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【摘要】目前，我国处于重大战略发展机遇期，各种社会矛盾问题凸显。经济持的续健康发展，人民生活水平的全面提高需要我们在抓好经济发展的同时注重社会公平。而居住权作为每个公民的基本权利，是社会各界需要全面考虑的一项事业。面临当前过高的房价，我国住房保障制度暴露的种种弊端，如何将房地产市场与房地产宏观调控有效结合构建特色的社会住房保障制度是我们需要深入探讨的。这对于保障我国经济平稳发展，促进社会公平，维护社会和谐具有重要的意义。
【关键词】住房保障制度梯级供应房源
一、我国住房保障制度的发展历程
由于住房属于人们基本生活范畴，房地产行业的发展需要房地产市场与住房保障相辅相成，共同发挥作用。回顾我国的住房保障制度的建设，大致经历了以下几个阶段。
1.住房实物分配时期（新中国成立-1978年）
这一时期我国实行计划经济体制，对于住宅实行统一的分配管理，本身带有很强的福利和保障色彩，住房的建设受到限制处于停滞不前的状态，无法满足人们对于居住的需要。同时，由于建设和维护全部由国家负担，导致国家负担重，住房建设的积极性和效率都不高。
2.公房改革时期（1978年-80年代末）
这一时期我国的理论界开始加强对于房地产行业的研究，提出住房商品化、土地产权等概念，国家开始改革住房制度并试点推行公房出售制度。各地普遍采用提高租金、销售公房以及给予低工资职工一定补贴的改革方式。
3.住宅产业化时期（90年代-2006）
从1991年开始，我国的房地产被列为重点行业，我国的房地产行业逐步向住房分配货币化过度。但是由于这一时期，各地政府为了地方财政收入的迅速增长，在发展商品房的同时，搁置住房保障的建设，导致很多的社会问题。
4.全面建设保障房时期（2007年以后）
2006年我国的房价一路高涨，政府、开发商和消费者相互博弈。总的来看，2006年，中国楼市持续升温，中低收入者的住房问题成为人们关注的焦点。2007年和2008年，我国相继出台政策，明确解决低收入者住房问题应做到中央和地方共担责任，我国开始了全方位的保障房建设体系，具体包括：廉租住房、经济适应房、限价房、公共租赁房以及棚户区改造安置房。这一时期，我国的住房保障制度初步形成，居民的住房条件得到很大的改善。
二、我国住房保障制度与国外保障制度的对比
纵观世界范围，美国、英国、德国、日本、新加坡、香港等发达国家和地区的住房保障制度，我们可以看出：这些国家的住房保障制度伴随着工业化和城市化的发展而改变。他们通过法律明确住房保障是政府的基本职能，主张引入计划经济、扩大社会福利范围。通过对于宏观经济的分析，判断国家住房状况相应的调整住房保障的对象和标准以及政府对于住房市场干预的方式，做到住房保障符合经济发展的实际。另外，完善相关的法律体系为住房保障实施提供保障。例如：英国先后出台了《住房法》（1974年、1985年、1988年和1996年）、《住房协会法》（1985年）、《住房和计划法））（1986年）、《地方政府和住房法》（1989年）等多项法案，分别对住房协会的注册条件、经营目的、经营活动、资金援助、监督管理等进行了规范。这些为我国住房保障制度的建设提供了经验。
从我国的住房制度建设历程来看，我国的住房建设制度从1978年以后就注意到了低收入者住房的问题，只是在实际履行的过程中出现了偏颇，在一定的时期忽略了住房保障的现象。应当看到，通过我国的住房保障制度建设使得我国的人均住房面积从1990年的城市人均住宅面积13.65平米上升到2010年的城市人均住宅面积31.5平米，上升幅度到130.77%，人均住房面积得到改善，住房投资快速增长。但是，我们也应当看到，我国的住房保障建设存在一定的问题。具体变现为：
