论文部分内容阅读
他最喜欢看的书是《西游记》，最爱看的电影是《罗马假日》。在远洋地产开发事业一部，作为唯一的70后，个性沉稳内敛的马能超就像是一个不苟言笑的教导主任带着一帮活泼顽皮的大孩子，面冷心热，事无巨细，样样操心。事业一部8090后的“孩子”们都亲切的称他为马主任。
如果说远洋地产是深耕京津冀的典范，马能超就是深耕在远洋的典范。陪伴远洋一起成长了十五年的他，说起负责过的十多个项目无不如数家珍。十五年如一日的勤勉踏实为他赢得了“大黑牛”的名号。
又逢“金九银十”，各大品牌房企集中发力，各种活动层出不穷，远洋地产在其中可谓独树一帜，让人耳目一新。所有的业内人士都发现了，今年的远洋格外不一样，感觉hold不住，“要疯”。他们打造私人影院带业主包场看电影、举办远洋国际音乐节，举行11场音乐会，带业主组团到现场为国安呐喊助威、组织国际垂直马拉松比赛等……看不到往日正统的国企范儿，倒像是要进军文体圈。
9月12日，“远洋地产北京七盘联动战略揭幕·暨远洋·天著春秋产品发布盛典”在北京八大处灵光寺举行。在远洋2015年“极致·求变”的集团主题下，远洋地产北京公司完成了全新高管层任命调整。同时，远洋地产“远洋红九月”七盘联动战略也正式启动。此外，远洋倾力打造的西山别墅天著春秋一并亮出。
远洋地产开发事业一部便是这一系列成功的营销推广活动的“幕后推手”。远洋地产开发事业一部，是一支80后与90后齐聚、小清新与重口味共存的年轻化且个性十足的营销团队。这样一支青春洋溢不拘一格的团队，一位沉稳大将的坐镇不可或缺。讲到自己的成绩，马能超谦逊低调，而提起自己带领的团队，马能超却不吝褒奖。
而“大黑牛”对于自己信仰的坚守，对于传统文化的尊重热爱，对事业精益求精的执着，都让他成为远洋地产最经典的“天著”系列最合适最无可取代的操盘者。当被问及天著春秋如何与其他项目竞争时，他认真的回答“天著春秋没有竞品，唯一的竞品就是自己”。体现出这位儒雅绅士的自信霸气，也让人对于这个遍寻京城无可匹敌的项目产生了巨大的好奇。
北京城有句老话“东富西贵”。西山，自古就是皇权贵胄的聚集地，而聚集了“三山八刹十二景”的八大处，更是“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。在八大处，有多个千年古寺，供奉着世上仅存的两颗释迦摩尼佛牙舍利，收藏着明朝的精美壁画，过百年的参天大树更是随处可见。马胜超所说的“没有竞品”的项目便位于此地。
2014年9月，远洋地产80轮竞拍鏖战抢得稀缺地块，在此打造八大处畔唯一的山麓别墅，也是远洋地产截至目前最高端也最具传奇色彩的作品——天著春秋。
TIPS关于市场热点
《安冢》：目前中国一线城市的房价，尤其是豪宅价格，已经高过许多国际城币，很多人认为北京房价已到天花板，您如何看待这一现象？
马能超：我认为这个问题不能泛泛而谈。北京现在的很多豪宅价格均价都为十万以上，对于想要购买刚需楼盘的客户来说，这个价格确实非常高。但是对于一些高端客户群来说，他们的关注点不会在于单价，而是看产品是否真正物有所值。所以具体到北京的房价是否已到天花板这个问题，我认为要分产品，比如说针对购买豪宅的群体，对于这一小部分金字塔尖的客户来讲，这个价格并不禹。
《安家》：您认为想要在北京的豪宅市场实现突围最关键的是什么？
马能超：我认为最关键的是产品本身。因为很多客观因素北京现在房价确实比较高，那么所有开发商的土地成本都很高，项目售价又不能无限制增长，因此能否突围就要看产品是否能够真正打动客户、吸引客户。
《安冢》：您认为北京豪宅与中国其他地方的高端产品相比有哪些方面的差别？
