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摘要：房地产业是一个新兴产业，利润比较高的产业，是关系国计民生的产业。也是一度存在诸多争议的产业。行业内外存在诸多疑惑，褒贬不一。房地产业不仅理论界与实业界的认识有差异，而且社会、政府及主管部门间也有不同声音。本文试图对房地产业调整的机理进行分析，比较客观、辨证地看待房地产业的调整，认识房地产业的现象，把握房地产运行的规律，使房地产业稳步健康地发展。
关键词：房地产市场；投资特性；运行机理；调整机理；住房保障制度；宏观调控政策
房地产业是国民经济的一个分支，是城市改革的重要经济领域之一，其初衷是迅速改变城市居民十分狭小的住房状况。在二十余年房地产业的发展过程中，经历了几次大的起伏，成为市民百姓及进城打工者等十分关注的热点问题。对于房地产价格的非理性上涨，及深幅调整，各说己见，莫衷一是。这说明房地产业不仅关系国计民生，也说明房地产业改革与管理的艰巨性、复杂性。本文试图探索在全球金融危机条件下，对我国房地产业调整的机理进行分析，使人们更好地认识房地产业的动态调整，剧烈波动，并提出保持房地产业健康、稳步发展的一些思路与建议。
一、房地产基本特性的辩证认识
1、房地产的本质属性与投资属性简析
对于房地产的属性，不管是房地产专业人士、从业者、管理者，还是热心关注房地产的人员，都是有所了解的。但要全面理解，还是要进行辩证分析的。它具有普通商品的基本属性，受价值规律、供求机制的约束。但它又区别于普通商品，它的价格是由土地与房屋建造成本两大物质部分，以及地理区位特征、周围环境、购买者心里预期等客观与主观因素所组成；它地理位置固定，价值巨大，转移的是所有者、使用者，即房屋的所属等。所以房她产商品不仅与日用消费品不同，也与生产企业的设备相区别。房屋与设备的价值转移是相似的，但房屋所占用的土地是随着时间的推移，其价值几乎永远是递增的。土地资源价值是与地球上其他的能源资源、稀有金属价值相似的，尽管会有波动、泡沫，但总体上讲是上升的，即房地产的保值增值性。因此购买房地产，在一定时期内是购买资产，是一种投资行为。尽管投资房地产，不同于投资股票、期货，也与投资古董、邮票等增值品种有差异，而是一种实业投资、置业投资，但与所有投资一样，是期望获得经济回报或精神满足的，故也存在投机与投资风险。
2、房地产的社会保障性
居者有其屋，安居乐业，这是人类亘古不变的道理。吃穿住既是人们的基本需求，也是人类改造自然，提高生活质量的根本动力与目的。就目前来说，人类知识的结晶、科学技术的应用成果除了应用在军事上、社会治安等方面维护国家安全、保障民生的根本利益以外，基本上转变为人类自身的物质、文化精神需求，包括吃穿、住房、出行方式、工作环境、道路交通、人际交流工具、精神文化生活、康体娱乐条件的改善等。而住房既是人们基本的需求之一，也是改善人们物质生活质量与精神满足的重要标志。所以，住房问题不管是发达国家，还是发展中国家，都不是完全由市场决定的，而是需要制定住房保障政策等。我国推出的住房公积金制度、经济适用房与低价廉租房制度，也体现我国重视房地产的社会保障性。尤其值得注意的是新加坡与德国的住房制度，由于国家投入的保障资金相对宽裕，住房保障制度较为完备，数十年来基本没有受到金融危机的影响，房价没有大起大落，一方面说明住房保障制度的科学与完善，另一方面也说明住房不能完全市场化。
二、金融风暴下房地产业调整的机理分析
1、房地产运行机理的内涵
机理是与机制是相近的概念，均有指机器的构造和工作原理的含义，有机体的构造、功能和相互关系。后来机制、机理被推广到社会、经济等系统中，但机制与机理还是有区别的。机制在社会经济领域，是一种体制或称体系，重在事物各部分的相互关系与机理。机理是机制的一个组成部分，是机制的功能与作用，由相关事实与数据构成，是机制运行过程的原理或表现形式。房地产的运行机理，表现为房地产开发过程的土地供应政策，征地、拆迁补偿政策，开发管理规定，商品房的预售、销售政策，物业管理制度，以及城市规划、税收政策、利率政策、住房登记制度、住房公积金制度、首付比例规定、经济适用房与廉租房制度等方面的运行机理是否科学、合理，执行、落实程度以及变化，对消费者心理与消费者预期，房地产开发商的开发动机，置业投资者得投资欲望都会产生影响或改变，进而影响房地产市场的运行。
