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摘要：以天津市1999-2014年数据为研究样本，构建新型城镇化与房地产业发展指标体系，进行综合发展水平测度。在此基础上利用耦合协调模型，分析了天津市新型城镇化与房地产业发展的整体水平以及耦合协调发展的时序特征。结果发现，天津市城镇化与房地产业综合发展水平耦合关系较好，但在发展的不同阶段，二者综合发展水平之间存在差异，同时二者之间的协调度整体呈现上升趋势，并据此提出相应对策建议。
关键词：新型城镇化，房地产业，耦合协调关系
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2017）01-0010-17 收稿日期：2016-12-18
新型城镇化与房地产业协调发展是两个系统中各部分或要素相互依存、相互协调、共同发展的状态，并由低级共生逐渐走向高级协调发展的过程。为了进一步探究二者之间关系，可以借鉴物理学上的耦合协调关系来进行量化分析。通过耦合协调度不仅可以对新型城镇化与房地产业发展之间的关系进行实证量化分析，而且能够反映二者之间相互关系的阶段性特征。鉴于此，本文基于耦合协调度模型，选取天津市1999-2014年城镇化、经济社会发展与房地产业发展等相关数据，构建新型城镇化与房地產业发展综合指标体系，通过耦合协调度模型对两者的耦合协调关系进行量化分析，根据耦合协调度划分城镇化与房地产业发展关系的不同阶段，进一步考察每个阶段的不同特征与演变规律，最后提出天津市新型城镇化与房地产业协调发展优化策略，为企业和政府部门制定相关政策提供科学依据和现实指导。
1 模型的设定
1.1 耦合度模型
耦合度的概念最初来源于物理学，主要是指多个系统或因素之间通过各种相互作用而彼此影响，从而达到协调稳定发展状态的现象，目前在研究生态环境、经济社会发展等变量之间相互关系方面应用广泛。耦合度理论模型表达式如下：
Cn为各系统之间的耦合度，n一般为系统个数。本文所构建耦合协调模型，主要是用以分析天津市新型城镇化与房地产业发展之间互动关系，从而揭示二者之间的协调性、平稳性以及相互作用关系，故定义二维耦合度模型为：
C为两个系统之间的耦合度，f（x）、g（x）分别代表天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平的函数，由数学运算规则和实际意义可知，一般情况下，C越接近0，表示两系统处于低度耦合状态；C趋近于1，则表明两系统耦合程度较好。为了便于直观、准确地评价城镇化与房地产业综合发展水平的耦合协调关系，对耦合度值进行划分，如表1所示。
1.2 协调度模型
耦合度仅能判断城市房地产业发展和公共服务相互作用的强弱程度，但是不能反映二者的协调发展程度。例如，当房地产业发展缓慢同时公共服务滞后，虽然耦合度很高，但是发展度却很低。为了弥补耦合度评价的片面性，选用协调度模型评判房地产业发展与公共服务的协调发展水平：
T为新型城镇化与房地产业发展水平的综合评价指数，D为新型城镇化与房地产业发展的协调度。α，β表示相应函数的调整系数，为了便于统计和比较分析，取α=β=0.5，且设定，如表2所示。
2 指标体系与评价方法
2.1 指标体系的构建与数据来源
新型城镇化和房地产业发展水平均为综合性指标，为了尽可能客观地反映两系统的整体发展状况，指标的选取必须遵循综合性、全面性和重要性的原则，才能对二者进行有效评价。同时，基于指标数据的相关性、可行性与操作性，本文根据新型城镇化内涵选取六大类型城镇化二级指标，即人口、产业、空间、生活、资源环境和城乡一体化，各二级指标下属三级指标共21个，如表3所示；选取房地产业发展二级指标为3个，分别是房地产投资与建设、销售情况和房地产企业情况，各二级指标下属三级指标共9个，如表4所示。
本文所有原始数据均来源于2000-2014年《天津市统计年鉴》《中国统计年鉴》《中国城市统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。
2.2 变量的标准化处理与综合指数测度
