1998年4月，万达花了40万请国家城市调查总队对全国8个城市做了一个调查。这个调查有两个指标，一是企业知名度，一是品牌认知度。城市调查总队在全国搜索了100个企业，有红塔、海尔、健力宝、万达等。结果表明，在企业知名度上，万达名列第五，而在品牌认知度上，万达却排在了最后——有很多人以为万达是体育公司，或者是体育经纪公司，很少有人知道它是做地产的。这样强大的反差使王健林大吃一惊。从那以后，他下决心做战略调整，退出足球领域，在立足主业的基础上，利用当时的知名度进行跨区域发展。
　　如今，万达已经在24个城市开展房地产项目，成为全国跨地区发展的城市最多的一个企业。除了西部一些地方，差不多每个省会都有万达的公司。王健林认为，跨区域发展对于万达是决定性的，没有跨区域发展，万达今天也就是大连的一个知名企业，不会是一个全国的知名企业，不会是全国的房地产领袖企业。
　　中央电视台对王健林入选年度经济人物的介绍词是这样说的：万达集团首创“订单商业地产”模式，和沃尔玛、百安居、百盛、国美等20家跨国或国内著名商业企业签定联合发展协议，在国内开发经营大型购物中心，目前已建设了21个购物中心。“订单商业地产”是商业模式的创新，引导行业避免盲目投资，减少资源浪费。
　　王健林的创新，主要是商业模式的创新。
　　从1992年开始，万达先后进入过超市、酒店、足球、制药、电梯、酒业等多个行业。王健林说，多元化的目的首先不是为了多赚钱、赚快钱，而是为了寻找到一个“万岁产业”。他的初衷很朴素，就是为给跟着他干的这批人找一个能发退休金的地方。
　　麦当劳1997年进入大连时找到了万达，因为当时万达在大连市的很多黄金地段都有地产项目。麦当劳在各地的合作模式是分账制，麦当劳非常信守合同，约定每月5日给你打款，就绝对不会迟于5日，一般是3、4日就到账了。有了这层体会，我们仔细研究了这几年的世界500强名单，发现其中没有房地产企业，可见，房地产不是一个能做大、做长久的行业，而沃尔玛作为一个商业企业却连续多年排在了500强的前几名。而且，世界级的商业企业在全世界发展的模式有一个共同特点，它们自己一般不建店铺，而且一般是“只租不买”。
　　1999年前后，沃尔玛准备进入东北，那时王健林忽然想到，万达能不能干脆就为这些世界级的商业企业开发地产项目？这样做不离地产本行，万达的强项得以发挥，但它又不同于原来的住宅地产，而是为商业租户服务的。于是，他就给这样的业务起名叫“商业地产”。
　　


　　與“商业地产”概念相联系的，是“订单地产”。王健林借鉴“订单工业”、“订单农业”的概念，把“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”四个方面的涵义合在一起取了一个名字，叫做“订单地产”。
　　 联合协议是指万达现在和全球15家跨国企业（其有8家是世界500强）签订了联合发展协议，协议中约定了很多条款，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等。
　　共同参与主要包括三个方面：首先是城市的选择，进哪个城市大家需要事先有一个协调，不能说谁想去就去；第二是地块选择，万达选完地块后与合作伙伴沟通，大家共同对地块进行确认；第三是规划设计与技术方面的对接，每一个店的面积、层高、设备都要事先约定好。共同参与的结果，是使万达的项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可。
　　平均租金是指万达和战略合作伙伴约定，把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳四个城市列为一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分别适用不同的平均租金，这样合同谈判的时间就大大减少了。
　　先租后建是指面积、城市、租金都确定了，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。
　　正如当年万达足球称霸中国足坛、只做第一的气势，面对新的公司目标、新的挑战，在走过了订单商业模式的探索与积累后，在万达的新五年计划中，我们发现万达的目标也早已经从全国商业地产的领头羊锁定到了进军全球前10名投资商的行列。据悉，到2010年，万达集团将在现有的21个购物中心基础上，以每年增加七八个购物中心的速度，实现全国商业地产的再度领跑，巩固已有的领袖地位。到那时，万达在全国的主要城市不仅将拥有至少50个以上购物中心，总建筑面积达到700万平方米，实现年收入租金40亿元。而通过和国外基金的战略合作、在海外的成功上市，不仅将为企业提供更大的稳定利润来源，由目前集团的1/3收入为商业地产租金来源提升到70％，并跻身世界的前10名购物中心投资商行列。
　　王健林认为，成熟的房地产企业与不成熟的房地产企业的最大区别就在于企业是否有稳定的利润来源。万达在未来将继续坚定不移的走商业地产开发的主线，在解决好资金通路的基础上实行只租不售的模式，通过长期稳定的租金来源为企业提供源源不断的利润来源。未来3－5年间万达的商业地产开发将在主要城市进行，同时万达将向世界前10名的购物中心投资商靠拢，如果5年后万达集团能够做到700万平方米的指标，那么就极有可能冲击进世界前10名排行。而果真如此，相信不只是万达集团自己的企业愿望，也将是整个大连乃至辽宁省、全国商业地产开发商的骄傲。
　　随着国外基金、世界500强企业的频频介入，国内的商业地产开发企业将面临更大的挑战，而早先行动起来，不盲目迷信世界500强企业，根据特定区域、特定人群做项目定位、在和世界知名零售企业合作时保持并争取应有的底线而非一味地退让、免租期等，解决融资管道问题，将是保持国内本土购物中心主动地位的最佳途径。除了以上的必修课，王健林认为老老实实做品牌，才是企业受用无穷的财富。几年来万达和众多知名大主力店的合作，和企业多年诚信经营有很大关系。诚信为万达赢得了市场，也赢得了客户和更为广泛的国际国内合作机会。即便是宏观调控期间，除了6月份有所小滑外，万达集团全国的项目在7、8两月就完全恢复到去年同期销售水平。这和客户对企业品牌的忠诚度有很大关系。他说，百年万达，绝不是一句口号，这意味着企业付出的机会成本要比别人多很多，而万达几年的收获证明，这份付出十分值得。