2、房地产的市场、投资特性的机理分析
房地产市场是指房地产交易的有形与无形市场，是房地产商品交换关系的总和。我国住房制度从计划时期的无偿供给，到1998年后的全面停止福利分房，实现住房市场化，无疑推动了房地产业的发展。随着居民收入的逐步提高，住房问题及其改善成为城镇百姓个人应该解决的事件。国有企业改革与私营经济的迅速崛起，城市建设发生了翻天覆地的巨变，城市化率逐年提高，1978-2008年，中国的城镇人口比率从17.92％上升到45.70％，全国城镇人口从1.72亿人上升到约6.07亿人。房地产的刚性需求，与人多地少的国情，使之房地产市场在相当长时间内一度成为卖方市场，经济高速发展的沿海地区更为明显，房价居高不下超出普通百姓的承受能力。尽管房地产市场出现了调整，但我国经济如果继续保持快速稳步发展，到2025年城市化率达到65％左右，房地产市场的需求完全可以持续期待。
国内房地产市场经历了两次典型的调整，20世纪90年代初，海南、北海等房地产市场泡沫让早期的房地产淘金者记忆犹新。这次调整深受其害的是追逐资本利润的房地产开发企业，以及海南的银行，也锻炼并诞生了一批嗅觉灵敏的房地产开发实业家。而2007年由美国引发的全球性金融危机导致了2008年我国整体房地产市场的深幅调整，对沿海的大中城市以及房价虚高地区的影响更为显著，只有极个别地区例外。对于第二次调整，购房者期待与高兴，因为同样的钱可以买更多面积的房子，有可能变为更多的需求；而房地产开发企业、置业企业由于需求者的观望，成交量的急剧下降，资金链面临困难，导致2008年下半年新开工面积急剧下降，一些企业经营困难甚至破产。
仔细探究这两次波动的原因，除了供求双方的正常行为外，就是房地产产品的投资与投机需求，资本的逐利性、人们的贪婪以及预期的变化而引起。但与虚拟资本市场相比，波及全国的第二次调整的波动幅度还是比较小的。我国股市上证指数从2007年10月的6124点下降到2008年10月的1664点，下跌幅度达到72.8％，而浙江除丽水市区的房价下跌幅度约达到40％左右外，杭州市区的房价下跌幅度为25％左右，其他地级市下跌幅度均较小，金华市区的房价却逆势上涨。这一方面说明房地产市场的区域性，不能泛泛而论，另一方面房地产市场的价值规律起作 用，泡沫越大，调整幅度越大。同时，华尔街金融风波也再次敲响我国房地产市场的警钟。
3、房地产经济基本理论的机理分析
(1)城市集聚效应与自然地理位置对房地产业的影响
一个国家经济发展从供给方面看，需要工业化水平的提高，变中国制造为中国创造，更需要科学技术创新，需要高效的生产率；从消费方面看，需要城市化率的提高，需要市政基础设施的完善，需要道路交通、通讯、网络等设施设备的建设与完善，提高城乡居民的消费能力与消费水平。而城市住宅的开发建设，是城市化趋势的重要物质条件基础，也是城市居民集聚的必要条件，城市居民的集聚消费能力与消费水平，是目前普通乡村无法相比的。农村人口流向城市，是提高集聚消费水平、消费能力的必经之路，故房地产的需求在一定时期内应该较为旺盛。另一方面，城市市政设施的完善，科学规划绿化康体设施建设，土地(使用权)价格理论上始终是螺旋式上升的，实际上任何一个发达国家的土地价格在经济发展过程中总体上也是上涨的。上海商业地产价格是一般大中城市无法比拟的，而杭州西湖、苏州虎丘等名胜古迹是一般宜居地区不可比的。城市商业集聚效应，自然地理位置得天独厚的宜居条件是影响经营者、消费者选择房地产的重要因素，也是影响房地产价格的重要因素。所以，城市集聚效应，表现在提高促进国内消费，与国民经济高速发展相协调；自然地理位置对房价的影响是多方面的，有土地资源稀缺、区域环境优劣、经济发展水平、当地居民消费习惯与周边地区的认可程度等。
