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【摘要】近年来，随着中央政府大力调控房地产市场，对房地产开发行业影响巨大，房地产开发的总体趋势则由“暴利”转入“微利”。企业要在“微利”环境下取得更多利润，需要对项目实行科学精准的成本控制。本文主要分析了房地产开发项目在各阶段的成本控制方向和成本控制措施。以助房企能够降低开发成本，提高盈利，增强抵御市场风险的能力，使之在国家宏观调控和行业激烈竞争中保持优势。
【关键词】房地产开发项目 成本控制
房地产项目开发主要包括前期决策、设计、施工、竣工等主要阶段，实践证明，决定项目成本最主要阶段是在项目决策和设计阶段。
一、房地产项目开发各阶段成本控制
（一）项目决策阶段成本控制
项目决策阶段是成本控制的起点，从项目目标的制定开始，所有策划的结果均影响了以后项目成本控制的走向，理应给予特别关注。项目决策阶段的成本控制包括：一是决策阶段工作产生成本的控制。一般由企业策划部门或专业策划公司进行决策阶段工作，该阶段成本相对固定，可根据历史经验予以考虑。二是决策工作对项目后续阶段开发成本的影响。从这个角度讲，决策阶段是整个项目开发的灵魂。一旦方案确定，将决定项目的各项经济指标和运作手段。
（二 ）项目设计阶段成本控制
资料表明， 在基础设计阶段， 影响项目投资的可能性为95%～75%；在技术设计阶段，可能性为75%～35%；在施工图设计阶段， 可能性则为35%～5%。由此可见，设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键，实践证明，进行成本控制愈早愈好。设计阶段的工作由于其专业性强、可选择的方案多、可选择的材料设备品种多等特点，大体有限额设计、标准化模块设计、价值工程设计三种设计类型可以较好地控制项目费用，但这三种设计类型各有优缺点。最理想的就是三类设计灵活组合，各取优点，利用价值工程分析、研判；开发经典系列化的标准设计模块；使用设计限额进行定额更新，并不断地进行技术更新，从根本上解决设计费用控制难题。同时，采购策略也应是此阶段费用控制的关键。当前，最优的采购策略是进行规模采购（集中采购），与供应商签订长期战略伙伴协议，互利互惠，用社会效益、规模效益赢取经济效益。
（三）项目施工阶段成本控制
房地产开发项目在建设阶段的成本控制，主要通过选择合适的施工单位。在保证质量、进度、安全的情况下，充分利用各种经济措施、合同措施、技术措施和组织措施把项目的成本控制在工程预算范围内，力求在满足设计的要求下最大程度的节约成本。一般可采取设定成本控制目标，建立成本考核制度、方法和考核体系，全程跟踪项目施工。重点是对工程变更给予严格把关；对于设计变更尤其要审核其必要性、经济性、合理性；对变更落实情况进行及时的跟踪检查。可鼓励施工单位应用新材料、新工艺，在保证质量、进度的前提下，节省成本部分可按比例用于对施工方的奖励。
（四）项目竣工阶段费用控制。
竣工决算审核是工程成本控制的重要阶段，一般委托诚信和较高专业水准的造价咨询公司进行，一般应注意：竣工决算资料一定要完整、准确，尤其是对竣工图纸和变更单的审核，防止承包商在竣工图中仅反映工程量核增部分，而遗漏核减部分。应在充分理解招标范围、投标报价模式、计价口径和有关合同条款的前提下进行审核，同时对工程变更签证是否清晰合理进行审核，对复杂项目，可要求在现场踏勘后进行决算审核。
二、房地产项目全过程成本控制措施
（一）全面预算控制
房地产开发项目预算本身就是一个决策过程、计划过程和执行过程的完整体系，全面预算实质上就是用来计划项目期间全部经济活动及成果的事前成本控制。有计划地推行全面预算控制，是实施成本控制，强化财务管理，建立现代企业制度，而进行的一项建设性任务，是企业适应市场经济发展的必然选择。房地产开发项目要实现利润目标，必须要把预算控制放在首要地位。
（二）目标成本控制
