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摘要：建筑物区分所有权原则上应该是以一栋独立建筑物为限确定的，专有部分不是建筑物区分所有权的客体。每个建筑物区分所有权都指向客观的一栋建筑物，每个权利人的权利相对于其他权利人来说在整栋建筑物上并不是绝对的排他支配。共有部分依据一定的方法进行确定和公示才是明确建筑物区分所有权的外部形式，从建设工程规划文件到房地产登记都应该明示共有部分内容。专有权和共有权仅为建筑物区分所有权的权能或权利作用，表现出复合存在的特征。
关键词：建筑物区分所有权;专有权;共有权;分层共有;共同管理权
引言：
我国《物权法》以及刚刚通过的民法典虽然规定了“业主的建筑物区分所有权”，但并没有确立完善的建筑物区分所有权制度，表现为不能有效地解决现实中建筑物区分所有权的相关纠纷，而且有些条文（如《物权法》第七十六条等）在现实权利行使中几乎没有发挥过作用。就《物权法》施行10年来的司法实践看，建筑物区分所有权制度要顺应社会发展进行修正完善。无论是对建筑物区分所有权概念的内涵界定，还是具体规则的构建，现代民法都需要适应社会的高速发展而不断创新，尤其要改变用近代民法传统的绝对所有权观念解读建筑物区分所有权的误区，建立在绝对所有权观念上的建筑物区分所有权“三元论”是无法解释清楚建筑物区分所有权人之间的特殊关系的，而且所有权的社会属性在建筑物区分所有权关系中表现得尤为明显。因此，因应现实需求在民法典正式施行时厘清建筑物区分所有权的具体规则，必须对建筑物区分所有权的内涵进行重新解释。
一、建筑物区分所有权的客体是一栋独立建筑物
（一）在建筑物的专有部分与共有部分上分别设置所有权并不符合物权客体特定原则
建筑物区分所有权规定在《物权法》的“所有权” 编（民法典物权编所有权分编），属于所有权的特殊类型。而依据《物权法》第二条、第三十九条（民法典第一百一十五条、第二百四十条）的规定，所有权的客体应为动产和不动产，所以，建筑物区分所有权的客体简单理解就是一种不动产，并且该不动产依据物权客体特定主义应该具有特定、独立、有体的特征。关于《物权法》第七十条（民法典第二百七十一条，以下省略）规定的一般意义上的解释，认为专有部分和共有部分共同构成建筑物区分所有权的客体。如此说来，建筑物区分所有权就不是一个独立的所有权，而是两个以上所有权的结合。我国台湾地区学者谢在全教授认为，建筑物区分所有权人“一人具有二个物及两个所有权，并非谓一个所有权包含两个所有权”。1这种说法虽有道理，但其首先就不能容于我国《物权法》（民法典物权编，以下省略）体系。《物权法》“所有权”编都是关于单一所有权的规定，即使是“共有”一章也是规定多个民事主体享有一个所有权的关系。
更为重要的是，即使是两个所有权，其物权客体也应该是分别特定、独立、有体的物。对于专有部分而言，业主实际购买的是适于居住的“空间”，如果要把专有部分解释为“有体”，则其可为人之感官所触知的物质资料只能是形成了“空间”且包裹着“空间”的周围的墙体。而划分各个“专有空间”的墙体是整体的、连贯的，尽管学术上存在有中心说、空间说、壁心说和最后粉刷表层说等不同学说，将作为整体的墙体在抽象层面上人为地分割成专有与共有两个部分，但构建专有部分的墙体始终不可能具备现实意义上物的特定、独立性。所以，在建筑物的专有部分与共有部分上分别设置所有权并不符合物权客体特定原则。
（二）建筑物区分所有权于现实角度指向整栋建筑物
建筑物区分所有权原则上应该是以一栋独立建筑物为限确定的，各国立法均以此为前提。例如，法国法将一般建筑物区分所有权称为“纵向的共同所有权”，而将以一组不动产为限成立的建筑物区分所有权称为“横向的共同所有权”。在后一种情况下，只有在这些不动产之间存在共用部分时（至少作为地基的土地是共用时），才能适用“共同所有权”的规则。2日本的《关于建筑物区分所有等的法律》则专门规定了“住宅区”一章，也表明通常建筑物区分所有权是以一栋建筑物为限的。3美国则与此不同，其物业产权制度并不区分是在一栋建筑物上成立还是在小区范围内成立，4原因是美国法并没有民法典体系中的物权概念，也没有物权客体特定主义的限制，所以没有考虑物权规则的体系思维问题，只是从实用的角度出发，主要通过合同和行政管制来解决问题。