(2)国民经济、区域经济对房地产业的影响
房地产市场与国民经济的关系可以表达为：当房地产业与国民经济发展协调，则国民经
济会带动房地产业的健康发展，或房地产业能促进国民经济的发展；当房地产业与国民经济不协调时，国民经济可能制约房地产业的发展，或者房地产业阻碍国民经济的发展。所以市场经济国家都十分重视房地产业与国民经济的协调发展。尤其是20世纪八十年代以来出现的几次金融危机，如：1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵，最后导致日本经济十余年经济的负增长与零增长。1997年的亚洲金融危机，是泰国的房地产泡沫开始蔓延至整个东南亚地区。2007年由美国房地产次贷危机引发的华尔街金融风暴席卷全球。这些金融危机充分说明房地产业健康、稳步发展的重要性，也说明房地产基本制度、金融政策等的科学、合理的重要性，否则会波及整个国民经济。
从我国2008年的房价调整来讲，年初由珠江三角洲开始的房价下跌、成交量萎缩，蔓延到长三角、环渤海湾地区，国内消费严重不足，面对国际金融危机的大环境，所以国家政府采取许多促进内需的措施避免全国经济下滑。区域经济和房地产业的关系与此类似，一般来说，区域经济与房地产业的发展正相关。如果房价严重脱离经济的基本面，区域经济就会严重制约房地产业的发展，浙江的“丽水现象”在金融危机冲击下，许多房地产企业面临资金短缺而倒闭。
(3)国外房地产的住房保障制度对房地产业的影响
住房保障制度，是针对高房价一些城镇居民买不起房子，国家通过多种途径采取货币补贴的政策，提供廉价租房或低于市场价让消费者购买等措施的保障制度。各个国家都有相应的办法与措施，但保障的力度与执行力度是有差异的，其效果也不同。历史上英国、美国与日本都出现过房地产泡沫，一度希望通过高房价促进国内需求，靠房地产市场化促进国民经济的发展，导致经济的严重衰退。20世纪90年代前后的日本，引发全球金融风暴的华尔街金融风波，尽管原因很多，其中一条就是住房保障制度与住房市场化没有很好地配比协调。而德国自二战结束后，采取高福利的住房政策，市场与保障结合的比较好，采取的措施科学、合理，执行与落实的措施到位，在60余年的发展历程中，房地产业与国民经济协调发展比较成功，这次全球性金融危机房地产也几乎没有受到影响。
4、宏观经济政策对房地产业影响的机理分析
房地产业的宏观经济政策主要是指央行的金融政策与财政税收制度变化对房地产业的影响。因为房地产的价值巨大，无论是开发房地产，还是购买房地产自住或置业投资购买房地产，通常都需要银行等金融机构的支持，所以利率调整、存款准备金率调整、首付比例的变化、购买第二套以上房地产政策等，都涉及开发者或购买者的成本，从而影响房地产的供给与需求。财政税收政策也会影响房地产业，其道理是相似的。房地产的税收种类多，从土地使用权出让金开始到完成销售，主要有土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、销售时的两税一费等。某一项税的减免或改变都会影响房地产的供给或需求。今年上半年房价反弹，要求税制改革又一次摆在有关政府面前，使偏离经济基本面，超出老百姓承受能力的房价更加平稳，避免大起大落。
5、引起房地产业调整的机理分析
华尔街引发的金融危机阴霾还未消去，仍有人恐慌，有人怀疑金融创新，有人担心经济衰退超过1929—1933年的经济危机。信息时代传递信息的渠道多了、快了，也可能导致信息的正向或反向放大。只有认真分析，采取科学有效的对策才能避免或减少金融危机对我国经济与房地产的影响。有人看金融危机，是要转危为机。对于持续数年暴涨的房价，国家和政府有关部门除了出台鼓励住房消费的政策以外，2005年以来采取过许多行政或经济的措施，但2007年沿海主要城市的房价再次飞涨，央行多次采取了金融手段以及抑制投机的税收政策调整。这些措施本应使房地产业降温，使房价暴涨得到控制，但房价上涨的惯性、资本逐利性，许多人忘记了风险。只有少数实业家、专业人士了看到房地产暴涨的危险与危害，2007年10月中旬股市开始调整，美国次贷危机引发的金融危机事件一桩接一桩。人们从近八、九年的房价上涨思维中逐渐冷静下来，房价总体上涨不等于脱离经济基本面的暴涨，否则就会产生泡沫，给国民经济带来危害。
