投资风险防范的电子网络平台，这种网络平台中，可以适当将房地产企业投资风险防范渗透进去，使房地产企业的投资商能够及时了解到相关信息和有效的风险防范措施，同时还可以促进企业风险防范的规范、公平、公正、公开性，提高投资风险防范的透明度。这能够迅速的将风险防范覆盖整个企业经济市场，全部聚集到这个市场空间中，并在风险防范过程中实行动态监测，使房地产企业能够有效的避免投资风险，及时的通过财务调控将风险降到最低。
3结束语
改革开放以来，随着国民经济的持续发展，我国的房地产业迎来了发展的春天，房地产投资活动也日益高涨起来。可是，房地产投资企业在面对巨额利润诱惑的同时，也面临着巨大的投资风险。本文从房地产投资企业的角度出发，对房地产投资和房地产投资风险的概念和特点、对房地产投资风险的因素分析、风险的识别以及对房地产投资风险的防范与处理的基本原理有了一个基本的理论框架。通过大量分析房地产所面临的风险并加以识别，用科学的方法进行规避和处理，尽可能地降低风险。总的说来，论文只是对房地产投资风险及投资风险的防范与处理作了一个初步的探讨，在实践应用方面的讨论和操作方法，还有待房地产开发商在实践活动中进一步完善。
参考文献：
[1]郑武杰.房地产投资风险及防范策略探讨[J].中国科技投资.2018（22）.
[2]陆嘉奕.商业房地产投资风险分析及防范策略探讨[J].经贸实践.2017（16）.
[3]朱明强，马桂芬.房地产项目投资风险及防范策略分析[J].现代商贸工业.2012（06）.
（作者单位：中农发置业有限公司）
关键词：房地产;投资风险;防范策略
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得经济收益的经济活动。作为一种投资额大、周期长、涉及面广、回报率高的投资类型，房地产投资时刻面临风险的挑战。处在经济迅速转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难。如何尽可能降低投资风险以期获得投资收益最大化，是每个房地产开发商的迫切要求与最终愿望。研究房地产投资风险的基本特征及我国房地产投资风险总体状况和变化趋向，对帮助房地产开发商规避风险与促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。
1房地产投资的风险类型
（1）经济周期风险。当一国的经济处于繁荣阶段，不加宏观调控的通货膨胀率会居高不下，在经济衰退期，一般伴随着银根紧缩，滞胀的情况也曾出现。经济周期及通货膨胀风险最终都会表现在投资的预期收益上，通货膨胀率预期越高，房地产的预期收益率越高，两者间的关系可通过适当的统计方法预测。（2）政策影响。政策是政府规制市场的主要手段，其中财政政策和货币政策的特点是逆经济风向而动，因而其对房地产投资的影响与经济周期对房地产投资的影响是反向的。（3）政治风险。政治风险是指由于战争、内乱、罢工发生的可能性和政权的稳定性造成的投资风险，是房地产投资中危害最大的风险。房地产境外投资必须考虑该风险，对于政局不稳的国家，不宜进行房地产这样投资回收期长的项目。（4）自然风险。自然风险主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险和施工现场地基风险等，与待开发区域的地理位置高度相关。（5）市场风险。市场风险包括政策实施造成的供求变化带来的风险，还包括消费者偏好、居民收入、二手房市场的状况、商品房保值能力预期及技术进步使原有结构、工艺设计的无形损耗等影响供求的因素。（6）决策及管理风险。管理团队的决策能力、领导潜力、管理团队中由该行业的专家、企业家的相关背景、管理团队的相关背景等因素构成的风险统称为决策及管理风险。国内外实践表明，这是构成项目风险至关重要的指标，它属于源生性的风险因素，也是区分不同投资方案最基本的非系统性指标。（7）财务风险。财务风险是非源生性风险，所有风险因素都会影响最终的财务指标。（8）收益现金流风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的收益现金流并未达到预期目标要求的风险。（9）未来运营费用风险。未来运营费用风险是指物业实际运营支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来购买者不得不支付昂贵的更新改造费用。（10）资本的价值风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生，资本价值也会随着报酬率的变化而有所改变。（11）比较风险。比较风险又被称为机会成本风险，是指投资者进行房地产投资后，失去其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时带来的风险。（12）时间风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业进行投资，这样才能使其在获得最大收益的同时，使风险降低到最低限。（13）持有期风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的因素就越多，投资者面临的风险就越大。（14）技术风险。技术风险指由于科学技术的进步，技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险主要是开发商对房屋户型设计，功能要求，智能科技含量的掌握上。技术要包括：建筑材料改变和变更风险、建筑施工技术和工艺革新风险设计变动或计算失误风险、设备故障或损坏风险、建筑生产力因素风险、施工事故风险和信息风险等。
2房地产投资风险的防范策略
2.1分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资要求各方共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势，从而避免风险。例如与金融部门、大财团、基金公司合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险;与外商联盟，既可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。