为了消除数据数量级与量纲的影响，在测度综合指数前需要对数据进行标准化处理，本文在综合考虑前人研究成果与地区数据特殊性的基础上，运用非零变换的极差标准化方法进行计算，即对标准化指标平移处理，并不改变和影响变量的标准化及最终实证结果，其公式为：
式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij为研究样本期1999-2014年间第j年的第i个指标值；max xj和min xj分别代表某一个指标在研究样本期内的最大值和最小值。
通过上式对指标原始数据标准化之后可得到天津市新型城镇化与房地产业发展评价指标的标准化数据。基于新型城镇化和房地产业发展的分析建立了多维指标评价体系后，为了更加直接观察两个变量的时间变化趋势，需要将多个指标“合成”一个综合指数。为避免主观随意性，本文借助变异系数法确定综合指数各指标的指标权重，并利用标准化后的数据计算新型城镇化综合发展指数（f（x））和房地产业综合发展指数（g（x））。由于各项评价指标量纲的不同可能会降低差异性比较的准确度，因此需首先借助各项评价指标的变异系数来测算其取值的差异程度。各项评价指标的变异系数公式为：
上式中，表示第i项评价指标的变异系数，即标准差系数；代表第i项评价指标的标准差；表示第i项评价指标的样本平均值。然后，可通过如下公式计算各项评价指标的权重：
最后，用指标权重乘以相应标准化指标加总分别得到两系统的综合指数。
3 实证结果与分析
3.1 综合发展水平变化情况及分析
通过对相应指标标准化之后，运用变异系数法得到指标权重，加总之后得到天津市新型城镇化与房地产业发展水平的综合评价指数。如表5所示。
从表5可以看出，天津市城镇化与房地产业发展综合指数都逐年提高，呈动态上升趋势。从不同发展阶段来看，城镇化与房地产业发展水平则呈现出差异性。在1999-2003年，天津市城镇化综合发展水平高于房地产业综合发展水平，且二者都处于相对较低水平的发展状态。在1999年之前，天津市房地产业发展仍处于萌芽阶段，房价处于平稳阶段，投资规模较小，竣工出售面积有限，市场发育并不完善，整个行业蓄势待发。相比之下，天津市城镇化进程经过改革开放之后20年的积累，城市发展已初具规模。由于城市规划具有前瞻性，城市基础设施、教育、养老、医疗等重要公共服务已基本成型，从1999年到2003年城镇化发展综合水平呈上升态势。2006年国务院批复《天津市城市总体规划（2005-2020年）》，确定将天津市全部行政区域作为城市规划区范围，在城市规划区范围内实行城乡统筹规划，加强统一规划管理，根据市域内不同地区的条件，按照统筹城乡发展、调整产业结构、合理安排基础设施、改善生态环境的要求，形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构；强化集约和节约用地，防止城市规模盲目扩大；建立健全基础设施体系，坚持公交优先的原则，加快轨道交通建设；切实改善城市人居环境，满足人民群众的生产生活需求，做好教育、医疗等公共服务设施的规划布局，将普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标纳入建设规划。与此同时，城镇化水平的快速发展也带来了一系列经济社会问题。特别是近年来流动人口的大量涌入，使得天津市城市基础设施和公共服务压力不断加大，交通、住房、教育和医疗等方面难以满足日益增长的人口需求，例如每千人口床位数和每千人口卫生技术人员数近年来呈现下降趋势，这都将成为天津市新型城镇化发展进程中亟待解决的问题。 从2004年开始天津市房地产业发展综合指数超越城镇化发展综合指数，并且上升趋势明显加快。2004年天津市房地产开发投资额达到263.92亿元，占当年全社会固定资产投资总额的21.2%，是1999年的2.3倍；房地产企业施工与竣工面积分别达到2865.55万平方米和1108.13万平方米，与1999年相比分别增长了79.47%和143.65%；商品房平均销售价格较1999年上涨863.61元/平方米，新房销售面积则从1999年的258.31万平方米上涨到2004年的847.03万平方米，这一数字到2005年增长至1408.37万平方米，天津市房地产业由此进入了快速发展通道。2014年房地产企业开发投资额达到1699.65亿元，比2004年增长了1435.73亿元，年均增长5.44%，房地产企业施工与竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价等较之前均有大幅度增长，天津市房地产行业加快发展，房地产市场渐趋成熟。从表5可以看出，2004年以后，天津市房地产业综合发展水平一直高于城镇化综合发展水平。