房地产的周期理论告诉人们，房价上升与下降有一定的规律。房地产市场的供求理论，房地产的区域经济理论，房地产的保障政策，房地产的投资投机理论，以及宏观经济政策调控理论、个人预期变化心理、示范效应与羊群效应都会让房地产投资者触手不及。所以这次房价调整，是宏观经济政策陆续出台，以及国际金融危机使人们的预期发生变化等因素综合作用的结果。同时，也是某些地区房价严重脱离经济基本面，房价虚高地区下跌较多，无泡沫地区继续上涨的市场机制产生作用的结果。
三、保持房地产业稳步健康发展的思考与建议
1、保持房地产业稳步健康发展是一个系统工程
房地产开发总体上受国家住房建设总体规划、国民经济总体发展水平、国家总用地规划的制约，中观上受城市发展规划、土地出让政策、区域经济发展水平的影响，开发成本受税收政策、金融政策、拆迁补偿政策、各类规费等的 影响。近二十多年来，解决城镇居民住房问题已经取得非常重大的成果，2008年城市居民人均住房面积差不多是1978年的四倍。但面对房地产市场化改革后出现的新问题，应根据房地产的基本特性，重视符合国情的科学规划，比如说城镇的套房面积、人均住房面积如何规范高级公寓、普通商品房等类型的面积与比例，经济适用房，廉租房的面积与比例都要进行科学测算，不能某个人信口开河随便一说，引来众多议论，执行力打折，这样不便于系统管理，而要一经制定就要有严格的约束机制与高效的执行系统。房地产是耐用消费品，所以规划需要长远、超前。再加上多年积累起来的金融政策调控经验，房地产业调控与国民经济调控相结合，加强财税政策的改革与引导，保持房地产业的稳步健康发展还是有可能的。
2、继续规范现有房地产开发的政策与制度，加强与提高政策执行力
从现有房地产的基本制度与政策来看，房地产的开发法规与制度还是比较齐备的，但有些法规与政策滞后于高速发展的经济，有些法规与政策有重叠，有些规定与政策执法不到位。例如，对闲置土地的处罚由于种种原因就没有严格执行，土地增值税有时征有时不征，只是作为调节房地产业的手段。为了减少或避免房地产囤房投机行为泛滥，建议进一步研究税收制度，加强对房地产持有期间的税收征管政策制定，提高税收政策对房地产剧烈波动的调节作用。做到房地产基本制度与政策规范、科学，房地产开发与销售有法可依，执法必严。
3、重视住房市场机制的完善与住房保障机制的配套
房地产市场化提高了土地的利用效率，改善了城市居民的住房条件与城市的面貌，加快了城市化进程，促进了国内消费，但不能过分依赖房地产业带动国民经济。近几年房价暴涨到2008年巨幅调整的地区，普通老百姓不能承受，影响这些地区的和谐发展，其经验教训值得深思。市场机制的完善，一方面需要房地产基本制度与政策的规范与完善，另一方面，是需要根据房地产特殊产业的特性，研究相关机制综合运用与适度调整控制的把握。更重要是建立住房保障制度，以及不符合保障群体退出保障机制的建立与完善。这样才会更有利于房地产业的健康与发展。有人提出。二次房改”，无非是希望房地产业更加健康、稳步地发展。
4、各级政府和相关部门有责任维护房地产业健康、稳步发展
根据房地产的基本特性，以及现有房地产的基本机制，各级政府和相关部门有责任维护房地产业健康、稳步发展。房地产市场机制与保障机制的完善，建立适度调控房地产市场宏观、中观机制都离不开政府的行为。市场经济有人说是大市场，小政府，但建立房地产市场的健康与稳定的机制，政府有不可推卸的义务与责任。
5、房地产专业人士、理论工作者在自己的工作岗位上操守职业道德，履行专业之责