我国《物权法》以及即将实行的民法典并没有明确是以一栋建筑物为限还是以建筑区划内为限确定建筑物区分所有权，但根据立法选择使用“建筑物区分所有”一词，应指称单体建筑物的所有权状况，而不能指称拥有数个或几十个建筑物的小区的所有权状况。当然，以住宅区为范围界定建筑物区分所有权作为特殊情况也是存在的，只不过以一栋建筑物为限是标准的和容易解释的。在我国，类似于住宅区区分所有的建筑区划范围区分所有是普遍存在的，但仍不能从理论逻辑上改变建筑物区分所有权是以一栋建筑物为限的原则。仅以一般的一栋建筑物为限确定建筑物区分所有权，其权利客体并没有像一个权利主体在一栋建筑物上成立一个所有权那么明确。所谓区分所有，经常是从使用状况角度确定一栋建筑物内有多套可供独立使用的“房屋”、有多个专有部分、有多个业主。就像土地作为权利客体是依据“四至”这种物理标准界定土地范围来实现的一样，一栋建筑物如果要成立多个所有权，最简单的方式就是以物理标准来区分两个以上交易观念中的有体物，由此表面上一棟建筑物就可以被区分为多个专有部分。5但是，区分所有建筑物中专有部分却无法像土地那样依据物理标准来确定其是否独立，甚至专有部分确定的界限也是不存在的。因此，专有部分不是建筑物区分所有权的客体，建筑物区分所有权的客体与传统不动产（土地）相比应该具有非常强的特殊性，表现为一种抽象的存在。
二、建筑物专有部分和共有部分的抽象划分
建筑物区分所有权指向的专有部分和共有部分没有客观上（物理意义）的明确界限，专有部分功能上的“独立”不足以明确其具有物权客体特定主义所要求的特定、独立、有体的条件。高富平教授认为，区分所有是对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种复合型房屋所有权形式，区分所有既承认房屋作为一个整体存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分。7依据《物权法》第七十二条的规定，共有部分是专有部分以外的其他部分，这反向倒推成为界定共有部分的方式。换句话说，共有部分界定的关键在于如何确定与其紧密相关的专有部分的范围。《建筑物区分所有权解释》第二条规定了三个条件确定何为专有部分，分别是：具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够通过登记成为特定业主所有权的客体。需这三个条件同时具备才可以被认定为专有部分。这种正面认定专有部分的做法看起来清楚，但一旦涉及具体标明专有部分的客观存在就会出现问题。虽然根据 “能够登记”的条件登记簿已经有专有部分面积图示等内容，但专有部分和共有部分的界限仍然是不清楚的。关于专有部分的范围，中心说、空间说、壁心说和最后粉刷表层说等不同学说都不能做到既在客观上确定专有部分的物理界限，又能够从使用功能上确定专有部分界限与物理界限是一致的。8如果反其道而行之，先界定共有部分再界定专有部分，可能更有利于明确建筑物区分所有权的客体。《建筑物区分所有权解释》第三条试图明确共有部分的范围，但其并没有与建筑物区分所有权人直接对应，即没有明确特定的建筑物区分所有权指向的共有部分是哪些。其实，共有部分并不是一个具体的物理界限的部分，而是应该表现为确定的所有权人享有权利和承担义务的份额。 共有部分是一栋建筑存在的核心，是体现建筑完整价值的基础，也是实现权利人专有部分利益的保证。共有部分的界定以保障建筑物整体存续为标准，其欲保护的建筑物价值是专有部分得以存在的前提。由于业主最直接的购房诉求来自于对专有部分的使用需要，所以在确定专有部分范围时，业主将着眼于直接目的的实现，而以取得权利作为划分专有与共有的主要参考，但是当共有部分在业主追求专有权利的过程中过分缩减时，又将反制专有部分价值的实现。所以相比之下，以保障建筑物整体存续为标准确定共有部分，再由业主于共有部分之外确定各自的专有部分的划分方法，其标准更加基本且明确。
三、结语
我国从《物权法》到《物业管理条例》等都试图构建完善的建筑物区分所有权制度，但实际效果是模糊了建筑物区分所有权概念的内涵，不仅不能很好地解决现实纠纷，而且还产生了法律体系上的问题。在民法典即将实施之际，物权编应重新解释建筑物区分所有权的概念：其一，应原则上以一栋独立建筑物为限确定权利客体，专有部分和共有部分仅为抽象层面的区分。其二，对专有部分和共有部分的界定和区分应作一体化处理，每个权利人的权利相对于其他权利人来说在整栋建筑物上并不是绝对的排他支配。应对共有部分依据一定的方法进行确定和公示，从建设工程规划文件到房地产登记都应该明示共有部分的内容。其三，所谓专有权、共有权仅为建筑物区分所有权的权能或权利作用，并且表现出复合存在的特征。
