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对城市土地的使用进行合理而有效的控制，是现代城市规划的主要内容之一。而控制方法的选择取决于城市的发展政策及其相应的调控机制。随着社会主义市场经济给城市建设带来的种种变革，商业性土地开发推动了城市的迅速发展。但对商业利益的追求而导致对土地高强度开发的渴望与实现，给城市的环境、交通、基础设施等带来前所未有的压力。对土地使用强度的控制，显得必要而又迫切。应运而生的“控制性详细计划”，将一系列量化指标引入城市规划与管理之中，容积率作为土地使用强度控制的核心指标，在建设实践中起到了重要作用。
一、容積率的内涵
容积率（Floor Area Ratio）又称楼板面积率，建筑面积密度，它以地块内建筑规模的控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明，利于管理控制。这四优点使这一指标得到厂泛的认同和采用。容积率是由经济、环境等因素共同决定的。反映土地使用质量和效益的土地使用强度指标。其指标的确定受制于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平衡，体现土地使用效率和生活质量公平的统一。
二、容积率制约因素分析
一个现象的出现总是遵循其内在规律的制约。而在其外部,由于联系的普遍性原理，有联系，就存在制约，因此容积率的出现也是与之相联的外部网络的作用结果。经济因素、环境因素正是从内部和外部两方面来制约地块建设规模，并反映于容积率的。内在规律和外在联系的双向约束，是容积率影响因素作用的一个基本特征。
三、容积率指标体系
容积率影响因素的多样性、复杂性以及影响作用的层次性、多方位性和规划编制工作的程序性，以及规划与管理的实际差别性，客观上要求对容积率的控制应分层次，成体系，这样才能很好处理各种因素的关系和作用，使指标易于制定，科学合理。
从现行规划阶段性出发，考虑规划与管理两个重要阶段的差别性要求，并在科学分析容积率影响因素作用方式的基础上，提出规划容积率、管理容积率和在以上二者控制下的控规容积率三种侧重不同角度、满足不同工作要求的二级指标控制体系，使每一块土地的容量控制真正贯穿于从总体规划到审批建设的全过程，最终实现土地使用综合价值的最优化。
控规容积率是对应于控制性详细规划编制工作的，在规划容积率和管理容积率双约控制下的适度土地使用强度指标，其地块对应于建筑基地。由于控制性详规工作的规划性质与其成果的管理性质，决定了控规容积率必然成为规划与管理联系的桥梁。因此它所考虑的因素应当是全面的。在取值时，一方面，这一街区内每一基地的建设总量应满足该街区的建设总量控制；另一方面，每一基地的指标都应符合管理指标的要求。
对于影响容积率的经济因素，有的超出规划工作的考虑范围，而有的如开发利润率的测算，则在控规容积率的制定中必须考虑，它直接影响到该项开发的经济可行性。但由于当前的房地产市场实际是一种准市场运行机制，地价并不完全体现其地租的“货币价格”，因此，容积率的经济测算只能作为一种校核手段，而不能作为决定手段。对利润率的调整可通过其它相关因素，如地价的调整来实现。
这一指标体系不但使规划目标得以贯彻落实，而且保证了管理目标的科学明确，并为管理提供了原则性指导下的充分灵活。从前面分析看出，管理容积率和控规容积率都是面向管理层次的，但这两个指标的性质完全不同。管理容积率是对应于不同建筑密度下的一系列最大极限值，其绝对极限由最小建筑密度所确定；而控规容积率则对应于规划容积率控制下的建设总量在各基地的适宜分配，并满足管理容积率的要求，其作为最佳型指标一般都小于管理容积率的绝对极限。因此在管理中指标的控制根据市场变化是有一定调节余地的。其弹性幅度应是在管理容积率的绝对极限值之下，规划容积率确定的街区建设总量的适度再分配所对应的调整幅度，其值应以控规容积率为基础。
四、管理容积率的制定
管理容积率作为开发控制中的最低原则，一方面指导控规容积率的制定，另一方面，为管理的原则性提供了技术保障，因而意义重大，管理容积率是从内部环境容量为出发点来制定的，其核心就是对所服务的人的要求和作业要求最基本满足，体现的是对人的关心和考虑。通过人对建筑空间和外部空间的需求比例，同时考虑作业的外部空间需间，将地块内总建筑面积与空地面积建立起联系，提出满足空地需求的一系列相对应的建设规模。据此，可做出下推导：其一，对于众多的参数，应根据不同用地性质，科学取舍。而在参数数据的选取上，由于多数是统计数据，其非精确性会使容积率存在一定的取值范围，因而容积率的适宜取值应在不断的实践中修正、完善。其二，本方法无意于为管理容积率的制定设定一种范式，尽管它是普遍适用的。对于某些用地，如居住用地，由于建筑体形的规律性及排列布局上的严格限制定性，可以采用其它更简洁的方法，而无需再用此方法。
