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为深入探讨房屋抵押登记中的法律和实务问题，加深对《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等法律法规精神的理解，在住房和城乡建设部房地产市场监管司的支持下，在中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会的指导下，今年无锡市房屋产权监理处与中国房地产杂志社联合杭州、成都、厦门、宁波、扬州、常熟等登记机构举办了以“学而时习之、辩而善行之”为主题的“无锡产监杯”房地产抵押登记知识竞答和辩论赛。整个活动分两个阶段，即抵押知识竞答预赛和辩论赛。目前，第一阶段房地产抵押登记知识竞答预赛活动已于七月上旬结束，就预赛活动的主要特点及下阶段计划做简单小结。
一、活动方案力求缜密，竞答题目做到严谨
本次房地产抵押登记知识竞答和辩论赛是前六次系列活动的延伸和深入，采用了知识竞赛和辩论赛相结合的形式，即预赛采取书面竞答形式，决赛采取现场辩论形式。为确保活动的顺利开展，提高活动的可行性和趣味性，从去年12月开始，主办方就开始酝酿活动主题和活动内容，多位专家学者也给予倾力指导。预赛参赛对象为房地产登记机构工作人员，竞答内容以房地产抵押登记知识为主，兼涉房屋登记其他知识，题目继续沿用房屋登记官的考题类型，由单选、多选、判断、综合分析四种类型组成，务求严谨、准确、无歧义。评分规则根据参赛单位人数和参赛单位平均成绩综合评定，人数少于10人者无参赛资格。奖项设置上，预赛成绩前6名的单位组织人员参加辩论决赛，第7名至第16名的单位设优秀组织奖。
二、联合多地登记机构，评审人员更具公正性
为让这个持续多年的公益性活动进一步扩大影响，同时，提升活动的层次和规格，此次活动新增了杭州、成都、厦门、宁波、扬州、常熟等六家登记机构作为协办单位，这六家单位是相关省份登记业务开展较为领先或者同样热心于公益事业的机构，他们不但热情支持，而且均组织大量职工积极参加活动，如杭州参与答题人数为168人、常熟为111人、宁波80余人，其他三家均有20人以上参加。本次活动邀请了司法界、登记界、学业界共七位专家成立了专家评委组，他们分别是来自最高院、住建部房地产业司、中国产权产籍和测量委员会、清华大学、中央财经大学的领导和学者，他们在房地产抵押领域都颇有研究，对很多抵押问题认识很深。
三、各地登记机构人员答题踊跃，单位组织有力
4月1日，主办方在中国房地产产权网、无锡房地产市场网最醒目的地方发布活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知；《中国房地产》杂志也于4月、5月连续两期在封面、封底等重要位置发布活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知。预赛活动从2013年4月1日起至6月30日持续三个月。赶早的单位如赤峰市房屋交易产权管理中心在题目发布当天4月1日就组织人员答题并提交，速度之快令人叹服，而且答题准确率也较高，取得了组织分最高分。在答题过程中，主办方接到贵州六盘水市等许多登记机构参赛人员电话，询问答题事宜，还商讨某些细节问题，山东日照房管局等人员在QQ群里对题目展开讨论，相互沟通交流，表现出极大的热情。有的单位发布通知要求单位职工积极参加；有的单位发挥集体的力量，群策群力，共同研讨试题。在答题时间截止后，还有不少单位、个人致电咨询预赛试题答案的公布时间等相关问题。湖北省孝感市住房保障和房屋管理局更是高度重视此次活动，专门致函主办方，请求反馈该市房管系统所有参与房地产抵押登记知识预赛竞答活动人员的参赛成绩，并决定根据成绩给予参赛人员奖励。
