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后危机时代,我国商业银行面临房地产行业贷款风险隐患上升,个人住房按揭贷款的不审慎行为加剧等与住房贷款有关的信贷风险,具体表现为“三个并存”:泡沫经济与信贷风险并存;个贷高增长与高不良率并存;房贷利率和房价风险并存。
泡沫经济与信贷风险并存
经济过度依赖房地产,在房价不断上涨的情况下,容易导致房地产市场泡沫。一般而言,房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价过高预期而出现房地产投资过热现象。国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%,但国内房地产投资占GDP的比重2004年就已经达到9.6%,一些城市甚至高达50%以上。自1998年至今,我国的房地产投资占GDP的比重一直呈上升趋势,2009年达到11%,且增长幅度远远超过美国和日本(见图1)。美国1950年房地产投资占GDP的比重达到6.98%的历史最高点位,此后一直在正常范围内波动,基本处于平稳态势。日本历经20世纪70年代的峰值之后,一直处于下行趋势,且基本维持在4%〜6%之间。我国的房地产投资占GDP的比重最大值和平均值分别达到10.13%和6.43%,两项指标分别比美国高3.15和2.24个百分点;比日本高1.44和0.66个百分点(见图2)。
摩根士丹利的首席经济学家史蒂芬•罗奇近期表示:“目前2/3的国家和地区正面临房地产泡沫危机。在所有面临房地产泡沫的国家和地区中,中国排第一,上海和北京因占中国销售量的14%,且房价涨幅最大,将首当其冲。”美国《纽约时报》报道:“中国房屋的空置率已超过国际警戒线。在上海,大约有1/6的高级住宅没人住;在北京约为1/4,在深圳约为1/3。未来几年里,房屋空置率还将在目前的基础上大幅增加。”
1997年,香港房地产泡沫破裂导致经济在1998年出现几十年绝无仅有的负增长。失业率从1997年的2.5%上升到1998年的5%,零售和消费总额大幅下降,较受欢迎的私人住宅,其售价指数从1997年10月的167.5下降到2001年12月的72.4,下降幅度高达57%。房地产增加值从1997年的1356.5亿港元下降到2002年的811.3亿港元,下降幅度同样高达40%;房地产增加值占GDP的比重则从1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。为此,严格控制房地产占GDP的过高比例,减少经济对房地产的过度依赖,有利于从根本上控制经济泡沫的扩大。
住房贷款过热增长,当房市价格出现逆转时,房贷的潜在经济风险易在银行体系内首先爆发。房地产风险与金融风险高度相连,房地产市场持续走弱后,产业风险向金融风险进一步传递的可能性增加。若此种风险发生,我国房贷风险的破坏力肯定比美国的次债风险更加惨重。因为美国次债占金融贷款的比重不足10%,而截至2009年末,我国商业性房贷余额占人民币贷款余额的比重达19.2%。其中,北京房地产开发资金半数依赖于银行,贷款余额占全市贷款总量的27%,个贷余额占金融机构贷款比重为12.3%。2000〜2007年美国次贷余额从3700亿美元增至1.2万亿美元,占抵押房贷的比重从7.2%上升至11%(见图3),同时,70%的房贷已通过二级市场以证券化的形式分销给广大的机构投资者,银行体系内的风险转嫁到体系外。而我国住房抵押贷款证券化(MBS)市场进展缓慢,房贷资产未形成有效的投资渠道,信贷风险仍然累积在银行体系内。
个贷高增长与高不良率并存
截至2009年末,我国商业性房贷余额达7.33万亿元,同比增长38.1%,增速比上年同期高27.7个百分点,10年间增长了172倍。而美国的住房抵押贷款市场已发展50多年,近10年来,其房贷余额从1996年的3.68万亿美元增加到2007年的11.14万亿美元,增长近3倍(见表1)。而在我国,近10年来个人住房按揭贷款余额就达到4.96万亿元,10年间增长116倍,而这尚未包括公积金贷款10601.83亿元。2009年北京中资金融机构的购房贷款余额达2621.1亿元,同比增长8.4%,其中,个贷余额为2447.4亿元,同比增长11.6%,占全国的8.6%。公积金贷款發放超过300亿元,比2008年增长了168.05%,达历史最高水平。
个贷的迅猛增长以股份制银行的表现最为突出,工行、中行和建行三家银行的个贷余额由2006年的11760亿元上升至2009年的29559亿元,增加1.5倍。个人住房不良贷款从2006年的192.41亿元上升到2009年的479亿元,增长149%。三大行的房贷违约率均达到1.6%,超过国际公认的1%的警戒线。北京的情况不容小觑,截至2009年末,个贷不良率为2.4%,增长0.12个百分点,其中,房地产不良贷款余额占比达60%。
