论文部分内容阅读
房地产税收制度是调节房地产各经济主体经济利益关系的主要手段，分析探讨房地产业的税收制度对保持国民经济的稳定增长和保障人民大众的生活福利都具有重要意义。
一、我国房地产税收制度现状及存在的问题
房地产税收是指直接或间接地以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称。房地产税种设置主要有房地产流转税和保有税两大类。房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋，主要有契税、营业税、印花税、土地增值税、城乡维护建设税、耕地占用税、所得税等；房地产保有税是在一定时期或一个时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的税收，其功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平，降低房地产作为资产保有的有利性，主要包括房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。目前我国房地产税收制度存在的主要问题有：
(一)流通环节税费重，保有环节课税轻
我国目前房地产税制构成的一个显著特点是房地产开发流通环节税种多，税收负担重，涉及房地产业的各种收费项目还有几十项，而房地产保有环节课税比较少，负担也很轻。这种税种结构的消极影响有：
1、土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。
2、流通阶段的税负重，助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。
3、保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥；拉大了贫富差距，使财富集中在少数人手中。
4、房地产流转环节和占用环节税收负担的畸重畸轻，使得纳税人倾向持有土地和房产待其自然增值，从而影响了房地产，尤其是稀缺土地资源的正常流通和合理使用。
(二)存在着重复课税的问题
土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中所获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产转让的利润在交纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则。
房产税与城镇土地使用税也存在重复课税。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税。很显然，其承担的税负较土地有偿使用前建造的房产所承担的税负高，存在重复课税问题。
(三)课税范围过窄，免税范围过宽
一方面，房产税和城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另一方面，房产税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等自用房产免税外，还对个人所有的非营业用房产免税。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了房产税应有的调节职能——除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。特别是目前我国居民住房的商品化程度很高，高收入阶层通常选择面积大、设施好的房子，享受了更多的社会公共服务，对居民自用住房完全免税，违背了多受益多纳税的原则，有违税制公平。
(四)计税依据的设置不合理
目前城镇土地使用税的计税依据为土地的实际占用面积。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速。为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，使土地使用税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。
现行房产税的计税依据为房产的账面原值扣除一定比例之后的房产余值，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法随房产市场价值的变动而变动。因此，以房产的账面原值作为计税依据，使得房产税缺乏弹性，不仅造成财政收入的损失，也使不同时间建造的房产税负不公。同时，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2％，一方面，税负过轻；另一方面，一刀切的税率也无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。
二、完善我国房地产税收制度的对策
随着我国经济形势的变化和国际经济一体化趋势的加快，我国房地产税收制度显露了诸如与经济发展不协调、与国际惯例不接轨等问题，对其进行总结和认识，并寻求改革、完善之措施，无论对房地产业、对地方经济乃至对整个房地产税收制度的改革是整个税制改革的重要组成部分，也是地方税收制度改革的核心，对个税制的健全与完善都将有重要意义。
(一)开征统一规范的物业税
取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，开征物业税。在没有物业税的情况下，炒房者可以坐等房产升值，而不必担心房产保有期间房产持有成本的提高。我国近年来城市房价涨幅较大，很大原因是目前房产保有阶段的税负太轻，因此开征物业税有利于降低城市房价，打击投机。