3.2 耦合协调情况分析
本文在天津市新型城镇化与房地产业发展综合指数基础上，利用Excel软件借助耦合度和协调度公式，计算得到1999-2014年天津市新型城镇化与房地产业发展耦合协调度，如表5所示。
从表5可以看出，天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平耦合度较好，从1999年到2014年耦合度指数一直在1附近波动，协调度指数从0.4387逐渐波动上升至0.9643。二者存在稳定的、较强的耦合关系，并且在研究样本期内，二者的耦合关系处于最优状态。这也进一步证实了前文中对城镇与房地产业发展关系的论述。房地产业是城镇化进程的重要物质载体，为城镇化发展提供生产和生活空间，促进了城市基础设施的进一步完善。同时，城镇化进程的有序推进也为房地产业的持续快速发展提供了巨大的人口、产业和空间支撑，二者之间存在相互促进、相互依赖的关系。
从协调度来看，在不同的发展阶段，天津市新型城镇化综合发展水平与房地产业综合发展水平存在不同，但协调度整体呈现出上升趋势。1999-2003年期间，天津市城镇化与房地产业发展处于低度协调发展状态，且房地产业综合发展水平滞后于城镇化进程。在城市发展早期，城镇化与房地产业关系虽然密切，但是二者发展阶段存在较大差异。早期城市基础设施和公共服务体系已基本成型，服务能力相对较强，而房地产业仍处于刚刚兴起、稳步发展阶段。相应的，城镇化与房地产业发展协调度指数也在逐步提高，从0.4387波动上涨到0.5598。2004年以后，房地产市场逐渐步入繁荣发展时期，房地产投资额、施工竣工面积、销售面积、商品房销售均价等都快速增长，房地产业综合发展水平已逐步超过城镇化综合发展水平，二者之间呈现中度协调发展状态。2010-2014年间，为适应大量流动人口的快速涌入，天津市进一步加大了基础设施建设投入，大规模修建城际、地铁等轨道交通，一方面缓解了人口快速增长带来的交通问题，另一方面也客觀上推动了城市周边地区房地产开发投资的快速增长和房地产价值的提升。同时，房地产业发展在城市空间结构上的转变，也在教育、医疗、卫生等方面对生活城镇化和资源环境城镇化提出了新的客观要求，从而推动了天津市新型城镇化进程的推进。总之，随着新型城镇化战略的逐步推进和多年来房地产市场的蓬勃发展，天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平均获得较大程度的提升，且二者协调发展已经达到了良好协调状态。
4 结论与对策建议
本文以天津市1999-2014年数据为研究样本，选择多维指标分别构建了天津市新型城镇化与房地产业发展水平指标体系，利用变异系数法计算指标权重，加权后得到天津市新型城镇化与房地产业综合发展指数。在此基础上利用耦合协调度模型，分析了天津市新型城镇化与房地产业耦合协调互动发展特征，主要得出以下结论：（1）在不同阶段，天津市城镇化与房地产业发展存在显著差异，并且这种差异随时间而变化。在1999-2003年天津市城镇化综合水平优于房地产业发展综合水平，在之后房地产业发展综合水平反超；（2）天津市城镇化水平与房地产业发展之间存在最优耦合关系，理论分析得到了实证支撑。天津市城镇化发展与房地产业发展相辅相成，耦合度表现良好，耦合度值基本保持在0.9到1之间；（3）在研究样本期内，在不同发展阶段，天津市城镇化与房地产业综合发展水平存在差异，从1999年到2003年，城镇化综合发展水平高于房地产业综合发展水平，此后房地产业发展程度略优于城镇化进程，二者协调度值从0.4387不断上升至0.9643。
