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2017年注定是中国楼市的转折年。当国庆八天大家都堵在路上、堵在景区，甚至堵在微博上时，往日这时络绎不绝的楼市门店却门可罗雀，被网友调侃为“卖房的比看房的多”。
在2016年“930新政”出台后，中国政府又先后出台以“317新政”为代表的200多次调控、限购政策，给“不受控制”的楼市念起了“紧箍咒”，部分地方甚至把楼市锁死，出现“有价无市”的状况。
中国楼市的现状究竟如何？进入 “五限时代”的中国楼市是否回归健康与理性？打破现今楼市格局的关键是什么？距离楼市的长治久安还有多远？
成过去的“金九银十”
在今年的“十一”黄金周，全国楼市一片萧条。多家研究机构发布的数据显示，不止10月楼市萧条，开年至今，全国楼市交易量普遍出现下滑。
据中原地产研究中心统计今年1-9月数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市，商品房年内平均成交跌幅达到了40%。往年火热的“金九”首周，全国一线城市整体成交量也是低迷不振，平均环比下调20%，其中北上广深4个一线城市同比平均下降52%。二线代表城市成交量环比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表现火热的三线城市也出现降温，代表城市成交量环比下降13%，其中东莞降幅最大，达48.3%。而在今年黄金周前6天，楼市热点城市也出现了明显下调，热点的30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了八成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。
对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近八成的主要原因，中原地产首席分析师张大伟认为：首先，是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了“930”调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。其次，楼市调控持续一年，北京一年内发布了超过30次各种调控措施，中国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。第三，政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。“消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟说。
北京新建住宅今年黄金周前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海黄金周前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%；广州中原地产监测，今年十一假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；总成交货量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。自去年“930”以来，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”，从一二线城市到三四线城市，楼市调控政策不断加码，使得楼市不断挤压投资和投机成分，回归健康和理性。而楼市盛行的“金九银十”，也已成过去。
一年出台200余次限购政策
链家研究院数据显示，截至今年9月30日，一年时间里中国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中，廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。至此，楼市进入“五限时代”，限购、限贷、限价、限售、限商。在多项政策叠加下，热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制。回顾“930新政”的这一周年，国家在整治楼市上政策之多，涉及之广，决心之大，前所未见。
2016年9月30日，北京发布“930新政”，将首套房首付比例提高至35%，二套房首付比例提高至50%。随后七天，天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海等城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷，新一轮楼市调控全面开启。
2017年3月17日，北京出台新政，再次加强楼市调控。相对于“930”新政，本次“317”新政的杀手锏就是“認房又认贷”。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。这意味着只要有过商业性住房贷款记录就算二套房，由于银行贷款记录是全国联网的，所以只要在任何一个城市有过商业性住房贷款和公积金贷款记录的，首付款比例将是60%。
今年9月底以来，多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售，政策密集程度接近“930”新政的调控。而此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的，在此次进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。而最重要的特点就是，多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。