参考文献：
[1]参见谢在全：《民法物权论》（上册，修订5版），中国政法大学出版社2011年版，第227页。
[2]参见[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》，罗结珍译，中国法制出版社 2008 年版，第750、762页。
[3]参见[日]我妻荣：《新订物权法》，有泉亨补订，中国法制出版社2008年版，第552页。
[4]参见周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第9—10页。
[5]参见房绍坤：《建筑物区分所有权的构造》，《法学研究》1994年第2期，第30—36页。
[6]参见谢在全：《民法物权论》（上册，修订5版），中国政法大学出版社2011年版，第227页。
[7]参见高富平：《我国居住物业法律制度设计的缺陷及校正——物业小区开放的目的和意义》，《河北法学》2017年第11期，第14—21页。
[8]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第130—134页。
[9]参见孟强：《论建筑物區分所有中管理规约的效力范围》，《法学论坛》2009年第6期，第23—25页。
[10]参见[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》，罗结珍译，中国法制出版社 2008 年版，第762页。
[11]参见房绍坤：《建筑物区分所有权的构造》，《法学研究》1994年第2期，第30—36页。
[12]参见李宝明： 《区域所有权及其相关理论初探》， 中国高级法官培训中心、全国法院干部业余法律大学《首届学术讨论会论文选》， 人民法院出版社1990 年版， 第339 、341页。
[13]参见齐恩平：《业主区分所有之相邻权研究》，《法学杂志》2009年第3期，第57—60页。
[14]参见谭峻：《区分所有建筑物空间关系与登记簿重构的思考》，《中国房地产》2014年第8期，第52—59页。
[15]参见白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008年第2期，第191—215页。
关键词：建筑物区分所有权;专有权;共有权;分层共有;共同管理权
引言：
我国《物权法》以及刚刚通过的民法典虽然规定了“业主的建筑物区分所有权”，但并没有确立完善的建筑物区分所有权制度，表现为不能有效地解决现实中建筑物区分所有权的相关纠纷，而且有些条文（如《物权法》第七十六条等）在现实权利行使中几乎没有发挥过作用。就《物权法》施行10年来的司法实践看，建筑物区分所有权制度要顺应社会发展进行修正完善。无论是对建筑物区分所有权概念的内涵界定，还是具体规则的构建，现代民法都需要适应社会的高速发展而不断创新，尤其要改变用近代民法传统的绝对所有权观念解读建筑物区分所有权的误区，建立在绝对所有权观念上的建筑物区分所有权“三元论”是无法解释清楚建筑物区分所有权人之间的特殊关系的，而且所有权的社会属性在建筑物区分所有权关系中表现得尤为明显。因此，因应现实需求在民法典正式施行时厘清建筑物区分所有权的具体规则，必须对建筑物区分所有权的内涵进行重新解释。
一、建筑物区分所有权的客体是一栋独立建筑物
（一）在建筑物的专有部分与共有部分上分别设置所有权并不符合物权客体特定原则
建筑物区分所有权规定在《物权法》的“所有权” 编（民法典物权编所有权分编），属于所有权的特殊类型。而依据《物权法》第二条、第三十九条（民法典第一百一十五条、第二百四十条）的规定，所有权的客体应为动产和不动产，所以，建筑物区分所有权的客体简单理解就是一种不动产，并且该不动产依据物权客体特定主义应该具有特定、独立、有体的特征。关于《物权法》第七十条（民法典第二百七十一条，以下省略）规定的一般意义上的解释，认为专有部分和共有部分共同构成建筑物区分所有权的客体。如此说来，建筑物区分所有权就不是一个独立的所有权，而是两个以上所有权的结合。我国台湾地区学者谢在全教授认为，建筑物区分所有权人“一人具有二个物及两个所有权，并非谓一个所有权包含两个所有权”。1这种说法虽有道理，但其首先就不能容于我国《物权法》（民法典物权编，以下省略）体系。《物权法》“所有权”编都是关于单一所有权的规定，即使是“共有”一章也是规定多个民事主体享有一个所有权的关系。
