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【摘要】有效的成本控制是促进房地产项目开发成功并获取经济效益的基本保证，也关系到房地产行业的长期发展进程，笔者从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段探讨了房地产开发项目的全过程成本控制，希望能有所裨益。
【关键词】房地产；开发项目；成本控制；全过程
一、引言
新时期，随着社会经济的发展变革，我国的房地产开发项目在不断拓展的同时也面临激烈的市场竞争，而且复杂多变的地产业形势也增加了房地产企业的发展挑战，为了在激烈的行业竞争中占据有利的竞争地位，房地产企业需要在确保建设质量安全的基础上，强化全过程成本控制，通过精细化管理节约各项成本开支，提高企业的整体效益。
二、决策阶段成本控制
对当前房地产开发项目的决策阶段成本控制是第一步也是非常重要的一步，而其中投资可行性研究是重点的内容所在。为了达到在房地产开发项目中成本投资的合理性，全方位的市场调查是一步，以达到对未来的销售趋势进行判断的目的，进而进行准确的项目定位，开发适销对路的地产；其次，需要在广泛调研的基础上，对比同类地产开发项目，并进行多方位的功能分析以及方案比较，通过全面的经济评价以及技术分析，制定切实可行的经济优化的目标成本；再者，要依据房地产开发项目的规划条件和可行性研究成果，编制科学合理的方案任务书，以便为后续开发过程中的成本控制提供指导和依据。
三、设计阶段成本控制
房地产开发项目设计阶段的成本控制，一方面，要推行限额设计，在严格遵守投资估算以及设计任务书的基础上，科学合理地分解工程量和投资额，并且在确保各项功能完善的前提下，进行施工组织优化设计，合理地配置人工费用以及材料设备费用，将开发项目概算控制在投资估算范围内。进而以限额设计为基准，按照初步的工程概算，进行施工图纸设计，在遵守规范设计标准，满足设计目标需求的同时，要通过不断优化设计，提高施工图的技术先进性以及经济可行性，避免发展频繁的工程变更增加项目开发成本支出；另一方面，要强化工程设计图的审核工作，工程设计图作为项目的整体规划以及模拟目标，之间关系到整个施工进程，进而影响到项目开发总成本，因此，在出图前一定要强化各级监督以及审核管理，确保设计图的质量，以便为后续工程施工提供技术指导，促进项目开发的安全有序开展，节约各项成本费用开支。
四、招投标阶段的成本控制
在房地产开发过程中，从土地竞拍、规划设计、项目承包、采购材料设备、销售代理以及物业委托都需要开展招投标工作，房地产开发企业在招投标阶段，需要坚持将施工图预算作为招投标控制标准，并充分任用专业技术人员，全面做好招标文件审核工作，把握好技术指标分析以及商务谈判技巧，协调好企业内部资源，争取以合理的报价中标，有效控制招投标成本开支。
五、施工阶段成本控制
房地产开发项目施工阶段的资金投入量非常大，此阶段的成本控制目标主要是确保工程项目的质量安全，并加大施工监管力度，合理控制工程意外费用以及额外支出，在工期规定时间内保质保量完成项目建设开发，加速资金回笼，节约造价成本。具体而言，首先要合理选择工程承包商，通过行业对比分析，尽量选择技术力量雄厚、信誉好且报价合理的承包单位，并签订严密的承包合同，明确双方的责任权限，尤其是对于工期延误、结算方式等影响工程造价的因素，需要在合同中以法律形式明确责任，并对做好房地产开发工程索赔应急预案，避免过度的索赔增加总成本开支；其次，要合理控制工程变更，对于由客观环境因素以及施工技术条件所引起的工程变更，要尽量将工程变更控制在合同规定的变更限额费用内，避免大规模的工程变更引起施工成本的大幅度增加，而且要严格审核工程变更签证，分区签证属于合同内包干的还是另外的，避免重复计费；最后，还要重视对材料和设备费用的控制，可以深入到相关材料和设备所在的市场进行调研和分析，了解清楚市场价格之后，再根据国家相关的要求和标准开展招投标。对投标企业提交的设备材料和清单要仔细进行校核，对于不合格的材料坚决不能用在项目中，在确保质量的同时要保证合理的成本支出。
六、竣工结算阶段成本控制
很多房地产企业并不重视开发项目的竣工结算阶段的成本控制工作，实际上，该环节也是成本控制的重要阶段。在具体的成本控制工作中，一方面需要在合同条款的规定以及施工设计图纸的要求下，严格进行工程项目的验收，如果发现出现不合理的费用等等，需要了解清楚并进行处理。而且，房地产企业要详细准确地计量工程量的增减情况，并注意对照合同文件，严格执行工程投标单价或者是签证价格。另一方面，还可以按照合同协议的规定，设置优质奖、工期奖等费用，促进工程项目竣工结算的有序展开，保证结算质量的提升，从而有效达到成本控制的目的。
七、结语
综上所述，房地产开发项目全过程的成本控制是一个相互联系相互贯通的系统化的工作，需要协调好企业内部资源，完善成本控制体系，合理确定并调整项目投入比例，并通过综合对比分析，强化监管以及审核工作，努力将项目开发各项成本开支降到最低，提高全过程成本控制效率，获取更多的社会经济效益。
参考文献：
[1]把奉嫄.浅谈房地产开发项目全过程成本管理的重要性[J].现代商业，2008，26：83.
[2]刘文涛.基于建设全过程的某房地产开发项目成本控制应用研究[D].河北工业大学，2013.