物业税的基本框架是：将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税；适当扩大税基，将物业税扩大到农村，同时规范税收减免，清理税收优惠政策，以公平税负；接房地产评估价值作为计税依据，以客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要是由营业税、城市维护建设税、教育费附加以及所得税来调整；物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出，由于物业税是地方税种，这样有利于调动地方财政的积极性。
(二)设立土地年租金制度
改革土地供应管理制度，对原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次租金。土地年租金将在土地保有环节课征，具有明显的地租性质，不应并入物业税。土地年租金制度有利于降低房产的开发成本，降低房价，同时为地方提供稳定的财政收入。
(三)清理房地产业流转环节的税费 合并契税和印花税，取缔不合理不合法的收费项目，减轻房产流转环节的税费负担。
简化土地增值税，条件成熟时予以取消。土地增值税计征方面过于复杂，由于基层税务干部的业务水平低，很难准确计算应纳税额。在目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，简化房地产增值额计算办法等，以降低税务部门的课税成本和纳税义务人的纳税成本，充分考虑投资者土地投资中的正常投资回报，通货膨胀因素，并给予适当扣除，这样才不至于因赋税过重而侵蚀正常的土地投资报酬而诱发逃税行为。随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税。
(四)调减出租房税负，活跃租赁市场
按照现行税法规定，个人出租住房，要征收七税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税或城市房地产税等、城镇土地使用税、个人所得税、印花税，税种多，税负重。持有多套住房的业主认为，如果据实纳税，那么租金收入扣除税金后收益少且麻烦多，因此往往不愿出租或暗中交易偷逃税款。据北京的调查，全市纳税的房东不到应纳税户数的20％。现在有的地区为便利征收，对个人住房租赁，规定一个5％的综合税率，各税统一计算缴纳，这样虽然能降低税负、方便征缴，但与税法不符。因此，为了盘活闲置住房，提高住房使用效率，应大幅度降低出租税负，明确个人出租普通住房，可以只征个人所得税，而且其个人所得税的税率可以进一步降低。
改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，不仅涉及到亿万群众，也涉及各方面的利益，尤其是地方政府的利益，因此必须做好有关基础准备工作。一是建立健全房地产登记制度，全面掌握房地产各方面的情况，找准课税目标。当前多部门登记、分级登记、分块登记的分散登记的管理办法必须改变，建立由房屋和国土资源管理部门统一的房地产登记制度，信息由有关部门提供和共享。二是完善房地产市场评估制度，全面规划，分步到位，逐步推开，待时机成熟，正式立法实行。三是税务部门做好同房屋、土地管理、房地产市场管理和财政、银行、工商等部门的协调配合工作，同时提高税务干部的业务水平，重点培养一批掌握不动产计征技术的业务骨干。
一、我国房地产税收制度现状及存在的问题
房地产税收是指直接或间接地以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称。房地产税种设置主要有房地产流转税和保有税两大类。房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋，主要有契税、营业税、印花税、土地增值税、城乡维护建设税、耕地占用税、所得税等；房地产保有税是在一定时期或一个时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的税收，其功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平，降低房地产作为资产保有的有利性，主要包括房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。目前我国房地产税收制度存在的主要问题有：
(一)流通环节税费重，保有环节课税轻
我国目前房地产税制构成的一个显著特点是房地产开发流通环节税种多，税收负担重，涉及房地产业的各种收费项目还有几十项，而房地产保有环节课税比较少，负担也很轻。这种税种结构的消极影响有：
1、土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。
2、流通阶段的税负重，助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。
3、保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥；拉大了贫富差距，使财富集中在少数人手中。
4、房地产流转环节和占用环节税收负担的畸重畸轻，使得纳税人倾向持有土地和房产待其自然增值，从而影响了房地产，尤其是稀缺土地资源的正常流通和合理使用。
(二)存在着重复课税的问题
土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中所获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产转让的利润在交纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则。
房产税与城镇土地使用税也存在重复课税。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税。很显然，其承担的税负较土地有偿使用前建造的房产所承担的税负高，存在重复课税问题。
(三)课税范围过窄，免税范围过宽