今年国庆黄金周楼市的遇冷，表明国家出台的一系列楼市调控政策已取得重大成果，但楼市调控并没有就此打住。今年10月10日，國家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上说，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥作用，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。两天后的10月12日，昆明、绍兴两个城市也出台了以“限售”为核心内容的调控新政。 调控下败走的炒房团
2017年8月14日夜，司法部在官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》，让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客陷入了危险境地。《关于公证执业“五不准”的通知》核心内容包括：一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。二、不准办理非金融机构融资合同公证。三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。四、不准办理具有担保性质的委托公证。五、不准未经实质审查出具公证书。
这份“五不准”的文件里，影响最大的当数“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”以及“重大事项一次一委托”“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。这些规定，意味着无论买房卖房，如果需要委托代理，交易时间都将延长，楼市上房屋的整體周转时间也将加长。可以说，司法部“五不准”是从另一个角度，践行了中央“住房不炒”的要求。
“炒房团”这个团体在中国一直是富有、专业、神秘的代名词。他们有大量的资本和高超的手段，在楼市翻手为云，覆手为雨，创造了许多“一夜暴富”的神话。但在2017年，他们却栽了。2016年年末，重庆楼市突然爆发，众多炒房团蜂拥而至，甚至有炒房团“打飞的”去重庆购房的传闻。重庆官方迅速反应，半个月内五次发声并下发文件，并在2017年1月13日祭出“杀手锏”——“房产税”，坚决遏制炒房行为。
重庆这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为炒房者不知道下一步会不会提高房产税率。而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了，大多炒房者最终败走重慶，折戟沉沙。
炒房团在重庆的“绞杀”，凸显了政府对市场上炒房者的严厉打击和对楼市的密切关注，也践行了中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。就在中国炒房团败走重庆几个月后，又一次蠢蠢欲动、卷土重来，这次他们瞄准的是雄安新区。
2017年4月1日，中共中央、国务院宣布决定设立雄安新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新三个县及外围部分区域。作为继深圳特区、浦东新区之后的雄安新区，被炒房团誉为中国现今楼市的“最大一块肥肉”。所以在中共中央、国务院印发通知、决定设立河北雄安新区的同时，炒房团就从四面八方源源不断涌入雄安，大有逐鹿中原之势。
但就在今年 4月2日上午，大多炒房团还在来雄安的路上时。安新县人民政府召开会议，此次会议主题是关于房地产，要求禁止炒房行为。副县长副县长谢克庆在会上称，政府已经工作一个晚上，正在查封查处所有售楼门店，大小产权房都有。楼盘也有人蹲守和巡逻，已经取缔几个卖房的，现在开始停止一切售楼行为。今年4月4日，雄安新区发布消息说，由于雄安新区三县并没有存量房源，房地产市场“有价无市”，目前暂未发现实际交易情况。楼市管控后的安新、容城当地，中介和售楼处的大门基本上都贴着封条，处于停售或停止工作状态，也并无等待交易的炒房大军。
专家分析，中国炒房团在雄安新区和重庆的“无功而返”表明，炒房客俨然已经成为楼市调控长期重点打击对象，指望短线牟利，一夜暴富几乎是不可能了。面对现今“有价无市”的中国楼市：有炒房者感叹：楼市已经被“锁死”，再炒也炒不热了。
除了遏制市场上的炒房团，对于楼市的“帮凶”，政府也不放过。2017年1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对违反相关规定的银行进行重罚，可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。
租赁住房或打破楼市格局
虽然荒蛮生长的房市在政府多年多项政策调控得到了遏制，已基本回归健康和理性，但并没有形成长效的机制。如何扭转房市持续上涨的势头？成为民众最关心的问题。业内人士分析，租赁住房的兴起或成打破现在楼市格局的焦点。
就在10月10日，继国庆前杭州政府与阿里集团合作的国内首个智慧租赁平台上线后，支付宝主办的中国放心公寓联盟发布会在上海举办，正式宣布在支付宝端率先打通国内8个城市线上租房服务，推行免押金、房租月付。支付宝的这一举动，被业内人士解读为响应此前政府提出“发展住房租赁市场”地号召，顺势而为地分割“租房市场”这块大蛋糕。
在今年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局和证监会等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。随后，住建部联合国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展试点。据媒体统计，目前为止，中国超过8个省份、20个以上城市发布租赁新政，主要是增加住房租赁供给，规范租赁市场。
其实早在2016年6月，国务院办公厅就出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。