（1）保障房的供應不适应市场需要。从2002年开始到2012年，我国的住房经济适用房投资占住宅总投资的比重呈现逐渐下降的趋势，从2002年下半年最高点11%下降到2012年的1.5%左右。而我国需要保障房人群呈扩大的趋势，经济适用房投资的萎缩与需求保障房的扩大相悖。另外，由于我国的保障房以售为主，不能将售租进行有机的结合，也导致保障房的范围限定在了一定范围。
（2）我国住房保障结构本身不合理。目前我国的住房保障制度中尚且没有直接面向中低收入家庭的低息或无息贷款，低收入家庭贷款缺乏担保主体。由于政府监管的不到位，以及房源信息交流不充分，导致我国的公租房、廉租房不能实现应有的社会功能而到了一些不应该享有优惠和保障的人手中。
三、针对我国的住房保障制度提出的建议
首先.构建住房梯级的供应体系。由于中国的保障房制度主要针对的买房者，加上中国人自身的消费习惯总愿意购买属于自己的房屋，我国的保障房出租市场存在短板。我国政府可以采取一些措施开发保障房的出租市场同时放开对于二手房市场的管制，扩大我国保障房市场来源的渠道。
其次.加强政府的监管力度。纵观世界其他国家和地区的住房保障制度，或多或少的都在加强政府监管方面做出一些规定。我国的法律也应该将公民的住房权作为一项公民的基本权利，将保障居民住房作为政府的一项基本职能。政府在保障房审批和监控方面需要严格把控，做到严格按规章办事。同时，对于政府履行的职能需要实行公开的制度，加强全民对于政府职能的监督。
总而言之，通过对于我国住房保障制度的发展历程、国内与国外的住房保障制度对比，我们发现我国的住房保障制度不能实现与房地产实际情况的动态平衡，我们需要构建房地产的梯级供应体系，加强政府的监管，并建立我国房源控制动态调整机制，做到制度建设与房地产实际情况的动态协调，促进社会公平实现，保障我国的社会和谐发展。
参考文献
[1]卢沃明. 关于我国住房保障体系问题的研究[D].暨南大学，2007.
[2]刘岩芳. 近十年我国住房保障问题研究探析[J]. 未来与发展，2011，03：13-16.
[3]易莉. 浅析我国住房保障体系建设[D].财政部财政科学研究所，2012.
【关键词】住房保障制度梯级供应房源
一、我国住房保障制度的发展历程
由于住房属于人们基本生活范畴，房地产行业的发展需要房地产市场与住房保障相辅相成，共同发挥作用。回顾我国的住房保障制度的建设，大致经历了以下几个阶段。
1.住房实物分配时期（新中国成立-1978年）
这一时期我国实行计划经济体制，对于住宅实行统一的分配管理，本身带有很强的福利和保障色彩，住房的建设受到限制处于停滞不前的状态，无法满足人们对于居住的需要。同时，由于建设和维护全部由国家负担，导致国家负担重，住房建设的积极性和效率都不高。
2.公房改革时期（1978年-80年代末）
这一时期我国的理论界开始加强对于房地产行业的研究，提出住房商品化、土地产权等概念，国家开始改革住房制度并试点推行公房出售制度。各地普遍采用提高租金、销售公房以及给予低工资职工一定补贴的改革方式。
3.住宅产业化时期（90年代-2006）
从1991年开始，我国的房地产被列为重点行业，我国的房地产行业逐步向住房分配货币化过度。但是由于这一时期，各地政府为了地方财政收入的迅速增长，在发展商品房的同时，搁置住房保障的建设，导致很多的社会问题。
4.全面建设保障房时期（2007年以后）
2006年我国的房价一路高涨，政府、开发商和消费者相互博弈。总的来看，2006年，中国楼市持续升温，中低收入者的住房问题成为人们关注的焦点。2007年和2008年，我国相继出台政策，明确解决低收入者住房问题应做到中央和地方共担责任，我国开始了全方位的保障房建设体系，具体包括：廉租住房、经济适应房、限价房、公共租赁房以及棚户区改造安置房。这一时期，我国的住房保障制度初步形成，居民的住房条件得到很大的改善。
