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投资性房地产 后续计量 公允价值
引言
2007年1月开始实施的企业会计准则，首次明确了投资性房地产的概念，将企业持有的为赚取租金或资本增值的房地产从固定资产、无形资产中分离出来，作为一项独立的资产科目进行会计核算。公允价值计量属性在应用伊始就存在着复杂争议，近年来发生的经济危机和财务舞弊更将它推向风口浪尖。鉴于此，本文对我国上市公司公允价值计量的应用状况进行研究。
投资性房地产计量模式的对比分析
（1）成本模式
成本模式要求企业在对资产进行会计处理时，包括买入，转换和处置时都应该按照该资产取得时实际支付的对价进行计量。
（2）公允价值模式
《企业会计准则第39号》对公允价值计量属性的新定义为：“公允价值，是指在市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”在公允价值模式下，应用的前提是公允价值能够持续可靠取得，即有活跃的市场、能从市场获得类似房产价格信息等，虽无需对资产计提折旧或摊销，但需要按期确认资产的公允价值，同时调整账面价值和公允价值变动损益。
（3）公允价值模式的优点
首先，对企业投资者来说可以更真实的了解公司投资性房地产的价值。因为企业持有投资性房地产的原目的并不是为了直接脱手套现，而是实现资本增值。较低的购置成本加之土地、资源、经济发展等原因的限制，致使投资性房地产价格大幅攀升，如果继续用成本价计量，则忽略了会计信息的可靠性。其次，可以达到与国际进一步趋同的目的。在国际上普遍采取了公允价值这种计量模式的大环境下，引入公允价值计量准则，有助于我国会计实务应用的进一步完善。最后，可以保持税负不增的情况下增加利润。投资性房地产在持有期间，所产生的公允价值增值不計人当期应纳税所得额。只是在处置时，处置价格剔除成本后的差额计入出售当期的应纳税所得额。也就是说，企业的实际税负不升反降，有利于企业资金的节约。公允价值模式在投资性房地产中的
应用现状
我国A股市场上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的数量由2007年的18家，占2.86%，逐年上升。截止至2014年初我国A股市场共有2518家上市公司，其中有1014家拥有投资性房地产科目。在这一千余家公司中，仅仅有51家采用公允模式，占5.03%。
从行业分布情况来看，房地产企业有17家，金融银行类6家，批发零售类4家，金属制造类3家，纺织类5家，文化类5家，其他还涉及环保、旅游、物流、石化等部门。可以发现，采用公允模式的上市公司主要集中在房地产业和制造业，且大部分分布在京沪深等沿海经济发达区域，这些地区商业发达，地产资源丰富，存在活跃的房地产交易市场。6家金融企业投资性房地产占资产总额的比重都较低，采用公允模式不会对企业总资产和利润总额产生太大影响。个别ST企业（如ST中富，山水文化等）投资性房地产占资产总额的比例较高，可以推断，在房价居高不下的情况下，企业可以利用这一会计政策变更来提升财务状况，达到美化报表以防止退市的目的。
总的来看，公允模式涉及的行业性质相对广泛，但企业数量较少。限制公允价值计量模式应用的原因
（1）理论基础不足和实施效率较低
目前理论界关于公允价值的理论并不完善，对于我国这种市场经济不够完善的国家来说，能够对实务起真正指导作用的更是少之又少，没有足够的理论基础，缺乏实用的指导性建议，进一步导致公允价值计量运用起来效率低下，这注定会阻碍公允价值计量推广的进度。
（2）会计从业人员的业务水平较低，公允价值获取成本较高
公允价值的确定对会计从业人员的要求非常高，不仅计算过程相当复杂，且其结果会受到会计人员主观性的影响。鉴于我国会计人员接触的业务有较大区别，这就导致除了东部发达地区以外，我国其他地区对公允价值的经验比较缺乏，这对公允价值的推广是一个严重的障碍。如果企业的会计人员能力有限，企业还需要聘请第三方独立机构确定公允价值，这就要付出高额的成本。
（3）资产评估机构标准不一
实务中企业经常参考专业资产评估机构的评估结果进行公允价值的确定。但资产评估师隶属于财政部門，土地估价师隶属于国土资源部门，房地产评估师隶属于建设部门，各部门对房地产公允价值的评估标准还未统一，企业在确认公允价值时没有一个足够权威的评估结果可采用。
完善投资性房地产公允价值计量应用的建议
（1）政府相关部门
一方面，我国准则应平衡成本模式和公允模式之间的关系，破除公允价值使用的严格限制条件，鼓励企业积极科学应用先进的计量方法。另一方面，国家应当出台统一的公允价值应用指南，包括计量范围、操作流程和责任认定规则等，使公允价值计量有章可循。在准则应用和执行过程中，监管部门应加强对投资性房地产公允价值计量的监督和调研，及时发现问题，完善准则及其操作指南。
（2）中介机构
首先，应加强对不动产估值技术理论与应用的研究，建立科学有效的不动产估价模型和方法，提高评估报告的公信度。其次，要增强评估质量，执行严格的评估机构准入制度，没有相关资质和评估经验的资产评估事务所不得对房地产市价进行评估。再次，要注重资产评估与审计工作的结合，将评估结果纳入审计鉴证业务，对评估报告发表审计意见，提高可靠性。
（3）企业
在具体披露内容上，企业应加大对有关公允价值输入值及所选用的估值技术的具体方法和操纵过程的披露，以增强信息可靠性。上市公司应按统一的格式在报表附注中列示公允价值的计量层次，投资性房地产的地理位置、新旧程度、抵押情况、租金收入等信息；另外，公允价值的推广必须加大企业教育培训投入并重视道德培养，同时适当引入高层次的会计人员。