城市土地的商业性开发和公共性开发由于开性质的差异，容积率控制的方法和目标是不同的。本文基于商业性开发的特点，阐述了控制的指标体系及管理指标的制定，意在抑制土地的超强度开发。但对于完整的容积率控制体系，不仅需要技术层面的支持，而且需要相应开发引导政策的支撑。同时，也只有将规划与管理纳入法制化轨道，才能真正化今日美好理想为明日的现实。
（作者单位：齐齐哈尔市规划设计研究院）
一、容積率的内涵
容积率（Floor Area Ratio）又称楼板面积率，建筑面积密度，它以地块内建筑规模的控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明，利于管理控制。这四优点使这一指标得到厂泛的认同和采用。容积率是由经济、环境等因素共同决定的。反映土地使用质量和效益的土地使用强度指标。其指标的确定受制于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平衡，体现土地使用效率和生活质量公平的统一。
二、容积率制约因素分析
一个现象的出现总是遵循其内在规律的制约。而在其外部,由于联系的普遍性原理，有联系，就存在制约，因此容积率的出现也是与之相联的外部网络的作用结果。经济因素、环境因素正是从内部和外部两方面来制约地块建设规模，并反映于容积率的。内在规律和外在联系的双向约束，是容积率影响因素作用的一个基本特征。
三、容积率指标体系
容积率影响因素的多样性、复杂性以及影响作用的层次性、多方位性和规划编制工作的程序性，以及规划与管理的实际差别性，客观上要求对容积率的控制应分层次，成体系，这样才能很好处理各种因素的关系和作用，使指标易于制定，科学合理。
从现行规划阶段性出发，考虑规划与管理两个重要阶段的差别性要求，并在科学分析容积率影响因素作用方式的基础上，提出规划容积率、管理容积率和在以上二者控制下的控规容积率三种侧重不同角度、满足不同工作要求的二级指标控制体系，使每一块土地的容量控制真正贯穿于从总体规划到审批建设的全过程，最终实现土地使用综合价值的最优化。
控规容积率是对应于控制性详细规划编制工作的，在规划容积率和管理容积率双约控制下的适度土地使用强度指标，其地块对应于建筑基地。由于控制性详规工作的规划性质与其成果的管理性质，决定了控规容积率必然成为规划与管理联系的桥梁。因此它所考虑的因素应当是全面的。在取值时，一方面，这一街区内每一基地的建设总量应满足该街区的建设总量控制；另一方面，每一基地的指标都应符合管理指标的要求。
对于影响容积率的经济因素，有的超出规划工作的考虑范围，而有的如开发利润率的测算，则在控规容积率的制定中必须考虑，它直接影响到该项开发的经济可行性。但由于当前的房地产市场实际是一种准市场运行机制，地价并不完全体现其地租的“货币价格”，因此，容积率的经济测算只能作为一种校核手段，而不能作为决定手段。对利润率的调整可通过其它相关因素，如地价的调整来实现。
这一指标体系不但使规划目标得以贯彻落实，而且保证了管理目标的科学明确，并为管理提供了原则性指导下的充分灵活。从前面分析看出，管理容积率和控规容积率都是面向管理层次的，但这两个指标的性质完全不同。管理容积率是对应于不同建筑密度下的一系列最大极限值，其绝对极限由最小建筑密度所确定；而控规容积率则对应于规划容积率控制下的建设总量在各基地的适宜分配，并满足管理容积率的要求，其作为最佳型指标一般都小于管理容积率的绝对极限。因此在管理中指标的控制根据市场变化是有一定调节余地的。其弹性幅度应是在管理容积率的绝对极限值之下，规划容积率确定的街区建设总量的适度再分配所对应的调整幅度，其值应以控规容积率为基础。
四、管理容积率的制定
管理容积率作为开发控制中的最低原则，一方面指导控规容积率的制定，另一方面，为管理的原则性提供了技术保障，因而意义重大，管理容积率是从内部环境容量为出发点来制定的，其核心就是对所服务的人的要求和作业要求最基本满足，体现的是对人的关心和考虑。通过人对建筑空间和外部空间的需求比例，同时考虑作业的外部空间需间，将地块内总建筑面积与空地面积建立起联系，提出满足空地需求的一系列相对应的建设规模。据此，可做出下推导：其一，对于众多的参数，应根据不同用地性质，科学取舍。而在参数数据的选取上，由于多数是统计数据，其非精确性会使容积率存在一定的取值范围，因而容积率的适宜取值应在不断的实践中修正、完善。其二，本方法无意于为管理容积率的制定设定一种范式，尽管它是普遍适用的。对于某些用地，如居住用地，由于建筑体形的规律性及排列布局上的严格限制定性，可以采用其它更简洁的方法，而无需再用此方法。
城市土地的商业性开发和公共性开发由于开性质的差异，容积率控制的方法和目标是不同的。本文基于商业性开发的特点，阐述了控制的指标体系及管理指标的制定，意在抑制土地的超强度开发。但对于完整的容积率控制体系，不仅需要技术层面的支持，而且需要相应开发引导政策的支撑。同时，也只有将规划与管理纳入法制化轨道，才能真正化今日美好理想为明日的现实。
（作者单位：齐齐哈尔市规划设计研究院）