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【摘 要】大学城商业布局是关系到大学城整体建设及周边区域发展的一个重要方面。笔者通过实地考察杭州下沙高教园区的商业业态现状，总结得出随着高教区的发展，其商业布局呈现出“3个中心式商业布局+N个大院式商业布局”的总体特征，并在揭示其存在的问题的基础上，结合原因分析构建了“V+N+M”的商业布局模式，为大学城商业发展提供相关建议。
【关键词】高教区；商业布局；“V+N+M”模式
本文以杭州下沙高教园区为例，通过实地考察总结了目前高教区的商业布局特征，提出其存在的问题，并结合原因分析构建了“V+N+M”的商业布局模式，以期更好地推动高教区的商业发展，也为大学城的商业布局建设提出了相关建议。
一、下沙高教园区商业布局特征分析
1.高教区范围界定。杭州下沙高教园区于2000年12月设立，占地面积10.12平方公里，现有14所高等院校，入住学生超过16万人。本文根据学生对高教区内及周边地区商业的需求状况及流动情况，我们将高教区范围设定为：北至德胜东路-江东大道，南至6号大街，东至钱塘江沿江大道，西北至景苑北路，西南至一号大街。
2.高教区商业布局特征。据不完全统计，下沙高教园区内共有大小商铺2000余家，主要以餐饮、娱乐为主。通过实地考察发现，园区内各类商业业态总体呈现出“3+N”的布局特征，其中“3”指3个商业集聚中心，呈中心式商业布局模式；“N”指多个学生生活区或居民社区，呈大院式商业布局模式。中心式商业布局是将各种业态的商业服务网点聚拢集中的商业地域，是各类商业网点的集合体，配套服务齐全，形成集基础性购物、餐饮、服务和其他项目等为一体的商业群落。其商业布局最为明显的特征是同类商铺较为集中且规模较大，此布局目前主要以购物场所为经营主力，以大中型综合商城为依托。下沙高教区内的中心式商业布局模式主要表现在高沙商业街、福雷德广场以及“新美商城-星尚城-下沙商贸城”3大商业集聚中心，其服务对象既包括高校学生，也面向周边居民。其中，高沙商业街以都尚大卖场为中心集聚了各类餐饮店和小旅馆；福雷德广场则涵盖了服饰、电子、娱乐等商业业态；而“新美商城-星尚城-下沙商贸城”覆盖区域相对最为宽广，其中新美商城与物美大卖场相辅相成，具有衣食住行一条龙服务，星尚城以其服装、饰品时尚等特点而繁荣，下沙商贸城则是高教区内的服装交易中心，且后侧建有数码港与电玩城，从而使整个区域客流量变得十分庞大。此外，3号大街（位于新美商城与下沙商贸城之间）也是下沙的银行集聚区，总体来看，该区域集购物、娱乐为一体，属高教区内最繁华的商业集聚中心，辐射范围最广。下沙高教区的典型特征是学生生活区与校园相分离。各大生活区内部商业业态基本一致，主要包括便利店、理发店、文印店、餐饮店以及服饰店等，且布局不规则，有的呈临街带状分布，如中国计量学院生活区的商铺主要集中在学源街西侧呈条带状分布；有的呈“口”字型分布，如育英职业技术学院生活区；还有的则呈“凹”字或“回”字型分布等。除各大学生活区以外，大院式商业布局特征还表现在高沙社区、金沙居等居民社区中心，这些地区的商铺类型主要以中小型餐馆、服装店、理发店等生活服务业为主，规模小、数量多，且大多集中分布在社区外围，呈“口”字型特征分布。
二、高教园区商业布局存在的问题及原因分析