一方面，房产税和城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另一方面，房产税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等自用房产免税外，还对个人所有的非营业用房产免税。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了房产税应有的调节职能——除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。特别是目前我国居民住房的商品化程度很高，高收入阶层通常选择面积大、设施好的房子，享受了更多的社会公共服务，对居民自用住房完全免税，违背了多受益多纳税的原则，有违税制公平。
(四)计税依据的设置不合理
目前城镇土地使用税的计税依据为土地的实际占用面积。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速。为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，使土地使用税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。
现行房产税的计税依据为房产的账面原值扣除一定比例之后的房产余值，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法随房产市场价值的变动而变动。因此，以房产的账面原值作为计税依据，使得房产税缺乏弹性，不仅造成财政收入的损失，也使不同时间建造的房产税负不公。同时，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2％，一方面，税负过轻；另一方面，一刀切的税率也无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。
二、完善我国房地产税收制度的对策
随着我国经济形势的变化和国际经济一体化趋势的加快，我国房地产税收制度显露了诸如与经济发展不协调、与国际惯例不接轨等问题，对其进行总结和认识，并寻求改革、完善之措施，无论对房地产业、对地方经济乃至对整个房地产税收制度的改革是整个税制改革的重要组成部分，也是地方税收制度改革的核心，对个税制的健全与完善都将有重要意义。
(一)开征统一规范的物业税
取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，开征物业税。在没有物业税的情况下，炒房者可以坐等房产升值，而不必担心房产保有期间房产持有成本的提高。我国近年来城市房价涨幅较大，很大原因是目前房产保有阶段的税负太轻，因此开征物业税有利于降低城市房价，打击投机。
物业税的基本框架是：将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税；适当扩大税基，将物业税扩大到农村，同时规范税收减免，清理税收优惠政策，以公平税负；接房地产评估价值作为计税依据，以客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要是由营业税、城市维护建设税、教育费附加以及所得税来调整；物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出，由于物业税是地方税种，这样有利于调动地方财政的积极性。
(二)设立土地年租金制度
改革土地供应管理制度，对原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次租金。土地年租金将在土地保有环节课征，具有明显的地租性质，不应并入物业税。土地年租金制度有利于降低房产的开发成本，降低房价，同时为地方提供稳定的财政收入。
(三)清理房地产业流转环节的税费 合并契税和印花税，取缔不合理不合法的收费项目，减轻房产流转环节的税费负担。
简化土地增值税，条件成熟时予以取消。土地增值税计征方面过于复杂，由于基层税务干部的业务水平低，很难准确计算应纳税额。在目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，简化房地产增值额计算办法等，以降低税务部门的课税成本和纳税义务人的纳税成本，充分考虑投资者土地投资中的正常投资回报，通货膨胀因素，并给予适当扣除，这样才不至于因赋税过重而侵蚀正常的土地投资报酬而诱发逃税行为。随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税。
(四)调减出租房税负，活跃租赁市场
按照现行税法规定，个人出租住房，要征收七税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税或城市房地产税等、城镇土地使用税、个人所得税、印花税，税种多，税负重。持有多套住房的业主认为，如果据实纳税，那么租金收入扣除税金后收益少且麻烦多，因此往往不愿出租或暗中交易偷逃税款。据北京的调查，全市纳税的房东不到应纳税户数的20％。现在有的地区为便利征收，对个人住房租赁，规定一个5％的综合税率，各税统一计算缴纳，这样虽然能降低税负、方便征缴，但与税法不符。因此，为了盘活闲置住房，提高住房使用效率，应大幅度降低出租税负，明确个人出租普通住房，可以只征个人所得税，而且其个人所得税的税率可以进一步降低。
改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，不仅涉及到亿万群众，也涉及各方面的利益，尤其是地方政府的利益，因此必须做好有关基础准备工作。一是建立健全房地产登记制度，全面掌握房地产各方面的情况，找准课税目标。当前多部门登记、分级登记、分块登记的分散登记的管理办法必须改变，建立由房屋和国土资源管理部门统一的房地产登记制度，信息由有关部门提供和共享。二是完善房地产市场评估制度，全面规划，分步到位，逐步推开，待时机成熟，正式立法实行。三是税务部门做好同房屋、土地管理、房地产市场管理和财政、银行、工商等部门的协调配合工作，同时提高税务干部的业务水平，重点培养一批掌握不动产计征技术的业务骨干。