房地产专业人士、理论工作者主要是指从事房地产估价的专业人员，房地产开发、房地产置业的高级管理人员，尤其是行业管理者、主管部门的专业人士，以及高校房地产研究所，房地产专业的授课教师等，有义务揭示房地产的基本运行规律，提供真实有价值的数据与信息，为政府相关部门提供有价值的宏观、中观管理思路与建议，为房地产业的可持续发展，为房地产业与国民经济协调发展，尽专业之责，恪守职业道德。
关键词：房地产市场；投资特性；运行机理；调整机理；住房保障制度；宏观调控政策
房地产业是国民经济的一个分支，是城市改革的重要经济领域之一，其初衷是迅速改变城市居民十分狭小的住房状况。在二十余年房地产业的发展过程中，经历了几次大的起伏，成为市民百姓及进城打工者等十分关注的热点问题。对于房地产价格的非理性上涨，及深幅调整，各说己见，莫衷一是。这说明房地产业不仅关系国计民生，也说明房地产业改革与管理的艰巨性、复杂性。本文试图探索在全球金融危机条件下，对我国房地产业调整的机理进行分析，使人们更好地认识房地产业的动态调整，剧烈波动，并提出保持房地产业健康、稳步发展的一些思路与建议。
一、房地产基本特性的辩证认识
1、房地产的本质属性与投资属性简析
对于房地产的属性，不管是房地产专业人士、从业者、管理者，还是热心关注房地产的人员，都是有所了解的。但要全面理解，还是要进行辩证分析的。它具有普通商品的基本属性，受价值规律、供求机制的约束。但它又区别于普通商品，它的价格是由土地与房屋建造成本两大物质部分，以及地理区位特征、周围环境、购买者心里预期等客观与主观因素所组成；它地理位置固定，价值巨大，转移的是所有者、使用者，即房屋的所属等。所以房她产商品不仅与日用消费品不同，也与生产企业的设备相区别。房屋与设备的价值转移是相似的，但房屋所占用的土地是随着时间的推移，其价值几乎永远是递增的。土地资源价值是与地球上其他的能源资源、稀有金属价值相似的，尽管会有波动、泡沫，但总体上讲是上升的，即房地产的保值增值性。因此购买房地产，在一定时期内是购买资产，是一种投资行为。尽管投资房地产，不同于投资股票、期货，也与投资古董、邮票等增值品种有差异，而是一种实业投资、置业投资，但与所有投资一样，是期望获得经济回报或精神满足的，故也存在投机与投资风险。
2、房地产的社会保障性
居者有其屋，安居乐业，这是人类亘古不变的道理。吃穿住既是人们的基本需求，也是人类改造自然，提高生活质量的根本动力与目的。就目前来说，人类知识的结晶、科学技术的应用成果除了应用在军事上、社会治安等方面维护国家安全、保障民生的根本利益以外，基本上转变为人类自身的物质、文化精神需求，包括吃穿、住房、出行方式、工作环境、道路交通、人际交流工具、精神文化生活、康体娱乐条件的改善等。而住房既是人们基本的需求之一，也是改善人们物质生活质量与精神满足的重要标志。所以，住房问题不管是发达国家，还是发展中国家，都不是完全由市场决定的，而是需要制定住房保障政策等。我国推出的住房公积金制度、经济适用房与低价廉租房制度，也体现我国重视房地产的社会保障性。尤其值得注意的是新加坡与德国的住房制度，由于国家投入的保障资金相对宽裕，住房保障制度较为完备，数十年来基本没有受到金融危机的影响，房价没有大起大落，一方面说明住房保障制度的科学与完善，另一方面也说明住房不能完全市场化。
二、金融风暴下房地产业调整的机理分析
1、房地产运行机理的内涵
机理是与机制是相近的概念，均有指机器的构造和工作原理的含义，有机体的构造、功能和相互关系。后来机制、机理被推广到社会、经济等系统中，但机制与机理还是有区别的。机制在社会经济领域，是一种体制或称体系，重在事物各部分的相互关系与机理。机理是机制的一个组成部分，是机制的功能与作用，由相关事实与数据构成，是机制运行过程的原理或表现形式。房地产的运行机理，表现为房地产开发过程的土地供应政策，征地、拆迁补偿政策，开发管理规定，商品房的预售、销售政策，物业管理制度，以及城市规划、税收政策、利率政策、住房登记制度、住房公积金制度、首付比例规定、经济适用房与廉租房制度等方面的运行机理是否科学、合理，执行、落实程度以及变化，对消费者心理与消费者预期，房地产开发商的开发动机，置业投资者得投资欲望都会产生影响或改变，进而影响房地产市场的运行。