马能超：我们也考察过上海、深圳等地的一些项目，我认为由于客户群不同和文化背景不同确实会导致一定的差异。上海、深圳等地的开发商和客户可能更看重豪宅的内装、配置，而北京的开发商和客户更看重的可能是地段以及是否有文化底蕴。
TIPS关于开发事业一部团队
《安冢》：您认为远洋地产开发事业一部团队的特点及核心竞争力是什么？
马能超：第一个特点是核心管理人员年轻化，除了我自己是70后以外，其他都是80后，还有部分人员是90后。
第二个特点是去组织化。原先所有的人员都分属于各个项目，那么这个项目部的水平就很大程度上决定了产品的水平。但是开发事业一部成立后，相当于把远洋在北京二十多年好的经验整合在一起去通力打造一个项目。那么打造项目的水平和成果自然不可同日而语。
我认为团队的核心竞争力是不断学习的能力。从远洋最近开展的活动与宣传来看，与前几年的远洋的宣传推广风格相比变化非常大。这就是我们团队不断学习，不断跨界融合创新的结果。
《安家》.开发事业一部截至目前一共开发了多少个项目？
马能超：开发事业一部一共负责4个城市，截至目前北京有8个项目，天津7个，海南2个，还有河北在售的一个项目。
《安冢》：开发事业一部年底Z前还有什么具体规划和营销推厂活动吗？
马能超：远洋最近推出的“万人看远洋”的红九月活动非常成功。近来推出的七盘联动的系列活动也将会延续，从音乐、电影、运动、公益、文艺等方面推出一系列活动。
TIPS关于天著春秋
《安家》：2014年9月，远洋地产经过80轮竟拍拿到备受关注的刘娘府地块，如此志在必得的原因是什么？选择在此打造远洋截至目前最高端项目的原因又是什么？
马能超：我认为有三方面原因，第一，远洋在京西石景山区域深耕十多年，从打造远洋山水开始，就—直将这里作为远洋在京西的根据地。远洋山水项目与远洋沁山水两个项目共约100多万平方米，住户也接近十万人，所以远洋在西边有着很好的前期基础与客户积淀。所以当石景山推出这块地时，我们非常兴奋，志在必得。 第二是基于对市场的判断，未来像北京这类一线城市项目主要还是以改善和高端改善类客群为主。从远洋在北京的布局版图来看，远洋在东边有LAVIE，北边有远洋-傲北，南边有远洋天著，但是在西边还没有这类高端项目。所以希望可以西边打造一个代表作。
第三就是这块地本身是块绝佳的稀缺好地，无论从石景山区域土地供应还是八大处周边土地供应来看，已经有很多年没有这么好的一块地了。
《安家》：项目案名定为“天著春秋”有何含义？
马能超：首先，这个项目本身定位为天著系列，也是希望品牌影响力有一个很好的继承。
其次，“春秋”二字有着多重含义且都与中国的传统文化息息相关。“春秋“本身既是中国历史上的一个重要时代，又是一本经典儒家典籍的名称，同时又可以指代春夏秋冬四季的变化。在八大处这样一个历史文化底蕴深厚的地方，我们认为将“春秋”二字嵌入项目名称十分贴切。
《安家》：天著春秋选择在八大处香戒寺举办亮相仪式，在灵光寺举办发布盛典，可以说非常独特，这是出于什么考虑呢？
马能超：选择在禅林胜地举办亮相仪式与发布会，也是为了呼应远洋·天著春秋文脉别墅的独特气质。远洋·天著春秋也成为了北京第一个也是唯一一个能够在一处禅林风水宝地举办亮相仪式的项目。
《安家》：天著春秋作为远洋地产截至目前最高端的项目，请您介绍—下该项目的定位定价及市场卖点？
马能超：天著春秋定价还没有最后确定，但是从前期的投入度和期望来看，我们希望它能成为远洋高端产品的价格标杆。
关于天著春秋的定位我们研究了很长时间，找了非常多的人做访谈做调研后才最后确定。我们团队访谈了130多组客户、与西边项目的多个销冠多次沟通，且几乎征询了所有京西高端项目操盘者的建议。