据此，本文就天津市新型城镇化与房地产业协调发展问题提出以下对策建议：（1）统筹协调人口城镇化与房地产业发展。改革与完善户籍制度，释放潜在住房需求。鼓励放宽落户条件，全面放开对城镇建设人才的落户限制，加快制定公开、公平、公正的落户标准和明确可实行的落户政策，制定实施推动1亿非户籍人口在城市落户方案。（2）以产业为主导，以科技为引领，推动房地产业创新发展。以高科技、养老、文化创意、生态农业、旅游度假等新型产业为先导，结合房地产企业自身情况进行转型创新。把握“互联网+”时代机遇，将互联网思维融入各个领域，促进房地产业转型升级。同时，借助京津冀协同发展、自贸区建设等政策优势，促进港、城、产互动发展，优化城市产业布局，促进产城融合。（3）合理开发利用土地，促进空间城镇化与房地产业协调发展。通过土地的集约利用、合理开发，优化城市空间结构，以实现最优经济与社会效益目标。进一步加强城市交通网络建设，可采用与房地产企业联合开发模式，共担成本共享收益，激发城市综合交通溢出外部收益。（4）积极推进公共服务均等化，保障生活城镇化与房地产业协调发展。实现常住人口公共服务全覆盖，制定合理的公共服务转移政策，倡导公共服务跨地区转移，实现优质公共服务资源共享。进一步加大保障房建设力度，以适应新型城镇化过程中农业转移人口的需求。（5）鼓励房地产业建筑开发经营模式转型，提升城镇化资源环境质量。大力发展循环经济，积极引导开发绿色住宅。根据建筑节能标准进行设计与施工，使用新型节能环保建筑材料，采用节能设计，倡导开发和使用低碳排放的照明、供暖等系统。
参考文献：
1.陈雯彬.京津冀城市化与房地产业互动协调发展研究.天津财经大学.2015
2.陈胤辰 蒋国洲.城市化进程对房地产业影响的空间计量分析.统计与决策.2013.05
3.李传健 邓良.新型城镇化与中国房地产业可持续发展.经济问题.2015.01
4.彭红碧 杨峰.新型城镇化道路的科学内涵.经济研究.2010.04
5.王雨竹 徐培玮.京津冀地区城市土地集约利用与城镇化耦合协调关系研究.水土保持研究2016.02
6.杜雨竹 刘东皇.中国城镇化与服务业发展耦合协调度测度.城市问题.2015.12
7.薛菲 袁汝华.城镇化水平对我国房地产业影响的实证分析.经济地理.2014.04
8.王明浩 王建廷 黄莉.天津新型城镇化建设与发展模式研究.城市2014.11
9.郭平.天津市新型城镇化可持续发展问题研究.天津经济.2013.08
10.周子扬.天津房地产市场可持续发展研究.天津大学.2009
11.朱江丽 李子莲.长江三角洲城市群产业-人口-空间耦合协调发展研究.中国人口·资源与环境.2015.02
作者简介：
袁帅，南开大学经济学院，博士后，中级经济师，研究方向为城市经济学、房地产经济学。
马明，天津房地产集团有限公司资本运营部副部长，博士，副高级经济师，研究方向为房地产经济学。
孙媛，中共天津市委党校经济学教研部，讲师，博士，研究方向为区域经济学，城市经济学。
关键词：新型城镇化，房地产业，耦合协调关系
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2017）01-0010-17 收稿日期：2016-12-18
新型城镇化与房地产业协调发展是两个系统中各部分或要素相互依存、相互协调、共同发展的状态，并由低级共生逐渐走向高级协调发展的过程。为了进一步探究二者之间关系，可以借鉴物理学上的耦合协调关系来进行量化分析。通过耦合协调度不仅可以对新型城镇化与房地产业发展之间的关系进行实证量化分析，而且能够反映二者之间相互关系的阶段性特征。鉴于此，本文基于耦合协调度模型，选取天津市1999-2014年城镇化、经济社会发展与房地产业发展等相关数据，构建新型城镇化与房地產业发展综合指标体系，通过耦合协调度模型对两者的耦合协调关系进行量化分析，根据耦合协调度划分城镇化与房地产业发展关系的不同阶段，进一步考察每个阶段的不同特征与演变规律，最后提出天津市新型城镇化与房地产业协调发展优化策略，为企业和政府部门制定相关政策提供科学依据和现实指导。
1 模型的设定
1.1 耦合度模型
耦合度的概念最初来源于物理学，主要是指多个系统或因素之间通过各种相互作用而彼此影响，从而达到协调稳定发展状态的现象，目前在研究生态环境、经济社会发展等变量之间相互关系方面应用广泛。耦合度理论模型表达式如下：