2、房地产的市场、投资特性的机理分析
房地产市场是指房地产交易的有形与无形市场，是房地产商品交换关系的总和。我国住房制度从计划时期的无偿供给，到1998年后的全面停止福利分房，实现住房市场化，无疑推动了房地产业的发展。随着居民收入的逐步提高，住房问题及其改善成为城镇百姓个人应该解决的事件。国有企业改革与私营经济的迅速崛起，城市建设发生了翻天覆地的巨变，城市化率逐年提高，1978-2008年，中国的城镇人口比率从17.92％上升到45.70％，全国城镇人口从1.72亿人上升到约6.07亿人。房地产的刚性需求，与人多地少的国情，使之房地产市场在相当长时间内一度成为卖方市场，经济高速发展的沿海地区更为明显，房价居高不下超出普通百姓的承受能力。尽管房地产市场出现了调整，但我国经济如果继续保持快速稳步发展，到2025年城市化率达到65％左右，房地产市场的需求完全可以持续期待。
国内房地产市场经历了两次典型的调整，20世纪90年代初，海南、北海等房地产市场泡沫让早期的房地产淘金者记忆犹新。这次调整深受其害的是追逐资本利润的房地产开发企业，以及海南的银行，也锻炼并诞生了一批嗅觉灵敏的房地产开发实业家。而2007年由美国引发的全球性金融危机导致了2008年我国整体房地产市场的深幅调整，对沿海的大中城市以及房价虚高地区的影响更为显著，只有极个别地区例外。对于第二次调整，购房者期待与高兴，因为同样的钱可以买更多面积的房子，有可能变为更多的需求；而房地产开发企业、置业企业由于需求者的观望，成交量的急剧下降，资金链面临困难，导致2008年下半年新开工面积急剧下降，一些企业经营困难甚至破产。
仔细探究这两次波动的原因，除了供求双方的正常行为外，就是房地产产品的投资与投机需求，资本的逐利性、人们的贪婪以及预期的变化而引起。但与虚拟资本市场相比，波及全国的第二次调整的波动幅度还是比较小的。我国股市上证指数从2007年10月的6124点下降到2008年10月的1664点，下跌幅度达到72.8％，而浙江除丽水市区的房价下跌幅度约达到40％左右外，杭州市区的房价下跌幅度为25％左右，其他地级市下跌幅度均较小，金华市区的房价却逆势上涨。这一方面说明房地产市场的区域性，不能泛泛而论，另一方面房地产市场的价值规律起作 用，泡沫越大，调整幅度越大。同时，华尔街金融风波也再次敲响我国房地产市场的警钟。
3、房地产经济基本理论的机理分析
(1)城市集聚效应与自然地理位置对房地产业的影响
一个国家经济发展从供给方面看，需要工业化水平的提高，变中国制造为中国创造，更需要科学技术创新，需要高效的生产率；从消费方面看，需要城市化率的提高，需要市政基础设施的完善，需要道路交通、通讯、网络等设施设备的建设与完善，提高城乡居民的消费能力与消费水平。而城市住宅的开发建设，是城市化趋势的重要物质条件基础，也是城市居民集聚的必要条件，城市居民的集聚消费能力与消费水平，是目前普通乡村无法相比的。农村人口流向城市，是提高集聚消费水平、消费能力的必经之路，故房地产的需求在一定时期内应该较为旺盛。另一方面，城市市政设施的完善，科学规划绿化康体设施建设，土地(使用权)价格理论上始终是螺旋式上升的，实际上任何一个发达国家的土地价格在经济发展过程中总体上也是上涨的。上海商业地产价格是一般大中城市无法比拟的，而杭州西湖、苏州虎丘等名胜古迹是一般宜居地区不可比的。城市商业集聚效应，自然地理位置得天独厚的宜居条件是影响经营者、消费者选择房地产的重要因素，也是影响房地产价格的重要因素。所以，城市集聚效应，表现在提高促进国内消费，与国民经济高速发展相协调；自然地理位置对房价的影响是多方面的，有土地资源稀缺、区域环境优劣、经济发展水平、当地居民消费习惯与周边地区的认可程度等。
(2)国民经济、区域经济对房地产业的影响
房地产市场与国民经济的关系可以表达为：当房地产业与国民经济发展协调，则国民经