具体定位分为两方面。第一是总价的控制。不管单价如何，总价在各个范围内的市场不会有太大波动，主力产品定价约为两千万左右。第二是客群的定位，聚焦三个区域，一是石景山，二是西三环、西四环沿线，三是金融街。未来可能覆盖到全市，有西山情结的人的人都是我们的潜在客户。
《安家》：项目售楼处何时开放？
马能超：售楼处会在10月中旬开放，样板间也会同时开放。
《安家》：天著春秋作为远洋地产截至目前最高端的项目，它的开发过程和后期运营与以往项目有何不同吗？您能简单的介绍和评价—下您带领的这支团队与以往有何不同吗？
马能超：我认为现在的团队与以往有非常大的不同，这与远洋地产近期的战略调整密切相关。一是集团事业部架构调整后，人力的支持和组合更灵活。实施的“背包人”制度，把原来固定的模块打破，一个项目的负责人可以把他认为适合这个项目的各个岗位的人抽调到一起，为这个项目更好的服务。
第二个不同是源于营销体系的变革。在营销推广天著春秋项目时，打破了传统豪宅营销的框架，引入活动营销、快乐营销的方式。使这个项目虽然是豪宅却不再那么高处不胜寒。不再给人“大门紧闭”的感觉，而是欢迎所有对项目感兴趣的人都能够参与进来。在营销中注重借鉴其他行业好的传播点，充分运用各种媒体，增添更多的新鲜感。当然这也与我们团队年轻人的加入密不可分。
《安家》：据说，天著春秋的开发团队曾考察贝聿铭大师在日本的美秀博物馆、苏州的苏州博物馆等经典建筑，那么天著春秋在建筑设计方面有哪些独特的亮点呢？
马能超：当时拿地时，首要考虑便是必须打造一个与环境高度融合的建筑，那么在八大处这样中国传统文化底蕴深厚的地方打造欧式豪宅肯定不合适。但是如果打造最传统的中式建筑，可能又与现代人的起居生活的部分需求有所冲突。因此就将项目定位为新中式的设计风格。
纵观世界，贝聿铭大师是新中式设计的权威，所以我们就与他儿子的工作室取得联系希望由他来操刀设计。但是由于对方需要非常长的设计周期，明显与房地产的商业开发进度要求不符，因此很遗憾没有达成合作。
但是我们仍然希望能学习和借鉴贝聿铭大师设计中的特色与亮点，因此我们的核心人员分批次参观了由贝聿铭大师负责的各地的经典建筑，提炼他设计的精髓并加以运用。如玻璃的运用，菱形元素的运用等都是独特的亮点。
TIPS关于个人
《安家》：2015年北京豪宅币场井喷，万柳书院、北京壹号院、西宸原著等诸多项目纷纷入市。豪宅之年，狭路相逢，天著春秋如何脱颖而出？
马能超：乍看起来，处于可称为豪宅的价位的房子很多，但是如果细分客户需求，每个项目都有其独特和无可超越复制的地方。天著春秋这个项目在内部讨论时就没有定竞品，竞品就是我们自己，我们能否很好的打造与实现这个项目才是最重要的。
我认为这个项目与其他项目相比有三点唯一性，一是土地的唯一性，作为在八大处脚下的土地，极其稀缺。而且这块土地是在新的土地拍卖政策出台后唯一没有配备保障房的地且容积率只有1.1，可以保障项目圈层纯粹。
二是建筑风格唯一性，三是建筑本身可传承性，建筑本身设计独特，且所用材质非常考究精益求精。采用双屋檐设计，体制与故宫里的建筑相仿，甚至瓦片的运用也非常考究，一层平瓦，一层筒瓦。且小到瓦片大到石材均来自质量精工的世界各地。
《安家》：如果来一次说走就走的旅行，您会选择去哪里？
马能超：土耳其。
《安家》：您有没有比较喜欢的书？
马能超：说出来你可能不相信，我最爱看的书是《西游记》，可以说是从小看到大。小时候看线装版，喜欢对比着里面的插图描红。长大些后看孙悟空降妖除魔，好玩热闹，随着年龄的不断增长再读《西游记》又能看到许多的人生哲理。所以我现在给孩子讲的睡前故事也是《西游记》。
《安家》：您比较喜欢的电影是什么？
马能超：《罗马假日》。
《安家》：您做了这么多年的开发，更喜欢做高端住宅项目还是商业地产？
