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【摘 要】 随着我国旅游业的发展和房地产市场的不断升温，旅游房地产被许多企业和地区所关注，使旅游房地产业的发展得到了不断的丰富和创新。并已经成为国内旅游学界较热的话题。本文通过分析旅游房地产的概念与特征，针对当前的发展现状与发展策略进行探讨，以期通过本文的阐述对我国旅游房地产业的规划与发展提供参考。
【关键词】 旅游房地产 投资 市场 管理
Abstract ： This paper analyses the definition and features of the tourist estate， and discusses the current situation and the development strategies.
1.旅游房地产的概念与特征
旅游房地产是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关。常以景区或旅游接待作为其开发的功能，例如，旅游餐饮，旅游住宿，旅游购物，旅游商务，旅游娱乐，旅游休闲等。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。因此，旅游房地产具备旅游和房地产两种属性。旅游房地产不但属于房地产范畴。与住宅房地产、商业地产、工业地产、教育地产等相并列，而且其开发目标紧密围绕旅游，为满足旅游业的发展所带来的房地产需求而诞生。其基本特征可概括为以下几点：
1.1投资和消费的双重性
旅游房地产首先是一种投资品，从开发的环节来看，开发商投资旅游房地产是一种固定资产投资，而固定资产投资通常被认为是拉动地方经济增长的三架马车之一，旅游房地产的开发首先在开发的环节上具有拉动经济增长的作用。在消费的环节上来看，消费者购买旅游房产，具有保值增值的潜力，且增值空间较大，因此，对消费者来讲，旅游房地产也是一种投资品，消费者在消费的过程中还有可能同时获得资产的增值，对消费者来讲是一种投资生财的方式，这也是旅游房地产的魅力所在。
1.2功能上的娱乐性和休闲性
旅游房地产由于在功能上是为旅游服务的，这一点决定了它除了具有一般房地产所具有的居住功能以外，还应具有较强的休闲和娱乐功能，因此，旅游房地产的开发更加注重旅游度假氛围的营造。一般依托优美的自然环境或者人为建造的环境，需要诸多的休闲娱乐设施与之相配套，在旅游房地产本身的设计上，也与一般的住宅项目有很多的不同，在户型设计、内部环境的设计上要考虑休闲度假者的放松身心、休闲度假的需要，在设计中比一般的住宅项目融入更多旅游的元素。
1.3空间上的不可移动性
旅游房地产一般具有固定性，不能随便移动其位置。这是因为它所依托的环境、土地的位置是固定的，也是因为它位置的固定性，一旦以自身的某些不可替代的优点吸引消费者购买了某一地方的旅游房产，身居异地的消费者对它的消费往往要离开自己的常住地，到旅游房地产所在地度假消费，使一般消费者成为旅游者，形成旅游流。
1.4本身具有的个别性
旅游房地产本身具有个别性，它所依托的环境、它的建筑风格都具有不可模仿性，因此旅游房地产的产品很难做到标准化。我们或许可以在休闲娱乐设施、度假设施的建设上模仿某一处旅游房地产，但无法仿造它周围天然的环境，无法完全仿造旅游房地产独有的风格。这种独特性和个别性正是旅游房地产的吸引力所在。
2.我国旅游房地产业的发展现状
2.1市场运营初露端倪
目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。
2.2存在问题不可忽视
2.2.1经营模式单一，缺乏创新。目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。
2.2.2经营市场混乱，缺乏行业规范。巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。
2.2.3消费者支付能力的制约。旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。
3.我国旅游房地产业的发展策略
3.1构建旅游房地产的管理体制