此前，上海、深圳等一线城市已先后出台加快租赁住房发展的政策。《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海预计新增供应租赁住房70万套。今年7月上旬，深圳也提出，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。 另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。链家研究院的报告显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
值得关注的是，国有平台开始介入住房租赁市场。武汉、成都和上海等试点城市都提出组建或改建国有住房租赁公司，增加住房租赁增量。国企做住房租赁平台的最大意义是改善租赁产业链的供应端，短期内扩大住房供给规模。国有平台租赁房屋来源有新建租赁住房、改建闲置非住宅项目和社会筹集闲置空余房源等，一部分富余的公租房房源也将调整为租赁住房，不再限定租赁对象。
此外，在北京、上海全面推开的共有产权住房，已扩展到深圳、海南、厦门等地。与限价房、保障房相比，共有产权住房最大的变化是灵活的产权份额选择、出租或出售产权无限制，这意味着购房者产权部分等同于商品住房。未来共有产权住房模式或在全国推广，这将成为着力于住房供给侧改革的有效举措。
随着租购并举、共有产权等长效机制渐次落地，未来中国住房制度将形成覆盖人群更广、层次更丰富的多元体系，既能满足新增城市人口初次居住需求，又能满足长期城市居住后的住房改善需求，更重要的是，可以有效缓解和遏制现今持续攀升的楼市。发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。
不用调控的楼市还有多远
今年9月，人民日报社主管主办的评论文章称，当前，实施限购、限贷、限价、限售等一系列短期调控措施都是在为建立房地产调控长效机制争取时间，这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。实际上，长效机制已经在推进路上，既包括购租并举的住房制度的逐步建立，又包括土地供应制度的逐步完善、差别化信贷政策的持续推进等等，只是由于税收问题更加复杂，因此相对于住房、土地、信贷等政策的推进进度稍有滞后，但是相关工作正在展开。而待长效机制建立起来后，短期调控措施才可以逐步退出。
为此，今年7月，广州市政府率先发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”第一次出现在中国地方政府的正式文件中。
所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育和医疗无疑是人们最关注的热点之一。广州政府“租购同权”的提出，获得各界人士的肯定和点赞，一时成为网络热词。“租购同权”也被专家认为是大势所趋，未来应该会在全国全面推广。“租购同权”被认为是促使人改变想法、用租房替代购房的“催化剂”。
早在今年的5月19日，住建部就发布了关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。这是中国首个关于住房租赁和销售的条例法规，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为嚴格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！
而在今年7月下旬，九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；紧接着，住建部联合国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取北京、上海、广州等为代表的13个城市开展试点。有专家提出，房地产长效机制还需要三项立法出台，以此来保障租房者的权益：一项是房地产税法，一项是住房法，还有一项就是住房租赁法。
在被选为租赁住房试点城市没多久，今年8月9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，这也是中国首个政府背景的租赁平台。
紧追其后，提出“租赁同权”的广东，宣布将在今年10月底上线政府住房租赁交易服务平台。在10月17日的广东《民声热线》节目中，广东省住房与城乡建设厅厅长张少康透露，为避免租房中的貓腻，广东将加快政府住房租赁交易服务平台建设。未来，由政府主导建设的住房租赁交易平台，将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，住房租赁交易将在政府的监管下更加规范，而广州将有望在10月底率先上线该平台。
就在广东宣布将在今年10月底上线政府租赁平台的第二天，10月18日，正在出席中共十九大的住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他透露，正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管理条例”。
专家分析，从中央层面的密集表态，到各部委大力推动，各地政府纷纷响应，再到如今互联网巨头高调加入，不难看出，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制。中国政府对待楼市的态度，将不再是一味的严“房”死守，而是由“堵”向“疏”转变。
对于大家一片叫好的租售并举，浙报传媒地产研究院院长丁建刚却表示出他的担忧。丁建刚称，中国住房租赁市场发育极为不完善，主要障碍在于缺乏保证租赁双方利益的详尽的可操作的法律法规；租金回报率过低，不具有市场发展的驱动力；户籍等政策的制约，租房人无法享受到拥有产权房所带来的房产以外的城市福利；中国人长期的不安全感和传统观念。
而要大力发展住房租赁市场，必须消除以上阻碍租赁市场发展的四大因素。用法律和市场的手段，对包括租赁市场在内的中国房地产市场重新进行顶层设计。首先，需要尽快立法。建立关于住房租赁市场的法律体系，特别是关于保护出租和承租人双方利益和权利的法律，没有法律的保障，所有权益都是空谈。其次应真正解决租售同权。租赁住房得不到产权房所能够带来的房产以外的城市福利，这是阻碍租赁市场发育的最重要的原因之一。丁建刚说。