房地产开发项目的目标成本是目标成本控制的对象和目标，房地产目标成本控制是达到和实现目标成本的重要手段和方法。缺乏目标成本的制定和控制，项目目标成本便难以实现。目标成本是在项目各阶段，根据现有信息所指定的项目开发成本。是项目开发成本控制的依据，目标成本是发展的，是时刻在发生变化的。而项目初始阶段的目标成本是编制成本责任考核的基础文件，用它来指导、规划和控制成本的发生和费用的支出，才能够达到提高资本增值效益的目的。目标成本控制是一种有效地降低成本、提高盈利的手段，是一种科学的现代成本经营方法。
（三）成本控制费用控制
房地产开发项目管理很大部分是房地产公司管理内容的浓缩，要控制成本开支，一方面要控制岗位人员数量，选配精干人员负责，保证项目管理工作正常开展。同时避免不加考虑的压缩人员，致使项目运行失控。另一方面，针对各个管理岗位完善岗位责任制，明确管理程序和管理要求，同时制定相应的考评和奖惩规定，使整个管理工作能够按程序、按时间，确保有责任人去保质保量地完成规定管理工作。
（四）责任考核制度
房地产企业应该站在经营成本控制的层面，实行全员、全过程成本控制方法，这是实现成本控制的最有效的途径，因为房地产项目的成本控制需要项目所需人才的通力配合，只有项目中每个人都是成本控制主体，人人有成本考核目标，才能够实现成本控制总目标，才能把握住成本控制的根源和实质。落实责任考核制度，重要的是要依据成本责任划分，确定成本责任主体，制定相应考核制度，成立专门评价部门，明确企业和项目部门在成本控制中的责任和考核重点，通过对成本指标目标确定和对履行情况的监督和考核，保证成本控制工作的流畅和合理性。对于降低成本的建议意见，要及时予以奖励，让组织每位成员的收入与其成本责任履行情况相关联，从而充分调动组织每个人积极履行成本控制职责。
三、结语
总之，随着我国经济社会的高度发展，只有认真学习借鉴国外先进管理经验，学习运用先进的成本控制方法，根据项目实际有效选择成本控制措施，才能够更好地完成成本控制目标，提高项目的经济效益。
参考文献
[1] 李智高.对工程总承包项目费用控制的探讨.中国石化，2008，（6）：43～44
[2] 纪建悦，许罕多.现代项目成本管理.北京：机械工业出版社，2009
[3] 卢向南.项目计划与控制.北京：机械工业出版社，2011
作者简介：田磊（1978-），山东日照人，中国海洋大学在职研究生，项目管理专业。
（编辑：陈岑）
【关键词】房地产开发项目 成本控制
房地产项目开发主要包括前期决策、设计、施工、竣工等主要阶段，实践证明，决定项目成本最主要阶段是在项目决策和设计阶段。
一、房地产项目开发各阶段成本控制
（一）项目决策阶段成本控制
项目决策阶段是成本控制的起点，从项目目标的制定开始，所有策划的结果均影响了以后项目成本控制的走向，理应给予特别关注。项目决策阶段的成本控制包括：一是决策阶段工作产生成本的控制。一般由企业策划部门或专业策划公司进行决策阶段工作，该阶段成本相对固定，可根据历史经验予以考虑。二是决策工作对项目后续阶段开发成本的影响。从这个角度讲，决策阶段是整个项目开发的灵魂。一旦方案确定，将决定项目的各项经济指标和运作手段。
（二 ）项目设计阶段成本控制
资料表明， 在基础设计阶段， 影响项目投资的可能性为95%～75%；在技术设计阶段，可能性为75%～35%；在施工图设计阶段， 可能性则为35%～5%。由此可见，设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键，实践证明，进行成本控制愈早愈好。设计阶段的工作由于其专业性强、可选择的方案多、可选择的材料设备品种多等特点，大体有限额设计、标准化模块设计、价值工程设计三种设计类型可以较好地控制项目费用，但这三种设计类型各有优缺点。最理想的就是三类设计灵活组合，各取优点，利用价值工程分析、研判；开发经典系列化的标准设计模块；使用设计限额进行定额更新，并不断地进行技术更新，从根本上解决设计费用控制难题。同时，采购策略也应是此阶段费用控制的关键。当前，最优的采购策略是进行规模采购（集中采购），与供应商签订长期战略伙伴协议，互利互惠，用社会效益、规模效益赢取经济效益。