目前，我国对于旅游房地产的管理主要有旅游管理部门、房地产管理部门、旅游区的管理单位和主管部门，这些部门的交叉混合管理对于旅游房地产的发展极为不利。因此，必须建立完善的旅游房地产管理体制。按照《旅游规划发展管理办法》第三条规定：“编制旅游开发建设规划应当服从旅游发展规划。旅游资源的开发和旅游项目建设，应当符合旅游发展规划的要求。”虽然我国已从法律上规定了旅游管理部门是旅游资源开发的管理者，但仍出现各风景区各自为政，私建、乱建等现象，极大地破坏了旅游区的协调发展，这从客观上要求房地产产权登记部门介入旅游房地产的开发建设管理中去，以实现“制衡”。由房地产管理部门管理旅游房地产的产权登记等工作，此举可有效地控制景区的私建、乱建行为，同时负责整个旅游区的管理。尽管发展旅游房地产的内在要求是产权的明晰，但要轻易改变这种现象是不可能的或者成本高到不可能的地步。
3.2建立客户型旅游房地产企业
旅游者的需求是旅游房地产企业最关注的核心内容，因为旅游者（潜在消费者）是企业存在的根本。企业经营的核心应转向客户。客户的不满意（包括满意）不仅仅来自产品，甚至主要不是来自产品时，靠产品树立品牌就远远不够了。其实，客户不是信赖一个品牌，而是信赖这个品牌给他的体验。这种体验不仅来自产品，还有赖于贯穿购买和使用全过程的各种服务。任何不满意，都足以使客户走向别人，即使产品本身没有造成他的不满。因此，企业的经营核心应发生变化，从以产品为中心，走向以客户为中心。
3.3人力资源体系的建设
旅游房地产在我国的发展历史较短。由于旅游房地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系的复杂性，决定了旅游房地产的开发和运营需要具备多种产业知识背景的综合性人才。因此，旅游房地产的开发和运营离不开对旅游房地产专业人才的培训。目前，旅游房地产的开发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房地产的开发往往只是房地产商的事，这些房地产开发商熟悉房地产项目的开发与运作，但由于缺乏旅游业的相关专业知识，他们对旅游房地产的开发和运作往往只局限在房地产项目上，没有把其作为一种旅游休闲产业来经营和管理。而相关旅游企业对旅游房地产项目的参与较少，这种状况不利于我国旅游房地产的开发和经营。为了使我国旅游房地产能够健康发展，要大力加强对人力资源的培训。
结束语
综上所述，旅游房地产是一个极具潜力的朝阳行业，如果国家能在相应法规方面多做完善，开发培养旅游房地产业人才，行业中不断出新，旅游房地产不仅能带动国家经济发展，也会成为人们的福祉。
参考文献：
[1]宋讳.海南省旅游房地产发展与国际旅游岛建设[N].海南日报，2009，7，6.
[2]贺峥.国色天乡变身国际旅游度假区[N].成都商报，2009，1，6.
（作者单位：大理学院经济与管理学院）
【关键词】 旅游房地产 投资 市场 管理
Abstract ： This paper analyses the definition and features of the tourist estate， and discusses the current situation and the development strategies.
1.旅游房地产的概念与特征
旅游房地产是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关。常以景区或旅游接待作为其开发的功能，例如，旅游餐饮，旅游住宿，旅游购物，旅游商务，旅游娱乐，旅游休闲等。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。因此，旅游房地产具备旅游和房地产两种属性。旅游房地产不但属于房地产范畴。与住宅房地产、商业地产、工业地产、教育地产等相并列，而且其开发目标紧密围绕旅游，为满足旅游业的发展所带来的房地产需求而诞生。其基本特征可概括为以下几点：
1.1投资和消费的双重性
旅游房地产首先是一种投资品，从开发的环节来看，开发商投资旅游房地产是一种固定资产投资，而固定资产投资通常被认为是拉动地方经济增长的三架马车之一，旅游房地产的开发首先在开发的环节上具有拉动经济增长的作用。在消费的环节上来看，消费者购买旅游房产，具有保值增值的潜力，且增值空间较大，因此，对消费者来讲，旅游房地产也是一种投资品，消费者在消费的过程中还有可能同时获得资产的增值，对消费者来讲是一种投资生财的方式，这也是旅游房地产的魅力所在。
1.2功能上的娱乐性和休闲性
旅游房地产由于在功能上是为旅游服务的，这一点决定了它除了具有一般房地产所具有的居住功能以外，还应具有较强的休闲和娱乐功能，因此，旅游房地产的开发更加注重旅游度假氛围的营造。一般依托优美的自然环境或者人为建造的环境，需要诸多的休闲娱乐设施与之相配套，在旅游房地产本身的设计上，也与一般的住宅项目有很多的不同，在户型设计、内部环境的设计上要考虑休闲度假者的放松身心、休闲度假的需要，在设计中比一般的住宅项目融入更多旅游的元素。