引言
2007年1月开始实施的企业会计准则，首次明确了投资性房地产的概念，将企业持有的为赚取租金或资本增值的房地产从固定资产、无形资产中分离出来，作为一项独立的资产科目进行会计核算。公允价值计量属性在应用伊始就存在着复杂争议，近年来发生的经济危机和财务舞弊更将它推向风口浪尖。鉴于此，本文对我国上市公司公允价值计量的应用状况进行研究。
投资性房地产计量模式的对比分析
（1）成本模式
成本模式要求企业在对资产进行会计处理时，包括买入，转换和处置时都应该按照该资产取得时实际支付的对价进行计量。
（2）公允价值模式
《企业会计准则第39号》对公允价值计量属性的新定义为：“公允价值，是指在市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”在公允价值模式下，应用的前提是公允价值能够持续可靠取得，即有活跃的市场、能从市场获得类似房产价格信息等，虽无需对资产计提折旧或摊销，但需要按期确认资产的公允价值，同时调整账面价值和公允价值变动损益。
（3）公允价值模式的优点
首先，对企业投资者来说可以更真实的了解公司投资性房地产的价值。因为企业持有投资性房地产的原目的并不是为了直接脱手套现，而是实现资本增值。较低的购置成本加之土地、资源、经济发展等原因的限制，致使投资性房地产价格大幅攀升，如果继续用成本价计量，则忽略了会计信息的可靠性。其次，可以达到与国际进一步趋同的目的。在国际上普遍采取了公允价值这种计量模式的大环境下，引入公允价值计量准则，有助于我国会计实务应用的进一步完善。最后，可以保持税负不增的情况下增加利润。投资性房地产在持有期间，所产生的公允价值增值不計人当期应纳税所得额。只是在处置时，处置价格剔除成本后的差额计入出售当期的应纳税所得额。也就是说，企业的实际税负不升反降，有利于企业资金的节约。公允价值模式在投资性房地产中的
应用现状
我国A股市场上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的数量由2007年的18家，占2.86%，逐年上升。截止至2014年初我国A股市场共有2518家上市公司，其中有1014家拥有投资性房地产科目。在这一千余家公司中，仅仅有51家采用公允模式，占5.03%。
从行业分布情况来看，房地产企业有17家，金融银行类6家，批发零售类4家，金属制造类3家，纺织类5家，文化类5家，其他还涉及环保、旅游、物流、石化等部门。可以发现，采用公允模式的上市公司主要集中在房地产业和制造业，且大部分分布在京沪深等沿海经济发达区域，这些地区商业发达，地产资源丰富，存在活跃的房地产交易市场。6家金融企业投资性房地产占资产总额的比重都较低，采用公允模式不会对企业总资产和利润总额产生太大影响。个别ST企业（如ST中富，山水文化等）投资性房地产占资产总额的比例较高，可以推断，在房价居高不下的情况下，企业可以利用这一会计政策变更来提升财务状况，达到美化报表以防止退市的目的。
总的来看，公允模式涉及的行业性质相对广泛，但企业数量较少。限制公允价值计量模式应用的原因
（1）理论基础不足和实施效率较低
目前理论界关于公允价值的理论并不完善，对于我国这种市场经济不够完善的国家来说，能够对实务起真正指导作用的更是少之又少，没有足够的理论基础，缺乏实用的指导性建议，进一步导致公允价值计量运用起来效率低下，这注定会阻碍公允价值计量推广的进度。
（2）会计从业人员的业务水平较低，公允价值获取成本较高
公允价值的确定对会计从业人员的要求非常高，不仅计算过程相当复杂，且其结果会受到会计人员主观性的影响。鉴于我国会计人员接触的业务有较大区别，这就导致除了东部发达地区以外，我国其他地区对公允价值的经验比较缺乏，这对公允价值的推广是一个严重的障碍。如果企业的会计人员能力有限，企业还需要聘请第三方独立机构确定公允价值，这就要付出高额的成本。
（3）资产评估机构标准不一
实务中企业经常参考专业资产评估机构的评估结果进行公允价值的确定。但资产评估师隶属于财政部門，土地估价师隶属于国土资源部门，房地产评估师隶属于建设部门，各部门对房地产公允价值的评估标准还未统一，企业在确认公允价值时没有一个足够权威的评估结果可采用。
完善投资性房地产公允价值计量应用的建议
（1）政府相关部门
一方面，我国准则应平衡成本模式和公允模式之间的关系，破除公允价值使用的严格限制条件，鼓励企业积极科学应用先进的计量方法。另一方面，国家应当出台统一的公允价值应用指南，包括计量范围、操作流程和责任认定规则等，使公允价值计量有章可循。在准则应用和执行过程中，监管部门应加强对投资性房地产公允价值计量的监督和调研，及时发现问题，完善准则及其操作指南。
（2）中介机构
首先，应加强对不动产估值技术理论与应用的研究，建立科学有效的不动产估价模型和方法，提高评估报告的公信度。其次，要增强评估质量，执行严格的评估机构准入制度，没有相关资质和评估经验的资产评估事务所不得对房地产市价进行评估。再次，要注重资产评估与审计工作的结合，将评估结果纳入审计鉴证业务，对评估报告发表审计意见，提高可靠性。
（3）企业
在具体披露内容上，企业应加大对有关公允价值输入值及所选用的估值技术的具体方法和操纵过程的披露，以增强信息可靠性。上市公司应按统一的格式在报表附注中列示公允价值的计量层次，投资性房地产的地理位置、新旧程度、抵押情况、租金收入等信息；另外，公允价值的推广必须加大企业教育培训投入并重视道德培养，同时适当引入高层次的会计人员。