马能超：我比较喜欢操盘高端物业，因为可以与各式各样的客户打交道，而且这些高端楼盘的很多客户本身有很大的魅力。我可以从他们身上学习借鉴到很多宝贵的经验。而操盘商业地产更多的是与机构打交道，相对比较单一。
如果说远洋地产是深耕京津冀的典范，马能超就是深耕在远洋的典范。陪伴远洋一起成长了十五年的他，说起负责过的十多个项目无不如数家珍。十五年如一日的勤勉踏实为他赢得了“大黑牛”的名号。
又逢“金九银十”，各大品牌房企集中发力，各种活动层出不穷，远洋地产在其中可谓独树一帜，让人耳目一新。所有的业内人士都发现了，今年的远洋格外不一样，感觉hold不住，“要疯”。他们打造私人影院带业主包场看电影、举办远洋国际音乐节，举行11场音乐会，带业主组团到现场为国安呐喊助威、组织国际垂直马拉松比赛等……看不到往日正统的国企范儿，倒像是要进军文体圈。
9月12日，“远洋地产北京七盘联动战略揭幕·暨远洋·天著春秋产品发布盛典”在北京八大处灵光寺举行。在远洋2015年“极致·求变”的集团主题下，远洋地产北京公司完成了全新高管层任命调整。同时，远洋地产“远洋红九月”七盘联动战略也正式启动。此外，远洋倾力打造的西山别墅天著春秋一并亮出。
远洋地产开发事业一部便是这一系列成功的营销推广活动的“幕后推手”。远洋地产开发事业一部，是一支80后与90后齐聚、小清新与重口味共存的年轻化且个性十足的营销团队。这样一支青春洋溢不拘一格的团队，一位沉稳大将的坐镇不可或缺。讲到自己的成绩，马能超谦逊低调，而提起自己带领的团队，马能超却不吝褒奖。
而“大黑牛”对于自己信仰的坚守，对于传统文化的尊重热爱，对事业精益求精的执着，都让他成为远洋地产最经典的“天著”系列最合适最无可取代的操盘者。当被问及天著春秋如何与其他项目竞争时，他认真的回答“天著春秋没有竞品，唯一的竞品就是自己”。体现出这位儒雅绅士的自信霸气，也让人对于这个遍寻京城无可匹敌的项目产生了巨大的好奇。
北京城有句老话“东富西贵”。西山，自古就是皇权贵胄的聚集地，而聚集了“三山八刹十二景”的八大处，更是“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。在八大处，有多个千年古寺，供奉着世上仅存的两颗释迦摩尼佛牙舍利，收藏着明朝的精美壁画，过百年的参天大树更是随处可见。马胜超所说的“没有竞品”的项目便位于此地。
2014年9月，远洋地产80轮竞拍鏖战抢得稀缺地块，在此打造八大处畔唯一的山麓别墅，也是远洋地产截至目前最高端也最具传奇色彩的作品——天著春秋。
TIPS关于市场热点
《安冢》：目前中国一线城市的房价，尤其是豪宅价格，已经高过许多国际城币，很多人认为北京房价已到天花板，您如何看待这一现象？
马能超：我认为这个问题不能泛泛而谈。北京现在的很多豪宅价格均价都为十万以上，对于想要购买刚需楼盘的客户来说，这个价格确实非常高。但是对于一些高端客户群来说，他们的关注点不会在于单价，而是看产品是否真正物有所值。所以具体到北京的房价是否已到天花板这个问题，我认为要分产品，比如说针对购买豪宅的群体，对于这一小部分金字塔尖的客户来讲，这个价格并不禹。
《安家》：您认为想要在北京的豪宅市场实现突围最关键的是什么？
马能超：我认为最关键的是产品本身。因为很多客观因素北京现在房价确实比较高，那么所有开发商的土地成本都很高，项目售价又不能无限制增长，因此能否突围就要看产品是否能够真正打动客户、吸引客户。
《安冢》：您认为北京豪宅与中国其他地方的高端产品相比有哪些方面的差别？
马能超：我们也考察过上海、深圳等地的一些项目，我认为由于客户群不同和文化背景不同确实会导致一定的差异。上海、深圳等地的开发商和客户可能更看重豪宅的内装、配置，而北京的开发商和客户更看重的可能是地段以及是否有文化底蕴。