济会带动房地产业的健康发展，或房地产业能促进国民经济的发展；当房地产业与国民经济不协调时，国民经济可能制约房地产业的发展，或者房地产业阻碍国民经济的发展。所以市场经济国家都十分重视房地产业与国民经济的协调发展。尤其是20世纪八十年代以来出现的几次金融危机，如：1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵，最后导致日本经济十余年经济的负增长与零增长。1997年的亚洲金融危机，是泰国的房地产泡沫开始蔓延至整个东南亚地区。2007年由美国房地产次贷危机引发的华尔街金融风暴席卷全球。这些金融危机充分说明房地产业健康、稳步发展的重要性，也说明房地产基本制度、金融政策等的科学、合理的重要性，否则会波及整个国民经济。
从我国2008年的房价调整来讲，年初由珠江三角洲开始的房价下跌、成交量萎缩，蔓延到长三角、环渤海湾地区，国内消费严重不足，面对国际金融危机的大环境，所以国家政府采取许多促进内需的措施避免全国经济下滑。区域经济和房地产业的关系与此类似，一般来说，区域经济与房地产业的发展正相关。如果房价严重脱离经济的基本面，区域经济就会严重制约房地产业的发展，浙江的“丽水现象”在金融危机冲击下，许多房地产企业面临资金短缺而倒闭。
(3)国外房地产的住房保障制度对房地产业的影响
住房保障制度，是针对高房价一些城镇居民买不起房子，国家通过多种途径采取货币补贴的政策，提供廉价租房或低于市场价让消费者购买等措施的保障制度。各个国家都有相应的办法与措施，但保障的力度与执行力度是有差异的，其效果也不同。历史上英国、美国与日本都出现过房地产泡沫，一度希望通过高房价促进国内需求，靠房地产市场化促进国民经济的发展，导致经济的严重衰退。20世纪90年代前后的日本，引发全球金融风暴的华尔街金融风波，尽管原因很多，其中一条就是住房保障制度与住房市场化没有很好地配比协调。而德国自二战结束后，采取高福利的住房政策，市场与保障结合的比较好，采取的措施科学、合理，执行与落实的措施到位，在60余年的发展历程中，房地产业与国民经济协调发展比较成功，这次全球性金融危机房地产也几乎没有受到影响。
4、宏观经济政策对房地产业影响的机理分析
房地产业的宏观经济政策主要是指央行的金融政策与财政税收制度变化对房地产业的影响。因为房地产的价值巨大，无论是开发房地产，还是购买房地产自住或置业投资购买房地产，通常都需要银行等金融机构的支持，所以利率调整、存款准备金率调整、首付比例的变化、购买第二套以上房地产政策等，都涉及开发者或购买者的成本，从而影响房地产的供给与需求。财政税收政策也会影响房地产业，其道理是相似的。房地产的税收种类多，从土地使用权出让金开始到完成销售，主要有土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、销售时的两税一费等。某一项税的减免或改变都会影响房地产的供给或需求。今年上半年房价反弹，要求税制改革又一次摆在有关政府面前，使偏离经济基本面，超出老百姓承受能力的房价更加平稳，避免大起大落。
5、引起房地产业调整的机理分析
华尔街引发的金融危机阴霾还未消去，仍有人恐慌，有人怀疑金融创新，有人担心经济衰退超过1929—1933年的经济危机。信息时代传递信息的渠道多了、快了，也可能导致信息的正向或反向放大。只有认真分析，采取科学有效的对策才能避免或减少金融危机对我国经济与房地产的影响。有人看金融危机，是要转危为机。对于持续数年暴涨的房价，国家和政府有关部门除了出台鼓励住房消费的政策以外，2005年以来采取过许多行政或经济的措施，但2007年沿海主要城市的房价再次飞涨，央行多次采取了金融手段以及抑制投机的税收政策调整。这些措施本应使房地产业降温，使房价暴涨得到控制，但房价上涨的惯性、资本逐利性，许多人忘记了风险。只有少数实业家、专业人士了看到房地产暴涨的危险与危害，2007年10月中旬股市开始调整，美国次贷危机引发的金融危机事件一桩接一桩。人们从近八、九年的房价上涨思维中逐渐冷静下来，房价总体上涨不等于脱离经济基本面的暴涨，否则就会产生泡沫，给国民经济带来危害。