在2016年“930新政”出台后，中国政府又先后出台以“317新政”为代表的200多次调控、限购政策，给“不受控制”的楼市念起了“紧箍咒”，部分地方甚至把楼市锁死，出现“有价无市”的状况。
中国楼市的现状究竟如何？进入 “五限时代”的中国楼市是否回归健康与理性？打破现今楼市格局的关键是什么？距离楼市的长治久安还有多远？
成过去的“金九银十”
在今年的“十一”黄金周，全国楼市一片萧条。多家研究机构发布的数据显示，不止10月楼市萧条，开年至今，全国楼市交易量普遍出现下滑。
据中原地产研究中心统计今年1-9月数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市，商品房年内平均成交跌幅达到了40%。往年火热的“金九”首周，全国一线城市整体成交量也是低迷不振，平均环比下调20%，其中北上广深4个一线城市同比平均下降52%。二线代表城市成交量环比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表现火热的三线城市也出现降温，代表城市成交量环比下降13%，其中东莞降幅最大，达48.3%。而在今年黄金周前6天，楼市热点城市也出现了明显下调，热点的30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了八成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。
对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近八成的主要原因，中原地产首席分析师张大伟认为：首先，是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了“930”调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。其次，楼市调控持续一年，北京一年内发布了超过30次各种调控措施，中国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。第三，政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。“消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟说。
北京新建住宅今年黄金周前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海黄金周前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%；广州中原地产监测，今年十一假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；总成交货量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。自去年“930”以来，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”，从一二线城市到三四线城市，楼市调控政策不断加码，使得楼市不断挤压投资和投机成分，回归健康和理性。而楼市盛行的“金九银十”，也已成过去。
一年出台200余次限购政策
链家研究院数据显示，截至今年9月30日，一年时间里中国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中，廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。至此，楼市进入“五限时代”，限购、限贷、限价、限售、限商。在多项政策叠加下，热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制。回顾“930新政”的这一周年，国家在整治楼市上政策之多，涉及之广，决心之大，前所未见。
2016年9月30日，北京发布“930新政”，将首套房首付比例提高至35%，二套房首付比例提高至50%。随后七天，天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海等城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷，新一轮楼市调控全面开启。
2017年3月17日，北京出台新政，再次加强楼市调控。相对于“930”新政，本次“317”新政的杀手锏就是“認房又认贷”。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。这意味着只要有过商业性住房贷款记录就算二套房，由于银行贷款记录是全国联网的，所以只要在任何一个城市有过商业性住房贷款和公积金贷款记录的，首付款比例将是60%。
今年9月底以来，多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售，政策密集程度接近“930”新政的调控。而此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的，在此次进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。而最重要的特点就是，多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。
今年国庆黄金周楼市的遇冷，表明国家出台的一系列楼市调控政策已取得重大成果，但楼市调控并没有就此打住。今年10月10日，國家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上说，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥作用，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。两天后的10月12日，昆明、绍兴两个城市也出台了以“限售”为核心内容的调控新政。 调控下败走的炒房团
