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文章首先对2001-2005年的上海房地产作了概述，然后由理论分析得出上海房价增长速度过快，存在过热现象。于是构建了适合上海的投机理论模型。对时间序列进行研究，结果表明上海房地产市场的投机度很高，可支配收入对房价的影响不大，房价的上升主要是由投机因素来推动的。尤其在加入时间变量后，模型投机系数增大，投机行为更为明显，这说明房地产价格极大地偏离了长期均衡值，市场出现了非理性繁荣。所以政府及有关部门应采取适当的措施，积极引导消费者和投资者，减少房市中的泡沫成分，让其健康、稳定地发展。