房地产的周期理论告诉人们，房价上升与下降有一定的规律。房地产市场的供求理论，房地产的区域经济理论，房地产的保障政策，房地产的投资投机理论，以及宏观经济政策调控理论、个人预期变化心理、示范效应与羊群效应都会让房地产投资者触手不及。所以这次房价调整，是宏观经济政策陆续出台，以及国际金融危机使人们的预期发生变化等因素综合作用的结果。同时，也是某些地区房价严重脱离经济基本面，房价虚高地区下跌较多，无泡沫地区继续上涨的市场机制产生作用的结果。
三、保持房地产业稳步健康发展的思考与建议
1、保持房地产业稳步健康发展是一个系统工程
房地产开发总体上受国家住房建设总体规划、国民经济总体发展水平、国家总用地规划的制约，中观上受城市发展规划、土地出让政策、区域经济发展水平的影响，开发成本受税收政策、金融政策、拆迁补偿政策、各类规费等的 影响。近二十多年来，解决城镇居民住房问题已经取得非常重大的成果，2008年城市居民人均住房面积差不多是1978年的四倍。但面对房地产市场化改革后出现的新问题，应根据房地产的基本特性，重视符合国情的科学规划，比如说城镇的套房面积、人均住房面积如何规范高级公寓、普通商品房等类型的面积与比例，经济适用房，廉租房的面积与比例都要进行科学测算，不能某个人信口开河随便一说，引来众多议论，执行力打折，这样不便于系统管理，而要一经制定就要有严格的约束机制与高效的执行系统。房地产是耐用消费品，所以规划需要长远、超前。再加上多年积累起来的金融政策调控经验，房地产业调控与国民经济调控相结合，加强财税政策的改革与引导，保持房地产业的稳步健康发展还是有可能的。
2、继续规范现有房地产开发的政策与制度，加强与提高政策执行力
从现有房地产的基本制度与政策来看，房地产的开发法规与制度还是比较齐备的，但有些法规与政策滞后于高速发展的经济，有些法规与政策有重叠，有些规定与政策执法不到位。例如，对闲置土地的处罚由于种种原因就没有严格执行，土地增值税有时征有时不征，只是作为调节房地产业的手段。为了减少或避免房地产囤房投机行为泛滥，建议进一步研究税收制度，加强对房地产持有期间的税收征管政策制定，提高税收政策对房地产剧烈波动的调节作用。做到房地产基本制度与政策规范、科学，房地产开发与销售有法可依，执法必严。
3、重视住房市场机制的完善与住房保障机制的配套
房地产市场化提高了土地的利用效率，改善了城市居民的住房条件与城市的面貌，加快了城市化进程，促进了国内消费，但不能过分依赖房地产业带动国民经济。近几年房价暴涨到2008年巨幅调整的地区，普通老百姓不能承受，影响这些地区的和谐发展，其经验教训值得深思。市场机制的完善，一方面需要房地产基本制度与政策的规范与完善，另一方面，是需要根据房地产特殊产业的特性，研究相关机制综合运用与适度调整控制的把握。更重要是建立住房保障制度，以及不符合保障群体退出保障机制的建立与完善。这样才会更有利于房地产业的健康与发展。有人提出。二次房改”，无非是希望房地产业更加健康、稳步地发展。
4、各级政府和相关部门有责任维护房地产业健康、稳步发展
根据房地产的基本特性，以及现有房地产的基本机制，各级政府和相关部门有责任维护房地产业健康、稳步发展。房地产市场机制与保障机制的完善，建立适度调控房地产市场宏观、中观机制都离不开政府的行为。市场经济有人说是大市场，小政府，但建立房地产市场的健康与稳定的机制，政府有不可推卸的义务与责任。
5、房地产专业人士、理论工作者在自己的工作岗位上操守职业道德，履行专业之责
房地产专业人士、理论工作者主要是指从事房地产估价的专业人员，房地产开发、房地产置业的高级管理人员，尤其是行业管理者、主管部门的专业人士，以及高校房地产研究所，房地产专业的授课教师等，有义务揭示房地产的基本运行规律，提供真实有价值的数据与信息，为政府相关部门提供有价值的宏观、中观管理思路与建议，为房地产业的可持续发展，为房地产业与国民经济协调发展，尽专业之责，恪守职业道德。