更为重要的是，即使是两个所有权，其物权客体也应该是分别特定、独立、有体的物。对于专有部分而言，业主实际购买的是适于居住的“空间”，如果要把专有部分解释为“有体”，则其可为人之感官所触知的物质资料只能是形成了“空间”且包裹着“空间”的周围的墙体。而划分各个“专有空间”的墙体是整体的、连贯的，尽管学术上存在有中心说、空间说、壁心说和最后粉刷表层说等不同学说，将作为整体的墙体在抽象层面上人为地分割成专有与共有两个部分，但构建专有部分的墙体始终不可能具备现实意义上物的特定、独立性。所以，在建筑物的专有部分与共有部分上分别设置所有权并不符合物权客体特定原则。
（二）建筑物区分所有权于现实角度指向整栋建筑物
建筑物区分所有权原则上应该是以一栋独立建筑物为限确定的，各国立法均以此为前提。例如，法国法将一般建筑物区分所有权称为“纵向的共同所有权”，而将以一组不动产为限成立的建筑物区分所有权称为“横向的共同所有权”。在后一种情况下，只有在这些不动产之间存在共用部分时（至少作为地基的土地是共用时），才能适用“共同所有权”的规则。2日本的《关于建筑物区分所有等的法律》则专门规定了“住宅区”一章，也表明通常建筑物区分所有权是以一栋建筑物为限的。3美国则与此不同，其物业产权制度并不区分是在一栋建筑物上成立还是在小区范围内成立，4原因是美国法并没有民法典体系中的物权概念，也没有物权客体特定主义的限制，所以没有考虑物权规则的体系思维问题，只是从实用的角度出发，主要通过合同和行政管制来解决问题。我国《物权法》以及即将实行的民法典并没有明确是以一栋建筑物为限还是以建筑区划内为限确定建筑物区分所有权，但根据立法选择使用“建筑物区分所有”一词，应指称单体建筑物的所有权状况，而不能指称拥有数个或几十个建筑物的小区的所有权状况。当然，以住宅区为范围界定建筑物区分所有权作为特殊情况也是存在的，只不过以一栋建筑物为限是标准的和容易解释的。在我国，类似于住宅区区分所有的建筑区划范围区分所有是普遍存在的，但仍不能从理论逻辑上改变建筑物区分所有权是以一栋建筑物为限的原则。仅以一般的一栋建筑物为限确定建筑物区分所有权，其权利客体并没有像一个权利主体在一栋建筑物上成立一个所有权那么明确。所谓区分所有，经常是从使用状况角度确定一栋建筑物内有多套可供独立使用的“房屋”、有多个专有部分、有多个业主。就像土地作为权利客体是依据“四至”这种物理标准界定土地范围来实现的一样，一栋建筑物如果要成立多个所有权，最简单的方式就是以物理标准来区分两个以上交易观念中的有体物，由此表面上一棟建筑物就可以被区分为多个专有部分。5但是，区分所有建筑物中专有部分却无法像土地那样依据物理标准来确定其是否独立，甚至专有部分确定的界限也是不存在的。因此，专有部分不是建筑物区分所有权的客体，建筑物区分所有权的客体与传统不动产（土地）相比应该具有非常强的特殊性，表现为一种抽象的存在。
二、建筑物专有部分和共有部分的抽象划分
建筑物区分所有权指向的专有部分和共有部分没有客观上（物理意义）的明确界限，专有部分功能上的“独立”不足以明确其具有物权客体特定主义所要求的特定、独立、有体的条件。高富平教授认为，区分所有是对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种复合型房屋所有权形式，区分所有既承认房屋作为一个整体存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分。7依据《物权法》第七十二条的规定，共有部分是专有部分以外的其他部分，这反向倒推成为界定共有部分的方式。换句话说，共有部分界定的关键在于如何确定与其紧密相关的专有部分的范围。《建筑物区分所有权解释》第二条规定了三个条件确定何为专有部分，分别是：具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够通过登记成为特定业主所有权的客体。需这三个条件同时具备才可以被认定为专有部分。这种正面认定专有部分的做法看起来清楚，但一旦涉及具体标明专有部分的客观存在就会出现问题。