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【摘要】一个优质生活小区的开发建设，离不开高质量的单体设计、合理的配套总规划设计、优质的工程施工质量保证和完备的售后服务，只有以人为本，用心去做，才有可能做好房地产开发项目。
【关键词】房地产；开发项目；现场管理；探究
【Abstract】A residential development and construction quality of life, can not do without high-quality single design, a reasonable matching the total planning and design, quality construction quality assurance and comprehensive after-sales service, only people-oriented, hard for it be possible to make room real estate development projects.
【Key words】Real estate; development projects; site management; inquiry
笔者作为某房地产开发公司的工程技术人员，曾系统地参与过数个住宅小区的施工管理工作。工程结束之后曾多次回顾项目的前前后后，施工中存在問题的点点滴滴，总想将自己感觉到的问题其实也是其他房地产开发单位普遍存在的弊病总结归纳起来，以便进行进一步的探讨和以后工程的管理改进。
小区规划：一个住宅小区的用地手续齐全之后，设计性详规审批下来，应该是照详规实施放线，但业主在实施之际，总会发现不如人意的地方，于是又修改楼的具体布局，直至小区最后一栋楼施工放线才算终成定局；从而造成了小区实际施工的总平面图与原审批的详规图不一致。所以，谨慎周全地做出既满足开发商的意愿又符合相关文件规范的实施性详细规划设计是十分必要的。
单体楼的设计与施工：
施工图纸设计一般都委托有相应资质的设计院来做，但是也往往存在设计不合理较多，而且在图纸会审阶段尚不能完全发现其中的不足，以至导致施工中工程变更单很多，更厉害的甚至住宅套型也会调整，从而造成整套设计图纸的很大变动甚至作废，重新委托设计还要花钱，于是乎就会产生一些借用原图部分结构图再加新的核定单及附图等的组合设计施工图纸，从而给施工等带来很大的麻烦。所以施工图的设计是相当严肃的事情，应尽可能把各细节周全地考虑在设计阶段，最大程度地减少不合理因素和设计核定单的出现，这样既方便施工又对造价的控制、工程质量和工期的保证等有好处。
单体楼的施工质量现在一般不会有什么问题，一方面有甲方现场管理人员和甲方委托的监理公司的监管，地方工程质量管理部门的参与把关；另一方面施工方本身也不敢不把工程质量当回事，因为《建筑工程质量管理条例》明确了施工方的主体质量责任期为该工程的设计使用年限，还有工程保修期的规定也决定了施工方的保修义务。所以工程施工质量应该是大家都用心关注的事情。但工程施工中使用的材料、设备等的质量问题必须高度重视，每批建筑材料如钢筋、水泥一般都要有检测报告、准用证、合格证方可用于工程施工中，而水电材料管、线等有准用证、合格证即可使用，而且目前各专业管线使用的材料各异，品种、规格繁多，加之建材市场管理混乱，鱼目混珠，增加了控制难度。所以必须建立进场材料及配件申报制度，对进场材料分批次进行抽查检查制度等等，确保工程中所用的所有材料设备等都必须要严格把守质量关，如果工程施工中所使用的材料、设备本身就存在质量问题，那么工程质量还从何谈起呢？
小区配套工程的设计与施工：小区配套工程包括小区管网工程、道路、绿化、停车位等等。
现在成规模的生活小区一般专门委托设计单位来做，由于设计费用较高，也存在不少的自行设计，甚至是边设计边施工，总是不能全局考虑，时常会出现不如意或必须返工的情况。
小区管网工程的特点可归纳为“三多两紧”：一是管线种类多。现代住宅小区普遍都有排水管道（雨水排水管、污水排水管）、供水管道（自来水管、地热水管、中水管）、热力管道、煤气管道、通讯及智能管网（电话、有线电视、宽带网等）、电力管线等；二是施工单位多。各专业管线分属各专业部门施工，尤其是自来水、煤气、电力等专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性；三是交叉多。小区管线纵横交叉，造成专业施工交叉。两紧就是工期紧和场地紧。业主为尽早回收资金，作为配套的小区管网工程，预留的施工工期很紧，加之往往主体工程拖期挤占配套工程工期，致使大多小区管网工程工期紧上加紧。而场地紧则表现为现在小区管网几乎都是埋在其道路和绿化这一有限空间的地下，要求在一个短时间内完成诸多管线施工，场地必然紧张。上述特点，给小区管网工程施工和管理带来了困难。
另外就是各配套工程的施工程序及相互配合问题，大多数情况是缺少统一计划统一安排，由于各工程的施工单位不同，如：给水由自来水公司、排水由市政公司或甲方另行安排、煤气由煤气公司、电气由供电局下属的安装公司、通信系统由电信局施工等等，相互间不沟通，而建设单位对各施工单位又无力制约和安排，所以施工比较混乱，小区地埋沟往往是挖了埋，埋了又挖，相互交叉的地方谁也不配合谁，弄得破坏不少，质量也不好保证，道路修好了再破坏，破坏之后又修补，搞得很不美观……所以，小区配套工程的设计及施工安排、相互间的协调配合非常重要。只有设计合理、施工程序安排好、各施工单位协调配合好，才能真正做到既能保证工程质量，又能省时省力节约资源。笔者公司开发的一个学生公寓，因为赶时间交工，排水管道连夜施工，竟然在挖管沟时将地埋电缆挖坏了，而当时并未发现，在后来的使用中因为巨额的电费和突然的大范围断电才排查到这个问题，直接导致十多万元的经济损失，并严重影响了正常的使用，造成了很恶劣的影响。如果小区有合理的配套设计和施工工序的话，这样的事故是绝对可以避免的。 以下是一些自己根据曾经的实践及查询一些相关资料提出的几个要点，与同行探讨。