通过对高教区商业业态分布特征的分析，发现高教区目前的商业布局模式主要存在以下问题。第一，商铺数量不足，分布偏向居民区。据不完全统计，平均每2万人的学生生活区仅配备50家左右的小商铺，而高沙和沿江商住区两个居民区则形成了一定的商业规模。因此，学生生活区的散点商铺尤其是餐饮类商铺经常出现排队等现象。第二，中心式商业布局不合理，服务范围不大。高教区的三个商业集聚中心都在园区西边，而东区供给不足，致使东区大量学生向西区流动消费。而从东区到西区较为便利的公交路线不多，出行时间成本大，从而西区商业集聚中心对东区大学生的辐射能力不高。第三，大院式商业布局的商铺类型单一。园区内的学生生活区主要以小型餐饮和便利店为主，而服饰娱乐类的商铺很少。基于上述问题，其原因是多方面的，主要包括以下几个方面。第一，政府在进行高教区规划建设时缺乏有效并长期指导的商贸服务业规划。尤其是2006年以前，其规划更多地注重校区的土地利用方式，而尚未考虑商业中心及其布局能否满足区域长期发展的需要。第二，由于大学生消费行为的季节性，商业布局偏重于以居民为导向。大学城的商业发展会由于学生拥有寒暑假的关系相应地出现“淡季”和“旺季”，淡季（寒暑假期间）时学校附近的商业活动基本停滞。因此，商业集聚中心的布局基本远离校区，而毗邻当地居民社区。第三，高教区人口分布不均。越靠近商务区人口越密集，而越靠近钱塘江方向人口越稀疏，这种分布格局可能会造成高教西区人口过于密集、基础设施紧张，而东区人口密度较小、基础设施资源闲置的局面，同时影响商铺的数量和分布格局。第四，生活区的大院式商业布局特征是受限于生活区可供发展的商业空间形成的，如学生宿舍楼下或者体育场周边，因而商铺面积小，数量有限。在此约束条件下，商铺类型也往往仅限于小型餐饮、便利店等满足学生基本需求的业态。
三、“V+N+M”商业布局模式的提出及相关建议
政府规划大学城时更多地考虑市场要素，而忽略了学生群体消费行为的特殊性。以往区位理论在应用到大学城商业建设问题上也忽略以学生为主体的消费群体，这些都导致了大学城商业布局特有的缺陷。为此我们对高教区内的140名大学生（东西区各70人，男女参半）就商铺数量、类型及商业集聚中心的选址及规划等方面做了访问。根据调研结果，结合相关理论与实践经验，本文提出“V+N+M”商业布局模式，即若干必要的商业集聚中心，配合原有的大院式商业集中区，与多个不规则商铺网点共同构成。其中，V（very important）类似于中心式商业布局。无论是大学城还是城市建设，呈中心式布局的商业集聚中心必不可少。尤其对于大学城而言，必须考虑到学生消费主体的重要性，无论是推进居民和学生融合建造一般性质的商业集聚中心还是创造性地建造针对学生的商业集聚中心（如具有节假日销售活动多、寒暑假半营业等特点）都是非常重要的。N（necessary）相当于大院式商业布局。每个学生生活区（校区与生活区分离）或者校区（校区与生活区不分离）都应具有相对完整的大院式商业布局，其建设程度与学生的学习和生活息息相关并对学生的消费方式产生重要影响。M（many）表示不规则商业布局。商业布局系统化、规范化不等于规则化，真正满足学生和居民需求的商业布局必须要具有不规则性。不规则性体现在企业的自发市场效应，具体表现为在中心式和大院式商铺无法辐射却具有区位优势的地点开设商铺，这样可以更好地解决诸如客流量、消费偏好与能力、交通通达性等较难衡量且易改变的问题。并且不规则商业布局在市场作用下可能会产生新的V或N布局，对区域商业布局结构具有重要影响。
通过对杭州下沙高教区商业布局特征、问题及模式的分析，笔者对大学城商业建设进行了一些思考，具体主要有以下几方面建议。第一，加强政府主导。关于大学城商业集聚中心的规划必须目标长远，尤其不能忽略学生的需求。此外，在基础设施建设规划中必须考虑支持市场化的建设，如不能单纯为了道路整齐而阻碍区位优势地点开设商铺等。第二，加快社区与校区的融合。促进师生和居民融合，推进各类商业业态为当地居民与大学生共享，从而使得大学城成为真正的城市。第三，质与量并重。大学城商业建设要保证资源充分合理利用，各区域功能互补，并构建各商业区关联的服务系统，避免出现商业布局凌乱或不合理的现象，从而促进大学城商业乃至整个大学城区域的整体发展。
参 考 文 献