TIPS关于开发事业一部团队
《安冢》：您认为远洋地产开发事业一部团队的特点及核心竞争力是什么？
马能超：第一个特点是核心管理人员年轻化，除了我自己是70后以外，其他都是80后，还有部分人员是90后。
第二个特点是去组织化。原先所有的人员都分属于各个项目，那么这个项目部的水平就很大程度上决定了产品的水平。但是开发事业一部成立后，相当于把远洋在北京二十多年好的经验整合在一起去通力打造一个项目。那么打造项目的水平和成果自然不可同日而语。
我认为团队的核心竞争力是不断学习的能力。从远洋最近开展的活动与宣传来看，与前几年的远洋的宣传推广风格相比变化非常大。这就是我们团队不断学习，不断跨界融合创新的结果。
《安家》.开发事业一部截至目前一共开发了多少个项目？
马能超：开发事业一部一共负责4个城市，截至目前北京有8个项目，天津7个，海南2个，还有河北在售的一个项目。
《安冢》：开发事业一部年底Z前还有什么具体规划和营销推厂活动吗？
马能超：远洋最近推出的“万人看远洋”的红九月活动非常成功。近来推出的七盘联动的系列活动也将会延续，从音乐、电影、运动、公益、文艺等方面推出一系列活动。
TIPS关于天著春秋
《安家》：2014年9月，远洋地产经过80轮竟拍拿到备受关注的刘娘府地块，如此志在必得的原因是什么？选择在此打造远洋截至目前最高端项目的原因又是什么？
马能超：我认为有三方面原因，第一，远洋在京西石景山区域深耕十多年，从打造远洋山水开始，就—直将这里作为远洋在京西的根据地。远洋山水项目与远洋沁山水两个项目共约100多万平方米，住户也接近十万人，所以远洋在西边有着很好的前期基础与客户积淀。所以当石景山推出这块地时，我们非常兴奋，志在必得。 第二是基于对市场的判断，未来像北京这类一线城市项目主要还是以改善和高端改善类客群为主。从远洋在北京的布局版图来看，远洋在东边有LAVIE，北边有远洋-傲北，南边有远洋天著，但是在西边还没有这类高端项目。所以希望可以西边打造一个代表作。
第三就是这块地本身是块绝佳的稀缺好地，无论从石景山区域土地供应还是八大处周边土地供应来看，已经有很多年没有这么好的一块地了。
《安家》：项目案名定为“天著春秋”有何含义？
马能超：首先，这个项目本身定位为天著系列，也是希望品牌影响力有一个很好的继承。
其次，“春秋”二字有着多重含义且都与中国的传统文化息息相关。“春秋“本身既是中国历史上的一个重要时代，又是一本经典儒家典籍的名称，同时又可以指代春夏秋冬四季的变化。在八大处这样一个历史文化底蕴深厚的地方，我们认为将“春秋”二字嵌入项目名称十分贴切。
《安家》：天著春秋选择在八大处香戒寺举办亮相仪式，在灵光寺举办发布盛典，可以说非常独特，这是出于什么考虑呢？
马能超：选择在禅林胜地举办亮相仪式与发布会，也是为了呼应远洋·天著春秋文脉别墅的独特气质。远洋·天著春秋也成为了北京第一个也是唯一一个能够在一处禅林风水宝地举办亮相仪式的项目。
《安家》：天著春秋作为远洋地产截至目前最高端的项目，请您介绍—下该项目的定位定价及市场卖点？
马能超：天著春秋定价还没有最后确定，但是从前期的投入度和期望来看，我们希望它能成为远洋高端产品的价格标杆。
关于天著春秋的定位我们研究了很长时间，找了非常多的人做访谈做调研后才最后确定。我们团队访谈了130多组客户、与西边项目的多个销冠多次沟通，且几乎征询了所有京西高端项目操盘者的建议。
具体定位分为两方面。第一是总价的控制。不管单价如何，总价在各个范围内的市场不会有太大波动，主力产品定价约为两千万左右。第二是客群的定位，聚焦三个区域，一是石景山，二是西三环、西四环沿线，三是金融街。未来可能覆盖到全市，有西山情结的人的人都是我们的潜在客户。
