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摘要: 历史街区作为城市重要的组成部分，特别是作为城市文化延续的载体，有着无可替代的地位。但是随着社会的发展，历史街区却面临着诸多问题。本文探讨了通过对历史街区的产业转换从而实现历史街区复兴的途径。让历史街区可持续的发展下去，对于各城市的文化传承具有重要意义。
关键词: 历史街区；保护与开发；产业转换；产业扶植
中图分类号:文献标识码: A文章编号： 1008-4339（2009）SO-0000-00
历史街区是指保存有一定数量和规模的历史建筑物、构筑物，且风貌相对完整的地段。它包含有大量的歷史信息，包括有形的和无形的。历史街区作为城市功能的重要组成部分，特别是作为城市文化延续的载体，有着无可替代的地位。保护历史街区，使之可持续的发展下去近年来已经成为全社会的共识。但随着社会的发展，城市的不断扩张中，历史街区却面临着诸多问题[]：
(1)传统的城市空间和建筑风貌受到现代文明的冲击。
(2)市政设施陈旧老化，生活设施落后，居住环境恶化。
(3)新建住房缺乏合理规划设计，破坏了传统街道的连续性和尺度。
(4)一些老建筑得不到维护，毁坏严重。
(5)历史街区的功能单一，不能融入整个城市的功能当中。
(6)管理水平落后，缺乏保护资金。
(7)经济中心的转移，历史街区不复早期的繁荣，经济水平滞后。
(8)居民生活方式改变，原有城市文化难以传承。
面对历史街区的诸多问题，政府与社会通过不同的角度与途径，进行了大量的探讨与尝试。希望通过研究改变历史街区的面貌，重新复兴历史街区。
一、运用新型产业的导入与培植对历史街区进行更新
传统的历史街区的功能较为单一，主要为居住，配以少量的商业。其结果就是经济基础薄弱，生活服务设施匮乏。随着社会的发展，历史街区作为城市的一部份，原有的功能已不能满足城市社会经济发展的需要，必然要进行必要的调整合改变。在经济衰败的历史街区，采取导入与培植新型产业的模式，从而带动街区的经济发展，与此同时提升街区的物质文化条件，为历史街区的可持续发展提供经济基础。[1]
1.导入模式
保护与更新的最终要求一定是一种合理的经济和商业目标的选择。在聚集特殊功能以形成地区特征并从经济整合中获得利益与通过一系列不同功能振兴街区之间有必要取得一种平衡。所以，对历史街区的产业比例、布局等指标进行分析，重新定义历史街区的产业配比，达到最优经济效益。[2]
（1）旅游产业导入
近年来的研究表明．建立在单纯保护、维持现状基础上的历史街区并不能充分彰显其应有价值，而依托遗产资源进行旅游商业开发是全面体现这些资源历史文化内涵，解决动力机制不足等问题的有效途径。旅游商业开发能够在思想认识和资金保障上促进历史街区等文化遗产资源的保护，提高历史文化遗产本身的知名度和社会地位，并以旅游业发展为原动力促进地方经济的发展。在严格遵循保护的原则下更新历史街区功能，适度开展旅游项目，不仅可以创造经济收益 使历史街区的价值得到充分体现，同时．还可为历史街区的保护工作打下良好的群众基础和资金支持。可见，历史街区的保护与更新为经济发展提供物质条件．经济发展为实现历史街区的保护与更新提供资金保障．从而实现历史街区保护更新和发展经济良性循环、可持续发展和永续利用的目标。[3]
（2）文化创意产业导入
随着社会的进步，文化创意产业成为新兴的热门产业。历史街区厚重的文化沉积，为文化创意产业提供了无可比拟的创作环境。
（3）办公经济导入
历史街区优雅的环境与精致的建筑，完全满足现代化高档商务办公的高端需求。通过良好的运作与宣传，形成积聚效应，从而吸引更多的高端办公入住历史街区。
（4）保护基金及融资模式
一般的融资模式主要有：利用政府财政预算资金、申请银行贷款、依靠单位和个人捐款、相关民间组织自筹资金、引入商业资本、运用专项保护基金、公有历史建筑的部分收益再利用、出让历史建筑及历史街区的开发经营权收益等。每种模式各有利弊。通过实际项目的具体分析，选择最优的融资模式，从而为历史街区的保护与开发项目提供经济基础。
2.操作形式