[1]黄德军.南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析[D].南京：南京理工大学.2005：40～45
[2]张战锋.广州大学城商业空间研究[D].广州：华南师范大学.2007
【关键词】高教区；商业布局；“V+N+M”模式
本文以杭州下沙高教园区为例，通过实地考察总结了目前高教区的商业布局特征，提出其存在的问题，并结合原因分析构建了“V+N+M”的商业布局模式，以期更好地推动高教区的商业发展，也为大学城的商业布局建设提出了相关建议。
一、下沙高教园区商业布局特征分析
1.高教区范围界定。杭州下沙高教园区于2000年12月设立，占地面积10.12平方公里，现有14所高等院校，入住学生超过16万人。本文根据学生对高教区内及周边地区商业的需求状况及流动情况，我们将高教区范围设定为：北至德胜东路-江东大道，南至6号大街，东至钱塘江沿江大道，西北至景苑北路，西南至一号大街。
2.高教区商业布局特征。据不完全统计，下沙高教园区内共有大小商铺2000余家，主要以餐饮、娱乐为主。通过实地考察发现，园区内各类商业业态总体呈现出“3+N”的布局特征，其中“3”指3个商业集聚中心，呈中心式商业布局模式；“N”指多个学生生活区或居民社区，呈大院式商业布局模式。中心式商业布局是将各种业态的商业服务网点聚拢集中的商业地域，是各类商业网点的集合体，配套服务齐全，形成集基础性购物、餐饮、服务和其他项目等为一体的商业群落。其商业布局最为明显的特征是同类商铺较为集中且规模较大，此布局目前主要以购物场所为经营主力，以大中型综合商城为依托。下沙高教区内的中心式商业布局模式主要表现在高沙商业街、福雷德广场以及“新美商城-星尚城-下沙商贸城”3大商业集聚中心，其服务对象既包括高校学生，也面向周边居民。其中，高沙商业街以都尚大卖场为中心集聚了各类餐饮店和小旅馆；福雷德广场则涵盖了服饰、电子、娱乐等商业业态；而“新美商城-星尚城-下沙商贸城”覆盖区域相对最为宽广，其中新美商城与物美大卖场相辅相成，具有衣食住行一条龙服务，星尚城以其服装、饰品时尚等特点而繁荣，下沙商贸城则是高教区内的服装交易中心，且后侧建有数码港与电玩城，从而使整个区域客流量变得十分庞大。此外，3号大街（位于新美商城与下沙商贸城之间）也是下沙的银行集聚区，总体来看，该区域集购物、娱乐为一体，属高教区内最繁华的商业集聚中心，辐射范围最广。下沙高教区的典型特征是学生生活区与校园相分离。各大生活区内部商业业态基本一致，主要包括便利店、理发店、文印店、餐饮店以及服饰店等，且布局不规则，有的呈临街带状分布，如中国计量学院生活区的商铺主要集中在学源街西侧呈条带状分布；有的呈“口”字型分布，如育英职业技术学院生活区；还有的则呈“凹”字或“回”字型分布等。除各大学生活区以外，大院式商业布局特征还表现在高沙社区、金沙居等居民社区中心，这些地区的商铺类型主要以中小型餐馆、服装店、理发店等生活服务业为主，规模小、数量多，且大多集中分布在社区外围，呈“口”字型特征分布。
二、高教园区商业布局存在的问题及原因分析
通过对高教区商业业态分布特征的分析，发现高教区目前的商业布局模式主要存在以下问题。第一，商铺数量不足，分布偏向居民区。据不完全统计，平均每2万人的学生生活区仅配备50家左右的小商铺，而高沙和沿江商住区两个居民区则形成了一定的商业规模。因此，学生生活区的散点商铺尤其是餐饮类商铺经常出现排队等现象。第二，中心式商业布局不合理，服务范围不大。高教区的三个商业集聚中心都在园区西边，而东区供给不足，致使东区大量学生向西区流动消费。而从东区到西区较为便利的公交路线不多，出行时间成本大，从而西区商业集聚中心对东区大学生的辐射能力不高。第三，大院式商业布局的商铺类型单一。园区内的学生生活区主要以小型餐饮和便利店为主，而服饰娱乐类的商铺很少。