国内某商业银行对住房开发贷款和个人按揭贷款的压力测试结果显示:随着房价下跌幅度的增加,房地产开发贷款和个人按揭贷款的不良率呈快速递增态势(见图4)。
央行2007年第三季度的货币政策执行报告首次对房贷违约风险提出警示,报告指出:“个贷步入高违约风险期,主要存在两方面的原因。一是住房供应结构性矛盾突出,二是部分地区房价上涨较快,存在明显的非理性因素。”
2008年8月央行发布《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》,预警北京房贷三重风险:一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升;二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加;三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。与此相适应,央行建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理,避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。同时,完善预售资金监管制度,防范企业转移和挪用预售资金。
在经历了2009年的天量信贷后,政府开始担忧信贷风险的日益加剧。2010年6月15日,中国银监会发布《中国银行业监督管理委员会2009年报》,再次警示“房地产行业贷款风险隐患上升”。随着房地产市场不确定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。
房贷利率和房价风险并存
房地产市场价格的非理性增长,不仅使得房地产开发商加快投资,而且使居民的购房预期日益强烈,导致国内银行的大量资金涌入房市。据统计,2003〜2010年5月全国房价平均上涨7.6%,2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%(见图5)。特别是深圳2007年前六个月房价上涨高达50%,一个楼盘的市值足以买下整个伊利集团。
房地产“绑架”银行,即房地产行业对银行信贷的依存度过高,自有资金薄弱。央行公布的《2004年中国房地产金融报告》指出:我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。中投证券最新的报告显示,银行信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数,达53%以上。如图6所示,2007年6月底,房地产开发资金中银行贷款占比达22.1%,企业自筹资金占比达33.9%,定金和预收款占比达25.2%,但是,房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入,而这些商品房销售收入大部分又来自银行信贷,意味着自筹资金的70%来自银行贷款,定金和预收款中的30%也来自银行贷款。
由于房地产对银行的过度依赖,所以房市过热,房价过高而引发的市场风险过度集中于银行体系内,但又因为房贷是银行的重要优良资产之一,对银行业的盈利水平有深远影响,导致银行没有正确评估房贷风险。
银监会主席刘明康在《中国银监会2009年报》中要求:针对房地产信贷风险,要求银行业金融机构严格控制贷款首付款比例,按风险确定贷款利率;对个人房贷督促落实面谈、面签和居访制度,严格限制炒房和投机性购房;加强对房地产企业项目资本金到位情况的监督检查;对房地产开发企业授信实施并表监管,统一授信,防止多头授信,对有严重违法违规行为的房地产开发商,严禁提供任何形式的信贷支持;强化贷款全流程管理,实行向借款人受益方支付的贷款资金拨付制度,跟踪、监督、控制信贷资金流向,防范信贷资金违规流入房地产市场。后危机时代,经济运行和金融稳定工作中的新老危机交织,新老矛盾共存,情况的不确定性增加,使得金融监管和银行业稳健运行面临挑战和风险。
据研究估算,一旦房价下跌20%〜30%,很可能会出现“理性违约”, 那么我国将会重蹈美国次贷危机覆辙且更加严重。因为美国次贷份额占全美金融资产(46万亿美元)的比重不到7%。20世纪的日本泡沫破裂和东南亚经济危机的共同之处在于,银行持有大量与房地产相关的坏账,这些坏账在银行体系崩溃时起到推波助澜的作用。鉴于我国房地产市场和金融市场的高度关联性,已有前车之鉴,如1993〜1994年楼市泡沫的破灭,造成各大银行共计6000亿元左右的不良资产。所以,无论是历史的教训还是大洋彼岸尚未平息的房贷危机,都已清楚告诫我们要严控我国房地产利率重置和房价波动的风险,防止过热房贷生成泡沫效应。