（1）博物馆:这是最能展示历史建筑价值的一种模式。历史建筑本身就是一个展示品，具有良好的展示氛围。依托历史街区丰富的历史遗存和严整的街坊里弄修建表现特定文化内涵的主题性博物馆也成为历史街区传统功能更新的重要手段。
（2）商业街:时间的延续让它与其他模式的商业街相比更具魅力。历史街区作为人类历史文化遗产的一种．具备开发遗产旅游的各种价值
（3）餐厅:历史元素打造出独具魅力的就餐氛围。
（4）娱乐:剧院、音乐厅等模式。重新让历史建筑焕发活力的方法。
（5）居住:新的居民的入住，是振兴街区人气的重要方法。
（6）商务办公:优雅的环境与精致的建筑，完全满足现代化高档商务办公的需求。
（7）特色旅馆:保留了传统的风貌，因而更受旅游者青睐。旅馆的建立能改善城市遗产地或历史文化街区的旅游接待能力．同时成为地方经济新的增长点。
（8）会馆:大体量的历史建筑改造而成。会馆为街区带来更高的品味生活。
二、实例——五大道聚客锚地改造项目
1.项目概况
聚客锚地项目座落在市内六区之一和平区内的原英式租界区域内，同时这个区域也是天津独特的历史风貌保护区。五大道区位于原英租界，始建于20世纪20年代。由南京路、成都道、西康路、马场道围合，占地131公顷。区内共有房屋1534幢、111万建筑平方米；其中历史风貌建筑382幢、36万建筑平方米。区域内共有道路23条。这里曾是天津的政治和文化中心区域，里面的许多建筑都得到了很好的保护。近些年来，天津市政府还对五大道进行了大量的基础设施投资，以将其改造为包含商业、娱乐和居住的高档区域。
五大道聚客锚地是由重庆道、成都道、河北路、洛阳道、南海路、津南里以西、义生里以北、大理道、衡阳路、长沙路围合的地块内，该项目占地面积约11.1万平方米（为五大道地区总占地面积的8.9%），现有建筑99幢，建筑面积约11.31万平方米，其中：历史风貌建筑30幢、建筑面积约4万平方米；非历史风貌建筑69幢、建筑面积7.31万平方米。
2008年天津市政府委托天津风貌建筑整理公司与天津市规划院合作，对规划范围内的建筑、交通、环境、功能等重新进行规划，将其定位为集餐饮消费、文化休闲、时尚娱乐、购物等业态为一体、多功能的“小型mall”。
2.经济价值评估
David Throshy在《文化经济学》中提到：价值分为使用价值和非使用价值。使用价值包括直接使用价值和间接使用价值。而非使用价值包括选择价值、存在价值和遗产价值。非使用价值在一定条件下可以转换为间接使用价值。对于历史街区的开发就是要不断挖掘其非使用价值，以此来平衡不断流失的使用价值，从而达到发展与平衡。
商品要有经济价值，必须具备四种特征：稀缺性、购买力、需求和实用性。而聚客锚地完全具备了以上四种特性：
（1）稀缺性：历史建筑的珍贵在于不可复制性。所以其稀缺性毋庸置疑。
（2）购买力：五大道聚客锚地项目毗邻天津三大商务办公及商业区。“五大道”周边约1公里范围内，已建有星级宾馆15家，有综合商务楼或写字楼38幢，正在建设的写字楼和商住公寓项目16项，总建筑面积为130万平方米。高档物业的存在，为五大道聚客锚地的经营定位，开启了现实和潜在空间。
（3）需求：天津市缺乏国际化高档休闲街区，为本项目提供了市场空间。
（4）实用性：聚客锚地的建成必将为五大道乃至天津市旅游业的发展注入新的活力。同时将对五大道历史街区的保护由消极的被动的物质层面的保护转化为积极的主动的物质与非物质并重的保护层面，从而为历史街区的发展带来新的活力。
3.产业规划
（1）功能分区：
基地共分为六个地块。分别规划为精品休闲区、高端商务区、特色旅馆区、公共服务区、特色餐饮区，形成功能丰富、服务高端的特色旅游休闲区，满足游人“吃住行游购娱”的功能需求。各区块间通过步行系统连接。
（2）產业规划：
通过对五大道地区的调查研究，确定可植入的产业功能性质与数量，对五大道整体定位为功能混合区域，根据不同历史风貌建筑特点确定可植入的业态种类，保证在确保对历史风貌建筑的保护基础上，将其进行最大化的经济利用，以达到可持续发展的目标。聚客锚地作为五大道先期开发的项目，其主要的功能定位是食住行游娱购的集聚区。