虽然根据 “能够登记”的条件登记簿已经有专有部分面积图示等内容，但专有部分和共有部分的界限仍然是不清楚的。关于专有部分的范围，中心说、空间说、壁心说和最后粉刷表层说等不同学说都不能做到既在客观上确定专有部分的物理界限，又能够从使用功能上确定专有部分界限与物理界限是一致的。8如果反其道而行之，先界定共有部分再界定专有部分，可能更有利于明确建筑物区分所有权的客体。《建筑物区分所有权解释》第三条试图明确共有部分的范围，但其并没有与建筑物区分所有权人直接对应，即没有明确特定的建筑物区分所有权指向的共有部分是哪些。其实，共有部分并不是一个具体的物理界限的部分，而是应该表现为确定的所有权人享有权利和承担义务的份额。 共有部分是一栋建筑存在的核心，是体现建筑完整价值的基础，也是实现权利人专有部分利益的保证。共有部分的界定以保障建筑物整体存续为标准，其欲保护的建筑物价值是专有部分得以存在的前提。由于业主最直接的购房诉求来自于对专有部分的使用需要，所以在确定专有部分范围时，业主将着眼于直接目的的实现，而以取得权利作为划分专有与共有的主要参考，但是当共有部分在业主追求专有权利的过程中过分缩减时，又将反制专有部分价值的实现。所以相比之下，以保障建筑物整体存续为标准确定共有部分，再由业主于共有部分之外确定各自的专有部分的划分方法，其标准更加基本且明确。
三、结语
我国从《物权法》到《物业管理条例》等都试图构建完善的建筑物区分所有权制度，但实际效果是模糊了建筑物区分所有权概念的内涵，不仅不能很好地解决现实纠纷，而且还产生了法律体系上的问题。在民法典即将实施之际，物权编应重新解释建筑物区分所有权的概念：其一，应原则上以一栋独立建筑物为限确定权利客体，专有部分和共有部分仅为抽象层面的区分。其二，对专有部分和共有部分的界定和区分应作一体化处理，每个权利人的权利相对于其他权利人来说在整栋建筑物上并不是绝对的排他支配。应对共有部分依据一定的方法进行确定和公示，从建设工程规划文件到房地产登记都应该明示共有部分的内容。其三，所谓专有权、共有权仅为建筑物区分所有权的权能或权利作用，并且表现出复合存在的特征。
参考文献：
[1]参见谢在全：《民法物权论》（上册，修订5版），中国政法大学出版社2011年版，第227页。
[2]参见[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》，罗结珍译，中国法制出版社 2008 年版，第750、762页。
[3]参见[日]我妻荣：《新订物权法》，有泉亨补订，中国法制出版社2008年版，第552页。
[4]参见周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第9—10页。
[5]参见房绍坤：《建筑物区分所有权的构造》，《法学研究》1994年第2期，第30—36页。
[6]参见谢在全：《民法物权论》（上册，修订5版），中国政法大学出版社2011年版，第227页。
[7]参见高富平：《我国居住物业法律制度设计的缺陷及校正——物业小区开放的目的和意义》，《河北法学》2017年第11期，第14—21页。
[8]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第130—134页。
[9]参见孟强：《论建筑物區分所有中管理规约的效力范围》，《法学论坛》2009年第6期，第23—25页。
[10]参见[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》，罗结珍译，中国法制出版社 2008 年版，第762页。
[11]参见房绍坤：《建筑物区分所有权的构造》，《法学研究》1994年第2期，第30—36页。
[12]参见李宝明： 《区域所有权及其相关理论初探》， 中国高级法官培训中心、全国法院干部业余法律大学《首届学术讨论会论文选》， 人民法院出版社1990 年版， 第339 、341页。
[13]参见齐恩平：《业主区分所有之相邻权研究》，《法学杂志》2009年第3期，第57—60页。
[14]参见谭峻：《区分所有建筑物空间关系与登记簿重构的思考》，《中国房地产》2014年第8期，第52—59页。
[15]参见白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008年第2期，第191—215页。