在信贷风险不断加剧的形势下,需要做好三方面的工作。一是分散信贷风险在银行体系内的集聚;二是促进二级市场的有效发展;三是从根本上引导信贷结构的优化,控制好、管理好、调整好导致主体泡沫经济的源头治理工作。
(作者单位:北京理工大学,中国建筑,中国铁建)
泡沫经济与信贷风险并存
经济过度依赖房地产,在房价不断上涨的情况下,容易导致房地产市场泡沫。一般而言,房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价过高预期而出现房地产投资过热现象。国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%,但国内房地产投资占GDP的比重2004年就已经达到9.6%,一些城市甚至高达50%以上。自1998年至今,我国的房地产投资占GDP的比重一直呈上升趋势,2009年达到11%,且增长幅度远远超过美国和日本(见图1)。美国1950年房地产投资占GDP的比重达到6.98%的历史最高点位,此后一直在正常范围内波动,基本处于平稳态势。日本历经20世纪70年代的峰值之后,一直处于下行趋势,且基本维持在4%〜6%之间。我国的房地产投资占GDP的比重最大值和平均值分别达到10.13%和6.43%,两项指标分别比美国高3.15和2.24个百分点;比日本高1.44和0.66个百分点(见图2)。
摩根士丹利的首席经济学家史蒂芬•罗奇近期表示:“目前2/3的国家和地区正面临房地产泡沫危机。在所有面临房地产泡沫的国家和地区中,中国排第一,上海和北京因占中国销售量的14%,且房价涨幅最大,将首当其冲。”美国《纽约时报》报道:“中国房屋的空置率已超过国际警戒线。在上海,大约有1/6的高级住宅没人住;在北京约为1/4,在深圳约为1/3。未来几年里,房屋空置率还将在目前的基础上大幅增加。”
1997年,香港房地产泡沫破裂导致经济在1998年出现几十年绝无仅有的负增长。失业率从1997年的2.5%上升到1998年的5%,零售和消费总额大幅下降,较受欢迎的私人住宅,其售价指数从1997年10月的167.5下降到2001年12月的72.4,下降幅度高达57%。房地产增加值从1997年的1356.5亿港元下降到2002年的811.3亿港元,下降幅度同样高达40%;房地产增加值占GDP的比重则从1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。为此,严格控制房地产占GDP的过高比例,减少经济对房地产的过度依赖,有利于从根本上控制经济泡沫的扩大。
住房贷款过热增长,当房市价格出现逆转时,房贷的潜在经济风险易在银行体系内首先爆发。房地产风险与金融风险高度相连,房地产市场持续走弱后,产业风险向金融风险进一步传递的可能性增加。若此种风险发生,我国房贷风险的破坏力肯定比美国的次债风险更加惨重。因为美国次债占金融贷款的比重不足10%,而截至2009年末,我国商业性房贷余额占人民币贷款余额的比重达19.2%。其中,北京房地产开发资金半数依赖于银行,贷款余额占全市贷款总量的27%,个贷余额占金融机构贷款比重为12.3%。2000〜2007年美国次贷余额从3700亿美元增至1.2万亿美元,占抵押房贷的比重从7.2%上升至11%(见图3),同时,70%的房贷已通过二级市场以证券化的形式分销给广大的机构投资者,银行体系内的风险转嫁到体系外。而我国住房抵押贷款证券化(MBS)市场进展缓慢,房贷资产未形成有效的投资渠道,信贷风险仍然累积在银行体系内。
个贷高增长与高不良率并存
截至2009年末,我国商业性房贷余额达7.33万亿元,同比增长38.1%,增速比上年同期高27.7个百分点,10年间增长了172倍。而美国的住房抵押贷款市场已发展50多年,近10年来,其房贷余额从1996年的3.68万亿美元增加到2007年的11.14万亿美元,增长近3倍(见表1)。而在我国,近10年来个人住房按揭贷款余额就达到4.96万亿元,10年间增长116倍,而这尚未包括公积金贷款10601.83亿元。2009年北京中资金融机构的购房贷款余额达2621.1亿元,同比增长8.4%,其中,个贷余额为2447.4亿元,同比增长11.6%,占全国的8.6%。公积金贷款發放超过300亿元,比2008年增长了168.05%,达历史最高水平。
个贷的迅猛增长以股份制银行的表现最为突出,工行、中行和建行三家银行的个贷余额由2006年的11760亿元上升至2009年的29559亿元,增加1.5倍。个人住房不良贷款从2006年的192.41亿元上升到2009年的479亿元,增长149%。三大行的房贷违约率均达到1.6%,超过国际公认的1%的警戒线。北京的情况不容小觑,截至2009年末,个贷不良率为2.4%,增长0.12个百分点,其中,房地产不良贷款余额占比达60%。
国内某商业银行对住房开发贷款和个人按揭贷款的压力测试结果显示:随着房价下跌幅度的增加,房地产开发贷款和个人按揭贷款的不良率呈快速递增态势(见图4)。