1.3空间上的不可移动性
旅游房地产一般具有固定性，不能随便移动其位置。这是因为它所依托的环境、土地的位置是固定的，也是因为它位置的固定性，一旦以自身的某些不可替代的优点吸引消费者购买了某一地方的旅游房产，身居异地的消费者对它的消费往往要离开自己的常住地，到旅游房地产所在地度假消费，使一般消费者成为旅游者，形成旅游流。
1.4本身具有的个别性
旅游房地产本身具有个别性，它所依托的环境、它的建筑风格都具有不可模仿性，因此旅游房地产的产品很难做到标准化。我们或许可以在休闲娱乐设施、度假设施的建设上模仿某一处旅游房地产，但无法仿造它周围天然的环境，无法完全仿造旅游房地产独有的风格。这种独特性和个别性正是旅游房地产的吸引力所在。
2.我国旅游房地产业的发展现状
2.1市场运营初露端倪
目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。
2.2存在问题不可忽视
2.2.1经营模式单一，缺乏创新。目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。
2.2.2经营市场混乱，缺乏行业规范。巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。
2.2.3消费者支付能力的制约。旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。
3.我国旅游房地产业的发展策略
3.1构建旅游房地产的管理体制
目前，我国对于旅游房地产的管理主要有旅游管理部门、房地产管理部门、旅游区的管理单位和主管部门，这些部门的交叉混合管理对于旅游房地产的发展极为不利。因此，必须建立完善的旅游房地产管理体制。按照《旅游规划发展管理办法》第三条规定：“编制旅游开发建设规划应当服从旅游发展规划。旅游资源的开发和旅游项目建设，应当符合旅游发展规划的要求。”虽然我国已从法律上规定了旅游管理部门是旅游资源开发的管理者，但仍出现各风景区各自为政，私建、乱建等现象，极大地破坏了旅游区的协调发展，这从客观上要求房地产产权登记部门介入旅游房地产的开发建设管理中去，以实现“制衡”。由房地产管理部门管理旅游房地产的产权登记等工作，此举可有效地控制景区的私建、乱建行为，同时负责整个旅游区的管理。尽管发展旅游房地产的内在要求是产权的明晰，但要轻易改变这种现象是不可能的或者成本高到不可能的地步。
3.2建立客户型旅游房地产企业
旅游者的需求是旅游房地产企业最关注的核心内容，因为旅游者（潜在消费者）是企业存在的根本。企业经营的核心应转向客户。客户的不满意（包括满意）不仅仅来自产品，甚至主要不是来自产品时，靠产品树立品牌就远远不够了。其实，客户不是信赖一个品牌，而是信赖这个品牌给他的体验。这种体验不仅来自产品，还有赖于贯穿购买和使用全过程的各种服务。任何不满意，都足以使客户走向别人，即使产品本身没有造成他的不满。因此，企业的经营核心应发生变化，从以产品为中心，走向以客户为中心。
3.3人力资源体系的建设
旅游房地产在我国的发展历史较短。由于旅游房地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系的复杂性，决定了旅游房地产的开发和运营需要具备多种产业知识背景的综合性人才。因此，旅游房地产的开发和运营离不开对旅游房地产专业人才的培训。目前，旅游房地产的开发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房地产的开发往往只是房地产商的事，这些房地产开发商熟悉房地产项目的开发与运作，但由于缺乏旅游业的相关专业知识，他们对旅游房地产的开发和运作往往只局限在房地产项目上，没有把其作为一种旅游休闲产业来经营和管理。而相关旅游企业对旅游房地产项目的参与较少，这种状况不利于我国旅游房地产的开发和经营。为了使我国旅游房地产能够健康发展，要大力加强对人力资源的培训。
结束语
综上所述，旅游房地产是一个极具潜力的朝阳行业，如果国家能在相应法规方面多做完善，开发培养旅游房地产业人才，行业中不断出新，旅游房地产不仅能带动国家经济发展，也会成为人们的福祉。
参考文献：
[1]宋讳.海南省旅游房地产发展与国际旅游岛建设[N].海南日报，2009，7，6.
[2]贺峥.国色天乡变身国际旅游度假区[N].成都商报，2009，1，6.
（作者单位：大理学院经济与管理学院）