[3]曹红艳.房地产开发项目成本控制研究[D].广西大学，2013.
[4]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界（学术版），2014，20：46+48.
【关键词】房地产；开发项目；成本控制；全过程
一、引言
新时期，随着社会经济的发展变革，我国的房地产开发项目在不断拓展的同时也面临激烈的市场竞争，而且复杂多变的地产业形势也增加了房地产企业的发展挑战，为了在激烈的行业竞争中占据有利的竞争地位，房地产企业需要在确保建设质量安全的基础上，强化全过程成本控制，通过精细化管理节约各项成本开支，提高企业的整体效益。
二、决策阶段成本控制
对当前房地产开发项目的决策阶段成本控制是第一步也是非常重要的一步，而其中投资可行性研究是重点的内容所在。为了达到在房地产开发项目中成本投资的合理性，全方位的市场调查是一步，以达到对未来的销售趋势进行判断的目的，进而进行准确的项目定位，开发适销对路的地产；其次，需要在广泛调研的基础上，对比同类地产开发项目，并进行多方位的功能分析以及方案比较，通过全面的经济评价以及技术分析，制定切实可行的经济优化的目标成本；再者，要依据房地产开发项目的规划条件和可行性研究成果，编制科学合理的方案任务书，以便为后续开发过程中的成本控制提供指导和依据。
三、设计阶段成本控制
房地产开发项目设计阶段的成本控制，一方面，要推行限额设计，在严格遵守投资估算以及设计任务书的基础上，科学合理地分解工程量和投资额，并且在确保各项功能完善的前提下，进行施工组织优化设计，合理地配置人工费用以及材料设备费用，将开发项目概算控制在投资估算范围内。进而以限额设计为基准，按照初步的工程概算，进行施工图纸设计，在遵守规范设计标准，满足设计目标需求的同时，要通过不断优化设计，提高施工图的技术先进性以及经济可行性，避免发展频繁的工程变更增加项目开发成本支出；另一方面，要强化工程设计图的审核工作，工程设计图作为项目的整体规划以及模拟目标，之间关系到整个施工进程，进而影响到项目开发总成本，因此，在出图前一定要强化各级监督以及审核管理，确保设计图的质量，以便为后续工程施工提供技术指导，促进项目开发的安全有序开展，节约各项成本费用开支。
四、招投标阶段的成本控制
在房地产开发过程中，从土地竞拍、规划设计、项目承包、采购材料设备、销售代理以及物业委托都需要开展招投标工作，房地产开发企业在招投标阶段，需要坚持将施工图预算作为招投标控制标准，并充分任用专业技术人员，全面做好招标文件审核工作，把握好技术指标分析以及商务谈判技巧，协调好企业内部资源，争取以合理的报价中标，有效控制招投标成本开支。
五、施工阶段成本控制
房地产开发项目施工阶段的资金投入量非常大，此阶段的成本控制目标主要是确保工程项目的质量安全，并加大施工监管力度，合理控制工程意外费用以及额外支出，在工期规定时间内保质保量完成项目建设开发，加速资金回笼，节约造价成本。具体而言，首先要合理选择工程承包商，通过行业对比分析，尽量选择技术力量雄厚、信誉好且报价合理的承包单位，并签订严密的承包合同，明确双方的责任权限，尤其是对于工期延误、结算方式等影响工程造价的因素，需要在合同中以法律形式明确责任，并对做好房地产开发工程索赔应急预案，避免过度的索赔增加总成本开支；其次，要合理控制工程变更，对于由客观环境因素以及施工技术条件所引起的工程变更，要尽量将工程变更控制在合同规定的变更限额费用内，避免大规模的工程变更引起施工成本的大幅度增加，而且要严格审核工程变更签证，分区签证属于合同内包干的还是另外的，避免重复计费；最后，还要重视对材料和设备费用的控制，可以深入到相关材料和设备所在的市场进行调研和分析，了解清楚市场价格之后，再根据国家相关的要求和标准开展招投标。对投标企业提交的设备材料和清单要仔细进行校核，对于不合格的材料坚决不能用在项目中，在确保质量的同时要保证合理的成本支出。
六、竣工结算阶段成本控制
很多房地产企业并不重视开发项目的竣工结算阶段的成本控制工作，实际上，该环节也是成本控制的重要阶段。在具体的成本控制工作中，一方面需要在合同条款的规定以及施工设计图纸的要求下，严格进行工程项目的验收，如果发现出现不合理的费用等等，需要了解清楚并进行处理。而且，房地产企业要详细准确地计量工程量的增减情况，并注意对照合同文件，严格执行工程投标单价或者是签证价格。另一方面，还可以按照合同协议的规定，设置优质奖、工期奖等费用，促进工程项目竣工结算的有序展开，保证结算质量的提升，从而有效达到成本控制的目的。
七、结语
综上所述，房地产开发项目全过程的成本控制是一个相互联系相互贯通的系统化的工作，需要协调好企业内部资源，完善成本控制体系，合理确定并调整项目投入比例，并通过综合对比分析，强化监管以及审核工作，努力将项目开发各项成本开支降到最低，提高全过程成本控制效率，获取更多的社会经济效益。
参考文献：
[1]把奉嫄.浅谈房地产开发项目全过程成本管理的重要性[J].现代商业，2008，26：83.
[2]刘文涛.基于建设全过程的某房地产开发项目成本控制应用研究[D].河北工业大学，2013.
[3]曹红艳.房地产开发项目成本控制研究[D].广西大学，2013.
[4]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界（学术版），2014，20：46+48.