Cn为各系统之间的耦合度，n一般为系统个数。本文所构建耦合协调模型，主要是用以分析天津市新型城镇化与房地产业发展之间互动关系，从而揭示二者之间的协调性、平稳性以及相互作用关系，故定义二维耦合度模型为：
C为两个系统之间的耦合度，f（x）、g（x）分别代表天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平的函数，由数学运算规则和实际意义可知，一般情况下，C越接近0，表示两系统处于低度耦合状态；C趋近于1，则表明两系统耦合程度较好。为了便于直观、准确地评价城镇化与房地产业综合发展水平的耦合协调关系，对耦合度值进行划分，如表1所示。
1.2 协调度模型
耦合度仅能判断城市房地产业发展和公共服务相互作用的强弱程度，但是不能反映二者的协调发展程度。例如，当房地产业发展缓慢同时公共服务滞后，虽然耦合度很高，但是发展度却很低。为了弥补耦合度评价的片面性，选用协调度模型评判房地产业发展与公共服务的协调发展水平：
T为新型城镇化与房地产业发展水平的综合评价指数，D为新型城镇化与房地产业发展的协调度。α，β表示相应函数的调整系数，为了便于统计和比较分析，取α=β=0.5，且设定，如表2所示。
2 指标体系与评价方法
2.1 指标体系的构建与数据来源
新型城镇化和房地产业发展水平均为综合性指标，为了尽可能客观地反映两系统的整体发展状况，指标的选取必须遵循综合性、全面性和重要性的原则，才能对二者进行有效评价。同时，基于指标数据的相关性、可行性与操作性，本文根据新型城镇化内涵选取六大类型城镇化二级指标，即人口、产业、空间、生活、资源环境和城乡一体化，各二级指标下属三级指标共21个，如表3所示；选取房地产业发展二级指标为3个，分别是房地产投资与建设、销售情况和房地产企业情况，各二级指标下属三级指标共9个，如表4所示。
本文所有原始数据均来源于2000-2014年《天津市统计年鉴》《中国统计年鉴》《中国城市统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。
2.2 变量的标准化处理与综合指数测度
为了消除数据数量级与量纲的影响，在测度综合指数前需要对数据进行标准化处理，本文在综合考虑前人研究成果与地区数据特殊性的基础上，运用非零变换的极差标准化方法进行计算，即对标准化指标平移处理，并不改变和影响变量的标准化及最终实证结果，其公式为：
式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij为研究样本期1999-2014年间第j年的第i个指标值；max xj和min xj分别代表某一个指标在研究样本期内的最大值和最小值。
通过上式对指标原始数据标准化之后可得到天津市新型城镇化与房地产业发展评价指标的标准化数据。基于新型城镇化和房地产业发展的分析建立了多维指标评价体系后，为了更加直接观察两个变量的时间变化趋势，需要将多个指标“合成”一个综合指数。为避免主观随意性，本文借助变异系数法确定综合指数各指标的指标权重，并利用标准化后的数据计算新型城镇化综合发展指数（f（x））和房地产业综合发展指数（g（x））。由于各项评价指标量纲的不同可能会降低差异性比较的准确度，因此需首先借助各项评价指标的变异系数来测算其取值的差异程度。各项评价指标的变异系数公式为：
上式中，表示第i项评价指标的变异系数，即标准差系数；代表第i项评价指标的标准差；表示第i项评价指标的样本平均值。然后，可通过如下公式计算各项评价指标的权重：
最后，用指标权重乘以相应标准化指标加总分别得到两系统的综合指数。
3 实证结果与分析
3.1 综合发展水平变化情况及分析
通过对相应指标标准化之后，运用变异系数法得到指标权重，加总之后得到天津市新型城镇化与房地产业发展水平的综合评价指数。如表5所示。