2.2投资组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分用在建筑高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同，顾名思义，风险大的投资回报率相对较高，回报率低的投资风险相对就低些，如果将资金分别投入不同类型的房地产开发上，整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 2.3保险策略
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金的循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。
2.4风险转移
风险转移是房地产投资项目管理中非常重要而且广泛应用的一项策略，分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论，投资项目的风险应由有关部门分担，而风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的结果。否则，风险转移就可能付出较高的代价。（1）非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动;二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，他不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制的措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担，从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。（2）财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险财务转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同，将损失与损失有关的财务后果（财产损失、人员伤亡等）转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑承包活动中，建筑所有人可以通过合同将其他对公众在建筑物附近受到傷害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任和赔偿责任转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是存在不可保险的内容和项目，另一方面是因为有些风险不宜保险。因此，应将保险转移与风险回避、损失控制与风险自留结合起来运用。对于不可保险，必须采取损失控制措施。即使对于可保险的风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险的性质，达到降低风险的目的。
2.5地产投资风险识别
（1）情景分析法。情景分析法是一种在欧美等国家和地区广泛应用的，一种能够分析引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓情景就是对某个房地产企业或者项目的未来状况进行描绘，当某些关键因素发生变化时，通过将这些变化转变成数据用软件处理后通过情景模拟显示出来供决策者分析研究的。（2）故障树法。故障树法是利用图解的方式将大的故障分解成为小的故障并进行分析，由于分解后的图形呈树枝状，称之为故障树。其基本做法是将房地产的主要风险细分为许多细小风险，或将风险原因层层分解，从而地找出带来风险的准确原因。（3）德尔菲方法。德尔菲方法由美国著名的咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明的，其本质是匿名反馈函询法。具体做法是请专家在风险调查过程中发表匿名意见，并对各种情况进行统计处理。计算出各种数据的平均值和标准差，再将各种意见尽可能客观准确地反馈给专家们。通过对反馈意见的反复测验，使各种意见相辅相成，博采众长，找出正确的方法。
2.6建立有效的风险防范机制
要建立起完善的制度和程序，使风险防范能更好的实现目标，就需要领导人员对于控制制度进一步强化。企业人员可以建立财务预报，及时对房地产的财务风险进行监控和防范。定期发布一些关于财务的宏观变化信息，增加企业对投资风险事件的把握程度，采取有效风险防范措施，将风险发生的可能性及时消灭。同时还可以再建立起房地产企业投资风险防范的电子网络平台，这种网络平台中，可以适当将房地产企业投资风险防范渗透进去，使房地产企业的投资商能够及时了解到相关信息和有效的风险防范措施，同时还可以促进企业风险防范的规范、公平、公正、公开性，提高投资风险防范的透明度。这能够迅速的将风险防范覆盖整个企业经济市场，全部聚集到这个市场空间中，并在风险防范过程中实行动态监测，使房地产企业能够有效的避免投资风险，及时的通过财务调控将风险降到最低。
3结束语
改革开放以来，随着国民经济的持续发展，我国的房地产业迎来了发展的春天，房地产投资活动也日益高涨起来。可是，房地产投资企业在面对巨额利润诱惑的同时，也面临着巨大的投资风险。本文从房地产投资企业的角度出发，对房地产投资和房地产投资风险的概念和特点、对房地产投资风险的因素分析、风险的识别以及对房地产投资风险的防范与处理的基本原理有了一个基本的理论框架。通过大量分析房地产所面临的风险并加以识别，用科学的方法进行规避和处理，尽可能地降低风险。总的说来，论文只是对房地产投资风险及投资风险的防范与处理作了一个初步的探讨，在实践应用方面的讨论和操作方法，还有待房地产开发商在实践活动中进一步完善。
参考文献：
[1]郑武杰.房地产投资风险及防范策略探讨[J].中国科技投资.2018（22）.
[2]陆嘉奕.商业房地产投资风险分析及防范策略探讨[J].经贸实践.2017（16）.
[3]朱明强，马桂芬.房地产项目投资风险及防范策略分析[J].现代商贸工业.2012（06）.
（作者单位：中农发置业有限公司）