至预赛活动结束，主办单位共收到有效网上答题和书面答题总计3717份，覆盖了25个省、自治区、直辖市，130个县、市，200个参赛单位。参赛人员在10人以上的单位共有61家。其中江苏、浙江、河南、山东、湖北四省是答题最活跃的省份，可喜的是，新疆也有多个单位的人员参加此次竞答。
四、试题难度适中，但未有人员达到95分
参与者普遍反映题目难易适当，大部分题目较为简单，但少部分题目还是有一定难度，如果概念不清也容易做错。本次个人得分最高者为93分；80分以上的高分段有1141人，占参赛总数的30.7%；85分以上则有512人，占参赛总数的13.8%。60分以上（达及格分数线）的占总参与人数的90.4%。可见，在这么长的时间内，大家经过认真思考基本上可以获得及格。从得分总体来看，参赛选手答题都较为认真，不少参与者对房地产抵押登记知识有着较好的认识和较深的理解，从各题的正确率分析，预赛试题中的单选题正确率比较高，而部分多选题、判断题和综合分析题的正确率则相对较低。如多选第18题中对“哪些情形可以申请抵押权转移登记”这一问题，许多参赛选手都未答对，正确率仅为12.17%，大多认为“抵押后房屋被查封的情形无法办理抵押权转移登记”；又如判断题第9题中“预购商品房抵押是否只能用于担保贷款购房”，参赛选手的判断也有偏差，正确率仅为18.48%，在所有的判断题中正确率最低。此外，综合分析题第一大题第4小题中“对于法院判决买卖合同无效后登记机构的处理方式”的分析上失误较多，正确率仅为18.4%。这从一个侧面映衬出登记人员在房屋抵押登记实践操作和法律知识点上还存在误区和盲点，需要在今后的工作中加强学习和灵活应用。
五、题目具有综合性，能从一个侧面反映参与者的理论功底
房地产抵押登记在房屋登记实务中一直占据着较大比例，其中不乏各类新生的值得深究的问题，如抵押权的变更与转移、最高额抵押权的确定、在建工程的抵押范围等，这些问题一直是业界关注的焦点，各地登记机构在具体操作时做法也不尽相同。此次预赛竞答活动试题主要考查的是房屋抵押登记中的基础知识点，如房地产抵押的基本概念；多种担保方式竞存的处理；拍卖抵押房地产所得价款的清偿顺序等。不少参赛选手错误认为国有划拨土地使用权不能办理余额抵押，对土地抵押的概念和程序没有清晰的认识；还有的参赛选手认为“以预售商品房抵押的，该开发项目必须在取得商品房预售许可证后才能申请抵押登记”，反映出对预售商品房抵押的条件没有真正掌握，认识深度还不够。预赛的目的也是检验登记人员对房地产抵押登记基础知识的掌握程度，以便大家更好地发现存在的不足，从而加强学习和理解，更好地为实践服务。
六、答题质量差异较大反映实践存在较多的不统一，抵押登记法规亟待完善
《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等法律法规虽然对房屋抵押有所涉及，但与现实中诸多实践问题相比，仍显薄弱，需要就房地产抵押做出更全面的规定。如抵押权转移登记这一类型，各地操作不尽一致，有的地方必须先注销再设立登记；又如在建工程抵押登记各地做法更是多样，有的规定在预售许可后才能办理，有的恰恰相反，有的可以抵押给非金融机构，有的不可以。从成绩来看，最高分与最低分相差80多分。一定程度上参与者提交答案的不同反映了实践操作的截然不同。这一方面反映了我国随着市场经济的快速发展，抵押担保方式应用愈加广泛并伴随着一系列新生事物的产生，另一方面也反映出现有法律法规规章需要尽快完善，以适应时代发展。
七、顺利完成第一阶段工作，积极筹备第二阶段活动