2017年8月14日夜，司法部在官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》，让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客陷入了危险境地。《关于公证执业“五不准”的通知》核心内容包括：一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。二、不准办理非金融机构融资合同公证。三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。四、不准办理具有担保性质的委托公证。五、不准未经实质审查出具公证书。
这份“五不准”的文件里，影响最大的当数“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”以及“重大事项一次一委托”“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。这些规定，意味着无论买房卖房，如果需要委托代理，交易时间都将延长，楼市上房屋的整體周转时间也将加长。可以说，司法部“五不准”是从另一个角度，践行了中央“住房不炒”的要求。
“炒房团”这个团体在中国一直是富有、专业、神秘的代名词。他们有大量的资本和高超的手段，在楼市翻手为云，覆手为雨，创造了许多“一夜暴富”的神话。但在2017年，他们却栽了。2016年年末，重庆楼市突然爆发，众多炒房团蜂拥而至，甚至有炒房团“打飞的”去重庆购房的传闻。重庆官方迅速反应，半个月内五次发声并下发文件，并在2017年1月13日祭出“杀手锏”——“房产税”，坚决遏制炒房行为。
重庆这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为炒房者不知道下一步会不会提高房产税率。而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了，大多炒房者最终败走重慶，折戟沉沙。
炒房团在重庆的“绞杀”，凸显了政府对市场上炒房者的严厉打击和对楼市的密切关注，也践行了中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。就在中国炒房团败走重庆几个月后，又一次蠢蠢欲动、卷土重来，这次他们瞄准的是雄安新区。
2017年4月1日，中共中央、国务院宣布决定设立雄安新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新三个县及外围部分区域。作为继深圳特区、浦东新区之后的雄安新区，被炒房团誉为中国现今楼市的“最大一块肥肉”。所以在中共中央、国务院印发通知、决定设立河北雄安新区的同时，炒房团就从四面八方源源不断涌入雄安，大有逐鹿中原之势。
但就在今年 4月2日上午，大多炒房团还在来雄安的路上时。安新县人民政府召开会议，此次会议主题是关于房地产，要求禁止炒房行为。副县长副县长谢克庆在会上称，政府已经工作一个晚上，正在查封查处所有售楼门店，大小产权房都有。楼盘也有人蹲守和巡逻，已经取缔几个卖房的，现在开始停止一切售楼行为。今年4月4日，雄安新区发布消息说，由于雄安新区三县并没有存量房源，房地产市场“有价无市”，目前暂未发现实际交易情况。楼市管控后的安新、容城当地，中介和售楼处的大门基本上都贴着封条，处于停售或停止工作状态，也并无等待交易的炒房大军。
专家分析，中国炒房团在雄安新区和重庆的“无功而返”表明，炒房客俨然已经成为楼市调控长期重点打击对象，指望短线牟利，一夜暴富几乎是不可能了。面对现今“有价无市”的中国楼市：有炒房者感叹：楼市已经被“锁死”，再炒也炒不热了。
除了遏制市场上的炒房团，对于楼市的“帮凶”，政府也不放过。2017年1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对违反相关规定的银行进行重罚，可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。
租赁住房或打破楼市格局
虽然荒蛮生长的房市在政府多年多项政策调控得到了遏制，已基本回归健康和理性，但并没有形成长效的机制。如何扭转房市持续上涨的势头？成为民众最关心的问题。业内人士分析，租赁住房的兴起或成打破现在楼市格局的焦点。
就在10月10日，继国庆前杭州政府与阿里集团合作的国内首个智慧租赁平台上线后，支付宝主办的中国放心公寓联盟发布会在上海举办，正式宣布在支付宝端率先打通国内8个城市线上租房服务，推行免押金、房租月付。支付宝的这一举动，被业内人士解读为响应此前政府提出“发展住房租赁市场”地号召，顺势而为地分割“租房市场”这块大蛋糕。
在今年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局和证监会等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。随后，住建部联合国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展试点。据媒体统计，目前为止，中国超过8个省份、20个以上城市发布租赁新政，主要是增加住房租赁供给，规范租赁市场。
其实早在2016年6月，国务院办公厅就出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。