基于上述问题，其原因是多方面的，主要包括以下几个方面。第一，政府在进行高教区规划建设时缺乏有效并长期指导的商贸服务业规划。尤其是2006年以前，其规划更多地注重校区的土地利用方式，而尚未考虑商业中心及其布局能否满足区域长期发展的需要。第二，由于大学生消费行为的季节性，商业布局偏重于以居民为导向。大学城的商业发展会由于学生拥有寒暑假的关系相应地出现“淡季”和“旺季”，淡季（寒暑假期间）时学校附近的商业活动基本停滞。因此，商业集聚中心的布局基本远离校区，而毗邻当地居民社区。第三，高教区人口分布不均。越靠近商务区人口越密集，而越靠近钱塘江方向人口越稀疏，这种分布格局可能会造成高教西区人口过于密集、基础设施紧张，而东区人口密度较小、基础设施资源闲置的局面，同时影响商铺的数量和分布格局。第四，生活区的大院式商业布局特征是受限于生活区可供发展的商业空间形成的，如学生宿舍楼下或者体育场周边，因而商铺面积小，数量有限。在此约束条件下，商铺类型也往往仅限于小型餐饮、便利店等满足学生基本需求的业态。
三、“V+N+M”商业布局模式的提出及相关建议
政府规划大学城时更多地考虑市场要素，而忽略了学生群体消费行为的特殊性。以往区位理论在应用到大学城商业建设问题上也忽略以学生为主体的消费群体，这些都导致了大学城商业布局特有的缺陷。为此我们对高教区内的140名大学生（东西区各70人，男女参半）就商铺数量、类型及商业集聚中心的选址及规划等方面做了访问。根据调研结果，结合相关理论与实践经验，本文提出“V+N+M”商业布局模式，即若干必要的商业集聚中心，配合原有的大院式商业集中区，与多个不规则商铺网点共同构成。其中，V（very important）类似于中心式商业布局。无论是大学城还是城市建设，呈中心式布局的商业集聚中心必不可少。尤其对于大学城而言，必须考虑到学生消费主体的重要性，无论是推进居民和学生融合建造一般性质的商业集聚中心还是创造性地建造针对学生的商业集聚中心（如具有节假日销售活动多、寒暑假半营业等特点）都是非常重要的。N（necessary）相当于大院式商业布局。每个学生生活区（校区与生活区分离）或者校区（校区与生活区不分离）都应具有相对完整的大院式商业布局，其建设程度与学生的学习和生活息息相关并对学生的消费方式产生重要影响。M（many）表示不规则商业布局。商业布局系统化、规范化不等于规则化，真正满足学生和居民需求的商业布局必须要具有不规则性。不规则性体现在企业的自发市场效应，具体表现为在中心式和大院式商铺无法辐射却具有区位优势的地点开设商铺，这样可以更好地解决诸如客流量、消费偏好与能力、交通通达性等较难衡量且易改变的问题。并且不规则商业布局在市场作用下可能会产生新的V或N布局，对区域商业布局结构具有重要影响。
通过对杭州下沙高教区商业布局特征、问题及模式的分析，笔者对大学城商业建设进行了一些思考，具体主要有以下几方面建议。第一，加强政府主导。关于大学城商业集聚中心的规划必须目标长远，尤其不能忽略学生的需求。此外，在基础设施建设规划中必须考虑支持市场化的建设，如不能单纯为了道路整齐而阻碍区位优势地点开设商铺等。第二，加快社区与校区的融合。促进师生和居民融合，推进各类商业业态为当地居民与大学生共享，从而使得大学城成为真正的城市。第三，质与量并重。大学城商业建设要保证资源充分合理利用，各区域功能互补，并构建各商业区关联的服务系统，避免出现商业布局凌乱或不合理的现象，从而促进大学城商业乃至整个大学城区域的整体发展。
参 考 文 献
[1]黄德军.南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析[D].南京：南京理工大学.2005：40～45
[2]张战锋.广州大学城商业空间研究[D].广州：华南师范大学.2007