主办方将于今年8月在《中国房地产》、中国房地产产权网、无锡市房地产市场网公布预赛试题答案、预赛获奖名单、参加抵押辩论赛决赛名单和决赛方案，并对预赛成绩7至16名的参赛单位寄送获奖证书和奖金。按照计划，进入决赛的6个参赛单位将各自派出3名队员组成参赛队参加辩论决赛。相较第一阶段的预赛，第二阶段的抵押登记辩论决赛更具挑战性，需要参赛者运用法律知识并结合工作实际对业界尚有争议的抵押登记问题进行现场辩论，通过面对面的辩论和各种法理的阐述来达到深入理解的目的。主办方将和进入决赛的参赛队伍积极沟通，共同做好抵押登记知识辩论赛的各项准备工作，确保辩论决赛的顺利圆满开展。
王春敏/责任编辑
一、活动方案力求缜密，竞答题目做到严谨
本次房地产抵押登记知识竞答和辩论赛是前六次系列活动的延伸和深入，采用了知识竞赛和辩论赛相结合的形式，即预赛采取书面竞答形式，决赛采取现场辩论形式。为确保活动的顺利开展，提高活动的可行性和趣味性，从去年12月开始，主办方就开始酝酿活动主题和活动内容，多位专家学者也给予倾力指导。预赛参赛对象为房地产登记机构工作人员，竞答内容以房地产抵押登记知识为主，兼涉房屋登记其他知识，题目继续沿用房屋登记官的考题类型，由单选、多选、判断、综合分析四种类型组成，务求严谨、准确、无歧义。评分规则根据参赛单位人数和参赛单位平均成绩综合评定，人数少于10人者无参赛资格。奖项设置上，预赛成绩前6名的单位组织人员参加辩论决赛，第7名至第16名的单位设优秀组织奖。
二、联合多地登记机构，评审人员更具公正性
为让这个持续多年的公益性活动进一步扩大影响，同时，提升活动的层次和规格，此次活动新增了杭州、成都、厦门、宁波、扬州、常熟等六家登记机构作为协办单位，这六家单位是相关省份登记业务开展较为领先或者同样热心于公益事业的机构，他们不但热情支持，而且均组织大量职工积极参加活动，如杭州参与答题人数为168人、常熟为111人、宁波80余人，其他三家均有20人以上参加。本次活动邀请了司法界、登记界、学业界共七位专家成立了专家评委组，他们分别是来自最高院、住建部房地产业司、中国产权产籍和测量委员会、清华大学、中央财经大学的领导和学者，他们在房地产抵押领域都颇有研究，对很多抵押问题认识很深。
三、各地登记机构人员答题踊跃，单位组织有力
4月1日，主办方在中国房地产产权网、无锡房地产市场网最醒目的地方发布活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知；《中国房地产》杂志也于4月、5月连续两期在封面、封底等重要位置发布活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知。预赛活动从2013年4月1日起至6月30日持续三个月。赶早的单位如赤峰市房屋交易产权管理中心在题目发布当天4月1日就组织人员答题并提交，速度之快令人叹服，而且答题准确率也较高，取得了组织分最高分。在答题过程中，主办方接到贵州六盘水市等许多登记机构参赛人员电话，询问答题事宜，还商讨某些细节问题，山东日照房管局等人员在QQ群里对题目展开讨论，相互沟通交流，表现出极大的热情。有的单位发布通知要求单位职工积极参加；有的单位发挥集体的力量，群策群力，共同研讨试题。在答题时间截止后，还有不少单位、个人致电咨询预赛试题答案的公布时间等相关问题。湖北省孝感市住房保障和房屋管理局更是高度重视此次活动，专门致函主办方，请求反馈该市房管系统所有参与房地产抵押登记知识预赛竞答活动人员的参赛成绩，并决定根据成绩给予参赛人员奖励。
至预赛活动结束，主办单位共收到有效网上答题和书面答题总计3717份，覆盖了25个省、自治区、直辖市，130个县、市，200个参赛单位。参赛人员在10人以上的单位共有61家。其中江苏、浙江、河南、山东、湖北四省是答题最活跃的省份，可喜的是，新疆也有多个单位的人员参加此次竞答。
四、试题难度适中，但未有人员达到95分