此前，上海、深圳等一线城市已先后出台加快租赁住房发展的政策。《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海预计新增供应租赁住房70万套。今年7月上旬，深圳也提出，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。 另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。链家研究院的报告显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
值得关注的是，国有平台开始介入住房租赁市场。武汉、成都和上海等试点城市都提出组建或改建国有住房租赁公司，增加住房租赁增量。国企做住房租赁平台的最大意义是改善租赁产业链的供应端，短期内扩大住房供给规模。国有平台租赁房屋来源有新建租赁住房、改建闲置非住宅项目和社会筹集闲置空余房源等，一部分富余的公租房房源也将调整为租赁住房，不再限定租赁对象。
此外，在北京、上海全面推开的共有产权住房，已扩展到深圳、海南、厦门等地。与限价房、保障房相比，共有产权住房最大的变化是灵活的产权份额选择、出租或出售产权无限制，这意味着购房者产权部分等同于商品住房。未来共有产权住房模式或在全国推广，这将成为着力于住房供给侧改革的有效举措。
随着租购并举、共有产权等长效机制渐次落地，未来中国住房制度将形成覆盖人群更广、层次更丰富的多元体系，既能满足新增城市人口初次居住需求，又能满足长期城市居住后的住房改善需求，更重要的是，可以有效缓解和遏制现今持续攀升的楼市。发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。
不用调控的楼市还有多远
今年9月，人民日报社主管主办的评论文章称，当前，实施限购、限贷、限价、限售等一系列短期调控措施都是在为建立房地产调控长效机制争取时间，这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。实际上，长效机制已经在推进路上，既包括购租并举的住房制度的逐步建立，又包括土地供应制度的逐步完善、差别化信贷政策的持续推进等等，只是由于税收问题更加复杂，因此相对于住房、土地、信贷等政策的推进进度稍有滞后，但是相关工作正在展开。而待长效机制建立起来后，短期调控措施才可以逐步退出。
为此，今年7月，广州市政府率先发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”第一次出现在中国地方政府的正式文件中。
所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育和医疗无疑是人们最关注的热点之一。广州政府“租购同权”的提出，获得各界人士的肯定和点赞，一时成为网络热词。“租购同权”也被专家认为是大势所趋，未来应该会在全国全面推广。“租购同权”被认为是促使人改变想法、用租房替代购房的“催化剂”。
早在今年的5月19日，住建部就发布了关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。这是中国首个关于住房租赁和销售的条例法规，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为嚴格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！
而在今年7月下旬，九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；紧接着，住建部联合国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取北京、上海、广州等为代表的13个城市开展试点。有专家提出，房地产长效机制还需要三项立法出台，以此来保障租房者的权益：一项是房地产税法，一项是住房法，还有一项就是住房租赁法。
在被选为租赁住房试点城市没多久，今年8月9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，这也是中国首个政府背景的租赁平台。
紧追其后，提出“租赁同权”的广东，宣布将在今年10月底上线政府住房租赁交易服务平台。在10月17日的广东《民声热线》节目中，广东省住房与城乡建设厅厅长张少康透露，为避免租房中的貓腻，广东将加快政府住房租赁交易服务平台建设。未来，由政府主导建设的住房租赁交易平台，将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，住房租赁交易将在政府的监管下更加规范，而广州将有望在10月底率先上线该平台。
就在广东宣布将在今年10月底上线政府租赁平台的第二天，10月18日，正在出席中共十九大的住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他透露，正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管理条例”。
专家分析，从中央层面的密集表态，到各部委大力推动，各地政府纷纷响应，再到如今互联网巨头高调加入，不难看出，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制。中国政府对待楼市的态度，将不再是一味的严“房”死守，而是由“堵”向“疏”转变。
对于大家一片叫好的租售并举，浙报传媒地产研究院院长丁建刚却表示出他的担忧。丁建刚称，中国住房租赁市场发育极为不完善，主要障碍在于缺乏保证租赁双方利益的详尽的可操作的法律法规；租金回报率过低，不具有市场发展的驱动力；户籍等政策的制约，租房人无法享受到拥有产权房所带来的房产以外的城市福利；中国人长期的不安全感和传统观念。
而要大力发展住房租赁市场，必须消除以上阻碍租赁市场发展的四大因素。用法律和市场的手段，对包括租赁市场在内的中国房地产市场重新进行顶层设计。首先，需要尽快立法。建立关于住房租赁市场的法律体系，特别是关于保护出租和承租人双方利益和权利的法律，没有法律的保障，所有权益都是空谈。其次应真正解决租售同权。租赁住房得不到产权房所能够带来的房产以外的城市福利，这是阻碍租赁市场发育的最重要的原因之一。丁建刚说。