在业种、业态经营类型上，包括餐饮、购物、娱乐业、文化展示。具体业态经营方向上，餐饮消费业态应符合全球的发展潮流和中国的消费潮流，集国际化与本土化特征于一体的独特餐饮文化；在购物消费业态上，通过引进国际上知名的时尚品牌，打造历史街区独特的消费时尚，引领带动周边商业的发展方向和潮流；娱乐消费业态上，体现高端品位，凸现历史街区个性，弥补节庆和天津夜生活消费的不足，与其他业态共同形成统一的街区消费时尚；文化消费业态凸显街区的文化底蕴，彰显历史风貌建筑独特魅力，并使之发扬与传承，有机结合东西方各种文化，结合传统与现代文化，迎合消费者的生活品位及日益强大的文化精神方面的需求，同时，也是塑造聚客锚地品牌的最有力的途径。
聚客锚地产业分布具体为：餐饮35%、购物20%、娱乐5%、博物馆5%、文化展示5%、商务办公15%、特色旅馆10%、会所5%
（3）融资模式：
结合天津市历史风貌建筑保护利用现状和天津资本市场的发展状况，综合论证各种常用的融资模式，最终确定的“聚客锚地”项目的融资模式是：先以自有资金作为启动资金，后以基金为主体，银行贷款为补充，分期启动、滚动开发，最大效率地利用资金。这种将传统和创新的融资模式相结合的资金渠道，也是国外很多国家采取的方法，它能有效的解决项目前期、中期以及后期的资金问题，更能防止资金的中断而导致的街区项目的断层。
三、结语
历史街区的保护与开发一直是规划时关注的焦点，也成了若干具有代表性的观点，但是，在缺乏动力机制的前提下，单纯的保护需要资金支撑，而单纯的开发对遗产可持续性发展的重视不足，因此需要寻求更为合理的发展模式。新型产业的导入与培植与历史街区保护、开发的协同是实现三者可持续发展的有效途径，通过对历史街区功能的更新可以解决历史街区保护资金不足的问题，而历史街区的保护和开发又为产业导入与培植提供了现实的物质载体，从而实现在合理组织下基于三者协同的可持续发展模式，最终实现历史街区的复兴。
参考文献：
[1]阮仪三，顾晓伟.对于我国历史街区保护实践模式的剖析[J].同济大学学报(社会科学版)，2004.
[2]史蒂文.城市历史街区的复兴[M]. 北京：中国建筑工业出版社, 2006.
[3]杨戌标.现代城市发展中历史街区的保护与复兴[J].大连:城市规划，2004.
关键词: 历史街区；保护与开发；产业转换；产业扶植
中图分类号:文献标识码: A文章编号： 1008-4339（2009）SO-0000-00
历史街区是指保存有一定数量和规模的历史建筑物、构筑物，且风貌相对完整的地段。它包含有大量的歷史信息，包括有形的和无形的。历史街区作为城市功能的重要组成部分，特别是作为城市文化延续的载体，有着无可替代的地位。保护历史街区，使之可持续的发展下去近年来已经成为全社会的共识。但随着社会的发展，城市的不断扩张中，历史街区却面临着诸多问题[]：
(1)传统的城市空间和建筑风貌受到现代文明的冲击。
(2)市政设施陈旧老化，生活设施落后，居住环境恶化。
(3)新建住房缺乏合理规划设计，破坏了传统街道的连续性和尺度。
(4)一些老建筑得不到维护，毁坏严重。
(5)历史街区的功能单一，不能融入整个城市的功能当中。
(6)管理水平落后，缺乏保护资金。
(7)经济中心的转移，历史街区不复早期的繁荣，经济水平滞后。
(8)居民生活方式改变，原有城市文化难以传承。
面对历史街区的诸多问题，政府与社会通过不同的角度与途径，进行了大量的探讨与尝试。希望通过研究改变历史街区的面貌，重新复兴历史街区。
一、运用新型产业的导入与培植对历史街区进行更新
传统的历史街区的功能较为单一，主要为居住，配以少量的商业。其结果就是经济基础薄弱，生活服务设施匮乏。随着社会的发展，历史街区作为城市的一部份，原有的功能已不能满足城市社会经济发展的需要，必然要进行必要的调整合改变。在经济衰败的历史街区，采取导入与培植新型产业的模式，从而带动街区的经济发展，与此同时提升街区的物质文化条件，为历史街区的可持续发展提供经济基础。[1]
1.导入模式