从表5可以看出，天津市城镇化与房地产业发展综合指数都逐年提高，呈动态上升趋势。从不同发展阶段来看，城镇化与房地产业发展水平则呈现出差异性。在1999-2003年，天津市城镇化综合发展水平高于房地产业综合发展水平，且二者都处于相对较低水平的发展状态。在1999年之前，天津市房地产业发展仍处于萌芽阶段，房价处于平稳阶段，投资规模较小，竣工出售面积有限，市场发育并不完善，整个行业蓄势待发。相比之下，天津市城镇化进程经过改革开放之后20年的积累，城市发展已初具规模。由于城市规划具有前瞻性，城市基础设施、教育、养老、医疗等重要公共服务已基本成型，从1999年到2003年城镇化发展综合水平呈上升态势。2006年国务院批复《天津市城市总体规划（2005-2020年）》，确定将天津市全部行政区域作为城市规划区范围，在城市规划区范围内实行城乡统筹规划，加强统一规划管理，根据市域内不同地区的条件，按照统筹城乡发展、调整产业结构、合理安排基础设施、改善生态环境的要求，形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构；强化集约和节约用地，防止城市规模盲目扩大；建立健全基础设施体系，坚持公交优先的原则，加快轨道交通建设；切实改善城市人居环境，满足人民群众的生产生活需求，做好教育、医疗等公共服务设施的规划布局，将普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标纳入建设规划。与此同时，城镇化水平的快速发展也带来了一系列经济社会问题。特别是近年来流动人口的大量涌入，使得天津市城市基础设施和公共服务压力不断加大，交通、住房、教育和医疗等方面难以满足日益增长的人口需求，例如每千人口床位数和每千人口卫生技术人员数近年来呈现下降趋势，这都将成为天津市新型城镇化发展进程中亟待解决的问题。 从2004年开始天津市房地产业发展综合指数超越城镇化发展综合指数，并且上升趋势明显加快。2004年天津市房地产开发投资额达到263.92亿元，占当年全社会固定资产投资总额的21.2%，是1999年的2.3倍；房地产企业施工与竣工面积分别达到2865.55万平方米和1108.13万平方米，与1999年相比分别增长了79.47%和143.65%；商品房平均销售价格较1999年上涨863.61元/平方米，新房销售面积则从1999年的258.31万平方米上涨到2004年的847.03万平方米，这一数字到2005年增长至1408.37万平方米，天津市房地产业由此进入了快速发展通道。2014年房地产企业开发投资额达到1699.65亿元，比2004年增长了1435.73亿元，年均增长5.44%，房地产企业施工与竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价等较之前均有大幅度增长，天津市房地产行业加快发展，房地产市场渐趋成熟。从表5可以看出，2004年以后，天津市房地产业综合发展水平一直高于城镇化综合发展水平。
3.2 耦合协调情况分析
本文在天津市新型城镇化与房地产业发展综合指数基础上，利用Excel软件借助耦合度和协调度公式，计算得到1999-2014年天津市新型城镇化与房地产业发展耦合协调度，如表5所示。
从表5可以看出，天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平耦合度较好，从1999年到2014年耦合度指数一直在1附近波动，协调度指数从0.4387逐渐波动上升至0.9643。二者存在稳定的、较强的耦合关系，并且在研究样本期内，二者的耦合关系处于最优状态。这也进一步证实了前文中对城镇与房地产业发展关系的论述。房地产业是城镇化进程的重要物质载体，为城镇化发展提供生产和生活空间，促进了城市基础设施的进一步完善。同时，城镇化进程的有序推进也为房地产业的持续快速发展提供了巨大的人口、产业和空间支撑，二者之间存在相互促进、相互依赖的关系。