《安家》：项目售楼处何时开放？
马能超：售楼处会在10月中旬开放，样板间也会同时开放。
《安家》：天著春秋作为远洋地产截至目前最高端的项目，它的开发过程和后期运营与以往项目有何不同吗？您能简单的介绍和评价—下您带领的这支团队与以往有何不同吗？
马能超：我认为现在的团队与以往有非常大的不同，这与远洋地产近期的战略调整密切相关。一是集团事业部架构调整后，人力的支持和组合更灵活。实施的“背包人”制度，把原来固定的模块打破，一个项目的负责人可以把他认为适合这个项目的各个岗位的人抽调到一起，为这个项目更好的服务。
第二个不同是源于营销体系的变革。在营销推广天著春秋项目时，打破了传统豪宅营销的框架，引入活动营销、快乐营销的方式。使这个项目虽然是豪宅却不再那么高处不胜寒。不再给人“大门紧闭”的感觉，而是欢迎所有对项目感兴趣的人都能够参与进来。在营销中注重借鉴其他行业好的传播点，充分运用各种媒体，增添更多的新鲜感。当然这也与我们团队年轻人的加入密不可分。
《安家》：据说，天著春秋的开发团队曾考察贝聿铭大师在日本的美秀博物馆、苏州的苏州博物馆等经典建筑，那么天著春秋在建筑设计方面有哪些独特的亮点呢？
马能超：当时拿地时，首要考虑便是必须打造一个与环境高度融合的建筑，那么在八大处这样中国传统文化底蕴深厚的地方打造欧式豪宅肯定不合适。但是如果打造最传统的中式建筑，可能又与现代人的起居生活的部分需求有所冲突。因此就将项目定位为新中式的设计风格。
纵观世界，贝聿铭大师是新中式设计的权威，所以我们就与他儿子的工作室取得联系希望由他来操刀设计。但是由于对方需要非常长的设计周期，明显与房地产的商业开发进度要求不符，因此很遗憾没有达成合作。
但是我们仍然希望能学习和借鉴贝聿铭大师设计中的特色与亮点，因此我们的核心人员分批次参观了由贝聿铭大师负责的各地的经典建筑，提炼他设计的精髓并加以运用。如玻璃的运用，菱形元素的运用等都是独特的亮点。
TIPS关于个人
《安家》：2015年北京豪宅币场井喷，万柳书院、北京壹号院、西宸原著等诸多项目纷纷入市。豪宅之年，狭路相逢，天著春秋如何脱颖而出？
马能超：乍看起来，处于可称为豪宅的价位的房子很多，但是如果细分客户需求，每个项目都有其独特和无可超越复制的地方。天著春秋这个项目在内部讨论时就没有定竞品，竞品就是我们自己，我们能否很好的打造与实现这个项目才是最重要的。
我认为这个项目与其他项目相比有三点唯一性，一是土地的唯一性，作为在八大处脚下的土地，极其稀缺。而且这块土地是在新的土地拍卖政策出台后唯一没有配备保障房的地且容积率只有1.1，可以保障项目圈层纯粹。
二是建筑风格唯一性，三是建筑本身可传承性，建筑本身设计独特，且所用材质非常考究精益求精。采用双屋檐设计，体制与故宫里的建筑相仿，甚至瓦片的运用也非常考究，一层平瓦，一层筒瓦。且小到瓦片大到石材均来自质量精工的世界各地。
《安家》：如果来一次说走就走的旅行，您会选择去哪里？
马能超：土耳其。
《安家》：您有没有比较喜欢的书？
马能超：说出来你可能不相信，我最爱看的书是《西游记》，可以说是从小看到大。小时候看线装版，喜欢对比着里面的插图描红。长大些后看孙悟空降妖除魔，好玩热闹，随着年龄的不断增长再读《西游记》又能看到许多的人生哲理。所以我现在给孩子讲的睡前故事也是《西游记》。
《安家》：您比较喜欢的电影是什么？
马能超：《罗马假日》。
《安家》：您做了这么多年的开发，更喜欢做高端住宅项目还是商业地产？
马能超：我比较喜欢操盘高端物业，因为可以与各式各样的客户打交道，而且这些高端楼盘的很多客户本身有很大的魅力。我可以从他们身上学习借鉴到很多宝贵的经验。而操盘商业地产更多的是与机构打交道，相对比较单一。