保护与更新的最终要求一定是一种合理的经济和商业目标的选择。在聚集特殊功能以形成地区特征并从经济整合中获得利益与通过一系列不同功能振兴街区之间有必要取得一种平衡。所以，对历史街区的产业比例、布局等指标进行分析，重新定义历史街区的产业配比，达到最优经济效益。[2]
（1）旅游产业导入
近年来的研究表明．建立在单纯保护、维持现状基础上的历史街区并不能充分彰显其应有价值，而依托遗产资源进行旅游商业开发是全面体现这些资源历史文化内涵，解决动力机制不足等问题的有效途径。旅游商业开发能够在思想认识和资金保障上促进历史街区等文化遗产资源的保护，提高历史文化遗产本身的知名度和社会地位，并以旅游业发展为原动力促进地方经济的发展。在严格遵循保护的原则下更新历史街区功能，适度开展旅游项目，不仅可以创造经济收益 使历史街区的价值得到充分体现，同时．还可为历史街区的保护工作打下良好的群众基础和资金支持。可见，历史街区的保护与更新为经济发展提供物质条件．经济发展为实现历史街区的保护与更新提供资金保障．从而实现历史街区保护更新和发展经济良性循环、可持续发展和永续利用的目标。[3]
（2）文化创意产业导入
随着社会的进步，文化创意产业成为新兴的热门产业。历史街区厚重的文化沉积，为文化创意产业提供了无可比拟的创作环境。
（3）办公经济导入
历史街区优雅的环境与精致的建筑，完全满足现代化高档商务办公的高端需求。通过良好的运作与宣传，形成积聚效应，从而吸引更多的高端办公入住历史街区。
（4）保护基金及融资模式
一般的融资模式主要有：利用政府财政预算资金、申请银行贷款、依靠单位和个人捐款、相关民间组织自筹资金、引入商业资本、运用专项保护基金、公有历史建筑的部分收益再利用、出让历史建筑及历史街区的开发经营权收益等。每种模式各有利弊。通过实际项目的具体分析，选择最优的融资模式，从而为历史街区的保护与开发项目提供经济基础。
2.操作形式
（1）博物馆:这是最能展示历史建筑价值的一种模式。历史建筑本身就是一个展示品，具有良好的展示氛围。依托历史街区丰富的历史遗存和严整的街坊里弄修建表现特定文化内涵的主题性博物馆也成为历史街区传统功能更新的重要手段。
（2）商业街:时间的延续让它与其他模式的商业街相比更具魅力。历史街区作为人类历史文化遗产的一种．具备开发遗产旅游的各种价值
（3）餐厅:历史元素打造出独具魅力的就餐氛围。
（4）娱乐:剧院、音乐厅等模式。重新让历史建筑焕发活力的方法。
（5）居住:新的居民的入住，是振兴街区人气的重要方法。
（6）商务办公:优雅的环境与精致的建筑，完全满足现代化高档商务办公的需求。
（7）特色旅馆:保留了传统的风貌，因而更受旅游者青睐。旅馆的建立能改善城市遗产地或历史文化街区的旅游接待能力．同时成为地方经济新的增长点。
（8）会馆:大体量的历史建筑改造而成。会馆为街区带来更高的品味生活。
二、实例——五大道聚客锚地改造项目
1.项目概况
聚客锚地项目座落在市内六区之一和平区内的原英式租界区域内，同时这个区域也是天津独特的历史风貌保护区。五大道区位于原英租界，始建于20世纪20年代。由南京路、成都道、西康路、马场道围合，占地131公顷。区内共有房屋1534幢、111万建筑平方米；其中历史风貌建筑382幢、36万建筑平方米。区域内共有道路23条。这里曾是天津的政治和文化中心区域，里面的许多建筑都得到了很好的保护。近些年来，天津市政府还对五大道进行了大量的基础设施投资，以将其改造为包含商业、娱乐和居住的高档区域。
五大道聚客锚地是由重庆道、成都道、河北路、洛阳道、南海路、津南里以西、义生里以北、大理道、衡阳路、长沙路围合的地块内，该项目占地面积约11.1万平方米（为五大道地区总占地面积的8.9%），现有建筑99幢，建筑面积约11.31万平方米，其中：历史风貌建筑30幢、建筑面积约4万平方米；非历史风貌建筑69幢、建筑面积7.31万平方米。
2008年天津市政府委托天津风貌建筑整理公司与天津市规划院合作，对规划范围内的建筑、交通、环境、功能等重新进行规划，将其定位为集餐饮消费、文化休闲、时尚娱乐、购物等业态为一体、多功能的“小型mall”。
2.经济价值评估