参与者普遍反映题目难易适当，大部分题目较为简单，但少部分题目还是有一定难度，如果概念不清也容易做错。本次个人得分最高者为93分；80分以上的高分段有1141人，占参赛总数的30.7%；85分以上则有512人，占参赛总数的13.8%。60分以上（达及格分数线）的占总参与人数的90.4%。可见，在这么长的时间内，大家经过认真思考基本上可以获得及格。从得分总体来看，参赛选手答题都较为认真，不少参与者对房地产抵押登记知识有着较好的认识和较深的理解，从各题的正确率分析，预赛试题中的单选题正确率比较高，而部分多选题、判断题和综合分析题的正确率则相对较低。如多选第18题中对“哪些情形可以申请抵押权转移登记”这一问题，许多参赛选手都未答对，正确率仅为12.17%，大多认为“抵押后房屋被查封的情形无法办理抵押权转移登记”；又如判断题第9题中“预购商品房抵押是否只能用于担保贷款购房”，参赛选手的判断也有偏差，正确率仅为18.48%，在所有的判断题中正确率最低。此外，综合分析题第一大题第4小题中“对于法院判决买卖合同无效后登记机构的处理方式”的分析上失误较多，正确率仅为18.4%。这从一个侧面映衬出登记人员在房屋抵押登记实践操作和法律知识点上还存在误区和盲点，需要在今后的工作中加强学习和灵活应用。
五、题目具有综合性，能从一个侧面反映参与者的理论功底
房地产抵押登记在房屋登记实务中一直占据着较大比例，其中不乏各类新生的值得深究的问题，如抵押权的变更与转移、最高额抵押权的确定、在建工程的抵押范围等，这些问题一直是业界关注的焦点，各地登记机构在具体操作时做法也不尽相同。此次预赛竞答活动试题主要考查的是房屋抵押登记中的基础知识点，如房地产抵押的基本概念；多种担保方式竞存的处理；拍卖抵押房地产所得价款的清偿顺序等。不少参赛选手错误认为国有划拨土地使用权不能办理余额抵押，对土地抵押的概念和程序没有清晰的认识；还有的参赛选手认为“以预售商品房抵押的，该开发项目必须在取得商品房预售许可证后才能申请抵押登记”，反映出对预售商品房抵押的条件没有真正掌握，认识深度还不够。预赛的目的也是检验登记人员对房地产抵押登记基础知识的掌握程度，以便大家更好地发现存在的不足，从而加强学习和理解，更好地为实践服务。
六、答题质量差异较大反映实践存在较多的不统一，抵押登记法规亟待完善
《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等法律法规虽然对房屋抵押有所涉及，但与现实中诸多实践问题相比，仍显薄弱，需要就房地产抵押做出更全面的规定。如抵押权转移登记这一类型，各地操作不尽一致，有的地方必须先注销再设立登记；又如在建工程抵押登记各地做法更是多样，有的规定在预售许可后才能办理，有的恰恰相反，有的可以抵押给非金融机构，有的不可以。从成绩来看，最高分与最低分相差80多分。一定程度上参与者提交答案的不同反映了实践操作的截然不同。这一方面反映了我国随着市场经济的快速发展，抵押担保方式应用愈加广泛并伴随着一系列新生事物的产生，另一方面也反映出现有法律法规规章需要尽快完善，以适应时代发展。
七、顺利完成第一阶段工作，积极筹备第二阶段活动
主办方将于今年8月在《中国房地产》、中国房地产产权网、无锡市房地产市场网公布预赛试题答案、预赛获奖名单、参加抵押辩论赛决赛名单和决赛方案，并对预赛成绩7至16名的参赛单位寄送获奖证书和奖金。按照计划，进入决赛的6个参赛单位将各自派出3名队员组成参赛队参加辩论决赛。相较第一阶段的预赛，第二阶段的抵押登记辩论决赛更具挑战性，需要参赛者运用法律知识并结合工作实际对业界尚有争议的抵押登记问题进行现场辩论，通过面对面的辩论和各种法理的阐述来达到深入理解的目的。主办方将和进入决赛的参赛队伍积极沟通，共同做好抵押登记知识辩论赛的各项准备工作，确保辩论决赛的顺利圆满开展。
王春敏/责任编辑