从协调度来看，在不同的发展阶段，天津市新型城镇化综合发展水平与房地产业综合发展水平存在不同，但协调度整体呈现出上升趋势。1999-2003年期间，天津市城镇化与房地产业发展处于低度协调发展状态，且房地产业综合发展水平滞后于城镇化进程。在城市发展早期，城镇化与房地产业关系虽然密切，但是二者发展阶段存在较大差异。早期城市基础设施和公共服务体系已基本成型，服务能力相对较强，而房地产业仍处于刚刚兴起、稳步发展阶段。相应的，城镇化与房地产业发展协调度指数也在逐步提高，从0.4387波动上涨到0.5598。2004年以后，房地产市场逐渐步入繁荣发展时期，房地产投资额、施工竣工面积、销售面积、商品房销售均价等都快速增长，房地产业综合发展水平已逐步超过城镇化综合发展水平，二者之间呈现中度协调发展状态。2010-2014年间，为适应大量流动人口的快速涌入，天津市进一步加大了基础设施建设投入，大规模修建城际、地铁等轨道交通，一方面缓解了人口快速增长带来的交通问题，另一方面也客觀上推动了城市周边地区房地产开发投资的快速增长和房地产价值的提升。同时，房地产业发展在城市空间结构上的转变，也在教育、医疗、卫生等方面对生活城镇化和资源环境城镇化提出了新的客观要求，从而推动了天津市新型城镇化进程的推进。总之，随着新型城镇化战略的逐步推进和多年来房地产市场的蓬勃发展，天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平均获得较大程度的提升，且二者协调发展已经达到了良好协调状态。
4 结论与对策建议
本文以天津市1999-2014年数据为研究样本，选择多维指标分别构建了天津市新型城镇化与房地产业发展水平指标体系，利用变异系数法计算指标权重，加权后得到天津市新型城镇化与房地产业综合发展指数。在此基础上利用耦合协调度模型，分析了天津市新型城镇化与房地产业耦合协调互动发展特征，主要得出以下结论：（1）在不同阶段，天津市城镇化与房地产业发展存在显著差异，并且这种差异随时间而变化。在1999-2003年天津市城镇化综合水平优于房地产业发展综合水平，在之后房地产业发展综合水平反超；（2）天津市城镇化水平与房地产业发展之间存在最优耦合关系，理论分析得到了实证支撑。天津市城镇化发展与房地产业发展相辅相成，耦合度表现良好，耦合度值基本保持在0.9到1之间；（3）在研究样本期内，在不同发展阶段，天津市城镇化与房地产业综合发展水平存在差异，从1999年到2003年，城镇化综合发展水平高于房地产业综合发展水平，此后房地产业发展程度略优于城镇化进程，二者协调度值从0.4387不断上升至0.9643。
据此，本文就天津市新型城镇化与房地产业协调发展问题提出以下对策建议：（1）统筹协调人口城镇化与房地产业发展。改革与完善户籍制度，释放潜在住房需求。鼓励放宽落户条件，全面放开对城镇建设人才的落户限制，加快制定公开、公平、公正的落户标准和明确可实行的落户政策，制定实施推动1亿非户籍人口在城市落户方案。（2）以产业为主导，以科技为引领，推动房地产业创新发展。以高科技、养老、文化创意、生态农业、旅游度假等新型产业为先导，结合房地产企业自身情况进行转型创新。把握“互联网+”时代机遇，将互联网思维融入各个领域，促进房地产业转型升级。同时，借助京津冀协同发展、自贸区建设等政策优势，促进港、城、产互动发展，优化城市产业布局，促进产城融合。（3）合理开发利用土地，促进空间城镇化与房地产业协调发展。通过土地的集约利用、合理开发，优化城市空间结构，以实现最优经济与社会效益目标。进一步加强城市交通网络建设，可采用与房地产企业联合开发模式，共担成本共享收益，激发城市综合交通溢出外部收益。（4）积极推进公共服务均等化，保障生活城镇化与房地产业协调发展。实现常住人口公共服务全覆盖，制定合理的公共服务转移政策，倡导公共服务跨地区转移，实现优质公共服务资源共享。进一步加大保障房建设力度，以适应新型城镇化过程中农业转移人口的需求。（5）鼓励房地产业建筑开发经营模式转型，提升城镇化资源环境质量。大力发展循环经济，积极引导开发绿色住宅。根据建筑节能标准进行设计与施工，使用新型节能环保建筑材料，采用节能设计，倡导开发和使用低碳排放的照明、供暖等系统。
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作者简介：
袁帅，南开大学经济学院，博士后，中级经济师，研究方向为城市经济学、房地产经济学。
马明，天津房地产集团有限公司资本运营部副部长，博士，副高级经济师，研究方向为房地产经济学。
孙媛，中共天津市委党校经济学教研部，讲师，博士，研究方向为区域经济学，城市经济学。