David Throshy在《文化经济学》中提到：价值分为使用价值和非使用价值。使用价值包括直接使用价值和间接使用价值。而非使用价值包括选择价值、存在价值和遗产价值。非使用价值在一定条件下可以转换为间接使用价值。对于历史街区的开发就是要不断挖掘其非使用价值，以此来平衡不断流失的使用价值，从而达到发展与平衡。
商品要有经济价值，必须具备四种特征：稀缺性、购买力、需求和实用性。而聚客锚地完全具备了以上四种特性：
（1）稀缺性：历史建筑的珍贵在于不可复制性。所以其稀缺性毋庸置疑。
（2）购买力：五大道聚客锚地项目毗邻天津三大商务办公及商业区。“五大道”周边约1公里范围内，已建有星级宾馆15家，有综合商务楼或写字楼38幢，正在建设的写字楼和商住公寓项目16项，总建筑面积为130万平方米。高档物业的存在，为五大道聚客锚地的经营定位，开启了现实和潜在空间。
（3）需求：天津市缺乏国际化高档休闲街区，为本项目提供了市场空间。
（4）实用性：聚客锚地的建成必将为五大道乃至天津市旅游业的发展注入新的活力。同时将对五大道历史街区的保护由消极的被动的物质层面的保护转化为积极的主动的物质与非物质并重的保护层面，从而为历史街区的发展带来新的活力。
3.产业规划
（1）功能分区：
基地共分为六个地块。分别规划为精品休闲区、高端商务区、特色旅馆区、公共服务区、特色餐饮区，形成功能丰富、服务高端的特色旅游休闲区，满足游人“吃住行游购娱”的功能需求。各区块间通过步行系统连接。
（2）產业规划：
通过对五大道地区的调查研究，确定可植入的产业功能性质与数量，对五大道整体定位为功能混合区域，根据不同历史风貌建筑特点确定可植入的业态种类，保证在确保对历史风貌建筑的保护基础上，将其进行最大化的经济利用，以达到可持续发展的目标。聚客锚地作为五大道先期开发的项目，其主要的功能定位是食住行游娱购的集聚区。
在业种、业态经营类型上，包括餐饮、购物、娱乐业、文化展示。具体业态经营方向上，餐饮消费业态应符合全球的发展潮流和中国的消费潮流，集国际化与本土化特征于一体的独特餐饮文化；在购物消费业态上，通过引进国际上知名的时尚品牌，打造历史街区独特的消费时尚，引领带动周边商业的发展方向和潮流；娱乐消费业态上，体现高端品位，凸现历史街区个性，弥补节庆和天津夜生活消费的不足，与其他业态共同形成统一的街区消费时尚；文化消费业态凸显街区的文化底蕴，彰显历史风貌建筑独特魅力，并使之发扬与传承，有机结合东西方各种文化，结合传统与现代文化，迎合消费者的生活品位及日益强大的文化精神方面的需求，同时，也是塑造聚客锚地品牌的最有力的途径。
聚客锚地产业分布具体为：餐饮35%、购物20%、娱乐5%、博物馆5%、文化展示5%、商务办公15%、特色旅馆10%、会所5%
（3）融资模式：
结合天津市历史风貌建筑保护利用现状和天津资本市场的发展状况，综合论证各种常用的融资模式，最终确定的“聚客锚地”项目的融资模式是：先以自有资金作为启动资金，后以基金为主体，银行贷款为补充，分期启动、滚动开发，最大效率地利用资金。这种将传统和创新的融资模式相结合的资金渠道，也是国外很多国家采取的方法，它能有效的解决项目前期、中期以及后期的资金问题，更能防止资金的中断而导致的街区项目的断层。
三、结语
历史街区的保护与开发一直是规划时关注的焦点，也成了若干具有代表性的观点，但是，在缺乏动力机制的前提下，单纯的保护需要资金支撑，而单纯的开发对遗产可持续性发展的重视不足，因此需要寻求更为合理的发展模式。新型产业的导入与培植与历史街区保护、开发的协同是实现三者可持续发展的有效途径，通过对历史街区功能的更新可以解决历史街区保护资金不足的问题，而历史街区的保护和开发又为产业导入与培植提供了现实的物质载体，从而实现在合理组织下基于三者协同的可持续发展模式，最终实现历史街区的复兴。
参考文献：
[1]阮仪三，顾晓伟.对于我国历史街区保护实践模式的剖析[J].同济大学学报(社会科学版)，2004.
[2]史蒂文.城市历史街区的复兴[M]. 北京：中国建筑工业出版社, 2006.
[3]杨戌标.现代城市发展中历史街区的保护与复兴[J].大连:城市规划，2004.