二、我国住房保障制度与国外保障制度的对比
纵观世界范围，美国、英国、德国、日本、新加坡、香港等发达国家和地区的住房保障制度，我们可以看出：这些国家的住房保障制度伴随着工业化和城市化的发展而改变。他们通过法律明确住房保障是政府的基本职能，主张引入计划经济、扩大社会福利范围。通过对于宏观经济的分析，判断国家住房状况相应的调整住房保障的对象和标准以及政府对于住房市场干预的方式，做到住房保障符合经济发展的实际。另外，完善相关的法律体系为住房保障实施提供保障。例如：英国先后出台了《住房法》（1974年、1985年、1988年和1996年）、《住房协会法》（1985年）、《住房和计划法））（1986年）、《地方政府和住房法》（1989年）等多项法案，分别对住房协会的注册条件、经营目的、经营活动、资金援助、监督管理等进行了规范。这些为我国住房保障制度的建设提供了经验。
从我国的住房制度建设历程来看，我国的住房建设制度从1978年以后就注意到了低收入者住房的问题，只是在实际履行的过程中出现了偏颇，在一定的时期忽略了住房保障的现象。应当看到，通过我国的住房保障制度建设使得我国的人均住房面积从1990年的城市人均住宅面积13.65平米上升到2010年的城市人均住宅面积31.5平米，上升幅度到130.77%，人均住房面积得到改善，住房投资快速增长。但是，我们也应当看到，我国的住房保障建设存在一定的问题。具体变现为：
（1）保障房的供應不适应市场需要。从2002年开始到2012年，我国的住房经济适用房投资占住宅总投资的比重呈现逐渐下降的趋势，从2002年下半年最高点11%下降到2012年的1.5%左右。而我国需要保障房人群呈扩大的趋势，经济适用房投资的萎缩与需求保障房的扩大相悖。另外，由于我国的保障房以售为主，不能将售租进行有机的结合，也导致保障房的范围限定在了一定范围。
（2）我国住房保障结构本身不合理。目前我国的住房保障制度中尚且没有直接面向中低收入家庭的低息或无息贷款，低收入家庭贷款缺乏担保主体。由于政府监管的不到位，以及房源信息交流不充分，导致我国的公租房、廉租房不能实现应有的社会功能而到了一些不应该享有优惠和保障的人手中。
三、针对我国的住房保障制度提出的建议
首先.构建住房梯级的供应体系。由于中国的保障房制度主要针对的买房者，加上中国人自身的消费习惯总愿意购买属于自己的房屋，我国的保障房出租市场存在短板。我国政府可以采取一些措施开发保障房的出租市场同时放开对于二手房市场的管制，扩大我国保障房市场来源的渠道。
其次.加强政府的监管力度。纵观世界其他国家和地区的住房保障制度，或多或少的都在加强政府监管方面做出一些规定。我国的法律也应该将公民的住房权作为一项公民的基本权利，将保障居民住房作为政府的一项基本职能。政府在保障房审批和监控方面需要严格把控，做到严格按规章办事。同时，对于政府履行的职能需要实行公开的制度，加强全民对于政府职能的监督。
总而言之，通过对于我国住房保障制度的发展历程、国内与国外的住房保障制度对比，我们发现我国的住房保障制度不能实现与房地产实际情况的动态平衡，我们需要构建房地产的梯级供应体系，加强政府的监管，并建立我国房源控制动态调整机制，做到制度建设与房地产实际情况的动态协调，促进社会公平实现，保障我国的社会和谐发展。
参考文献
[1]卢沃明. 关于我国住房保障体系问题的研究[D].暨南大学，2007.
[2]刘岩芳. 近十年我国住房保障问题研究探析[J]. 未来与发展，2011，03：13-16.
[3]易莉. 浅析我国住房保障体系建设[D].财政部财政科学研究所，2012.