（三）项目施工阶段成本控制
房地产开发项目在建设阶段的成本控制，主要通过选择合适的施工单位。在保证质量、进度、安全的情况下，充分利用各种经济措施、合同措施、技术措施和组织措施把项目的成本控制在工程预算范围内，力求在满足设计的要求下最大程度的节约成本。一般可采取设定成本控制目标，建立成本考核制度、方法和考核体系，全程跟踪项目施工。重点是对工程变更给予严格把关；对于设计变更尤其要审核其必要性、经济性、合理性；对变更落实情况进行及时的跟踪检查。可鼓励施工单位应用新材料、新工艺，在保证质量、进度的前提下，节省成本部分可按比例用于对施工方的奖励。
（四）项目竣工阶段费用控制。
竣工决算审核是工程成本控制的重要阶段，一般委托诚信和较高专业水准的造价咨询公司进行，一般应注意：竣工决算资料一定要完整、准确，尤其是对竣工图纸和变更单的审核，防止承包商在竣工图中仅反映工程量核增部分，而遗漏核减部分。应在充分理解招标范围、投标报价模式、计价口径和有关合同条款的前提下进行审核，同时对工程变更签证是否清晰合理进行审核，对复杂项目，可要求在现场踏勘后进行决算审核。
二、房地产项目全过程成本控制措施
（一）全面预算控制
房地产开发项目预算本身就是一个决策过程、计划过程和执行过程的完整体系，全面预算实质上就是用来计划项目期间全部经济活动及成果的事前成本控制。有计划地推行全面预算控制，是实施成本控制，强化财务管理，建立现代企业制度，而进行的一项建设性任务，是企业适应市场经济发展的必然选择。房地产开发项目要实现利润目标，必须要把预算控制放在首要地位。
（二）目标成本控制
房地产开发项目的目标成本是目标成本控制的对象和目标，房地产目标成本控制是达到和实现目标成本的重要手段和方法。缺乏目标成本的制定和控制，项目目标成本便难以实现。目标成本是在项目各阶段，根据现有信息所指定的项目开发成本。是项目开发成本控制的依据，目标成本是发展的，是时刻在发生变化的。而项目初始阶段的目标成本是编制成本责任考核的基础文件，用它来指导、规划和控制成本的发生和费用的支出，才能够达到提高资本增值效益的目的。目标成本控制是一种有效地降低成本、提高盈利的手段，是一种科学的现代成本经营方法。
（三）成本控制费用控制
房地产开发项目管理很大部分是房地产公司管理内容的浓缩，要控制成本开支，一方面要控制岗位人员数量，选配精干人员负责，保证项目管理工作正常开展。同时避免不加考虑的压缩人员，致使项目运行失控。另一方面，针对各个管理岗位完善岗位责任制，明确管理程序和管理要求，同时制定相应的考评和奖惩规定，使整个管理工作能够按程序、按时间，确保有责任人去保质保量地完成规定管理工作。
（四）责任考核制度
房地产企业应该站在经营成本控制的层面，实行全员、全过程成本控制方法，这是实现成本控制的最有效的途径，因为房地产项目的成本控制需要项目所需人才的通力配合，只有项目中每个人都是成本控制主体，人人有成本考核目标，才能够实现成本控制总目标，才能把握住成本控制的根源和实质。落实责任考核制度，重要的是要依据成本责任划分，确定成本责任主体，制定相应考核制度，成立专门评价部门，明确企业和项目部门在成本控制中的责任和考核重点，通过对成本指标目标确定和对履行情况的监督和考核，保证成本控制工作的流畅和合理性。对于降低成本的建议意见，要及时予以奖励，让组织每位成员的收入与其成本责任履行情况相关联，从而充分调动组织每个人积极履行成本控制职责。
三、结语
总之，随着我国经济社会的高度发展，只有认真学习借鉴国外先进管理经验，学习运用先进的成本控制方法，根据项目实际有效选择成本控制措施，才能够更好地完成成本控制目标，提高项目的经济效益。
参考文献
[1] 李智高.对工程总承包项目费用控制的探讨.中国石化，2008，（6）：43～44
[2] 纪建悦，许罕多.现代项目成本管理.北京：机械工业出版社，2009
[3] 卢向南.项目计划与控制.北京：机械工业出版社，2011
作者简介：田磊（1978-），山东日照人，中国海洋大学在职研究生，项目管理专业。
（编辑：陈岑）