央行2007年第三季度的货币政策执行报告首次对房贷违约风险提出警示,报告指出:“个贷步入高违约风险期,主要存在两方面的原因。一是住房供应结构性矛盾突出,二是部分地区房价上涨较快,存在明显的非理性因素。”
2008年8月央行发布《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》,预警北京房贷三重风险:一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升;二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加;三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。与此相适应,央行建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理,避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。同时,完善预售资金监管制度,防范企业转移和挪用预售资金。
在经历了2009年的天量信贷后,政府开始担忧信贷风险的日益加剧。2010年6月15日,中国银监会发布《中国银行业监督管理委员会2009年报》,再次警示“房地产行业贷款风险隐患上升”。随着房地产市场不确定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。
房贷利率和房价风险并存
房地产市场价格的非理性增长,不仅使得房地产开发商加快投资,而且使居民的购房预期日益强烈,导致国内银行的大量资金涌入房市。据统计,2003〜2010年5月全国房价平均上涨7.6%,2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%(见图5)。特别是深圳2007年前六个月房价上涨高达50%,一个楼盘的市值足以买下整个伊利集团。
房地产“绑架”银行,即房地产行业对银行信贷的依存度过高,自有资金薄弱。央行公布的《2004年中国房地产金融报告》指出:我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。中投证券最新的报告显示,银行信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数,达53%以上。如图6所示,2007年6月底,房地产开发资金中银行贷款占比达22.1%,企业自筹资金占比达33.9%,定金和预收款占比达25.2%,但是,房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入,而这些商品房销售收入大部分又来自银行信贷,意味着自筹资金的70%来自银行贷款,定金和预收款中的30%也来自银行贷款。
由于房地产对银行的过度依赖,所以房市过热,房价过高而引发的市场风险过度集中于银行体系内,但又因为房贷是银行的重要优良资产之一,对银行业的盈利水平有深远影响,导致银行没有正确评估房贷风险。
银监会主席刘明康在《中国银监会2009年报》中要求:针对房地产信贷风险,要求银行业金融机构严格控制贷款首付款比例,按风险确定贷款利率;对个人房贷督促落实面谈、面签和居访制度,严格限制炒房和投机性购房;加强对房地产企业项目资本金到位情况的监督检查;对房地产开发企业授信实施并表监管,统一授信,防止多头授信,对有严重违法违规行为的房地产开发商,严禁提供任何形式的信贷支持;强化贷款全流程管理,实行向借款人受益方支付的贷款资金拨付制度,跟踪、监督、控制信贷资金流向,防范信贷资金违规流入房地产市场。后危机时代,经济运行和金融稳定工作中的新老危机交织,新老矛盾共存,情况的不确定性增加,使得金融监管和银行业稳健运行面临挑战和风险。
据研究估算,一旦房价下跌20%〜30%,很可能会出现“理性违约”, 那么我国将会重蹈美国次贷危机覆辙且更加严重。因为美国次贷份额占全美金融资产(46万亿美元)的比重不到7%。20世纪的日本泡沫破裂和东南亚经济危机的共同之处在于,银行持有大量与房地产相关的坏账,这些坏账在银行体系崩溃时起到推波助澜的作用。鉴于我国房地产市场和金融市场的高度关联性,已有前车之鉴,如1993〜1994年楼市泡沫的破灭,造成各大银行共计6000亿元左右的不良资产。所以,无论是历史的教训还是大洋彼岸尚未平息的房贷危机,都已清楚告诫我们要严控我国房地产利率重置和房价波动的风险,防止过热房贷生成泡沫效应。
在信贷风险不断加剧的形势下,需要做好三方面的工作。一是分散信贷风险在银行体系内的集聚;二是促进二级市场的有效发展;三是从根本上引导信贷结构的优化,控制好、管理好、调整好导致主体泡沫经济的源头治理工作。
(作者单位:北京理工大学,中国建筑,中国铁建)