1.开发商要统筹安排小区各专业管线的施工顺序，并进行有效控制。针对小区管网的特点，结合施工现场的具体情况及工期的要求，科学、合理、统筹安排小区各专业管线的施工顺序，并进行有效控制，这是确保小区管网工程正常有序施工的前提。
1.1安排施工顺序，坚持“四让”原则。既有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。按照这个原则，小区管网施工顺序基本是：排水管道（污水管、雨水管）——热力管道——煤气管道——供水管道——（自来水管、中水管、地热水管）——通讯及智能管线（电话、有线电视、宽带网）——電力管线。
1.2相邻管线，在埋设的高程相同或相近时，最好考虑大开槽的施工方案，这是缩短工期、加快工程进度的有效措施。
1.3在小区道路结构层内偏上的管线，最好待道路结构层碾压成行后，返挖槽施工。这既能确保道路结构层的碾压施工及质量，又避免了道路道路碾压施工对管道施工成果的损坏。
1.4按照总工期的要求，结合各专业管线编制的施工进度计划，遵循上述施工程序安排原则，统筹各专业管线的开工期和工期。如条件成熟，最好作出小区管网工程施工进度网络图，并据此进行有效控制，使小区管网施工形成一个衔接紧凑、合理交叉和有条不紊的施工局面。
2.既要控制管线的平面位置，又要控制管线的立面高程。为了环境美观，当今小区管线几乎全部埋设地下。小区道路或绿地下的管网纵横密布，上下交错，因而，既做好小区综合管网平面图，又做好小区管网立面综合图加强对管线平面位置和立面高程的双重控制，是确保小区管网正常有序施工的关键。
管线交叉较多的丁字和十字路口，是管线立面高程控制的重点和难点部位，在施工中必须按设计或相关规范要求注意控制各专业管线之间保持一定的间距，为避免或减少立面交叉管线之间相互损坏和确保安全，在施工过程中，应督促施工单位采取一些必要的支、挂、吊管等临时性措施。
3.加强对管道施工用料的控制。施工用的管材、管件及阀门等配件的质量，是影响管道工程质量的关键因素之一，因此加强对管道施工用料的控制是质量控制的重点。
4.严格按规范要求，控制管道的强度和功能性试验的质量强度。功能性试验主要指：排水管道的闭水试验；供水管道的系统试压；供热管道的分段和系统试压；煤气管道的试压和严密性检测等。管道的强度和功能性试验，是对管道施工质量的全面检测，也是工程质量验收的主要依据。各类管道必须在试验全部合格而且隐蔽验收资料真实、齐全、有效的前提下才能回填隐蔽。
5.做好组织协调工作，有效控制工程进度。小区管网工程施工过程中现场极易产生各行其是、相互干扰此应当尽力做好组织协调工作，协调好施等；以便在一定的时间与空间条件下，使各专业管线科学合理、有条不紊地进行施工，争取实现工期目标。
总之，一个优质生活小区的开发建设，离不开高质量的单体设计、合理的配套总规划设计、优质的工程施工质量保证和完备的售后服务，只有以人为本，用心去做，才有可能做好房地产开发项目。
【关键词】房地产；开发项目；现场管理；探究
【Abstract】A residential development and construction quality of life, can not do without high-quality single design, a reasonable matching the total planning and design, quality construction quality assurance and comprehensive after-sales service, only people-oriented, hard for it be possible to make room real estate development projects.
【Key words】Real estate; development projects; site management; inquiry
笔者作为某房地产开发公司的工程技术人员，曾系统地参与过数个住宅小区的施工管理工作。工程结束之后曾多次回顾项目的前前后后，施工中存在問题的点点滴滴，总想将自己感觉到的问题其实也是其他房地产开发单位普遍存在的弊病总结归纳起来，以便进行进一步的探讨和以后工程的管理改进。
小区规划：一个住宅小区的用地手续齐全之后，设计性详规审批下来，应该是照详规实施放线，但业主在实施之际，总会发现不如人意的地方，于是又修改楼的具体布局，直至小区最后一栋楼施工放线才算终成定局；从而造成了小区实际施工的总平面图与原审批的详规图不一致。所以，谨慎周全地做出既满足开发商的意愿又符合相关文件规范的实施性详细规划设计是十分必要的。
单体楼的设计与施工：
施工图纸设计一般都委托有相应资质的设计院来做，但是也往往存在设计不合理较多，而且在图纸会审阶段尚不能完全发现其中的不足，以至导致施工中工程变更单很多，更厉害的甚至住宅套型也会调整，从而造成整套设计图纸的很大变动甚至作废，重新委托设计还要花钱，于是乎就会产生一些借用原图部分结构图再加新的核定单及附图等的组合设计施工图纸，从而给施工等带来很大的麻烦。所以施工图的设计是相当严肃的事情，应尽可能把各细节周全地考虑在设计阶段，最大程度地减少不合理因素和设计核定单的出现，这样既方便施工又对造价的控制、工程质量和工期的保证等有好处。
单体楼的施工质量现在一般不会有什么问题，一方面有甲方现场管理人员和甲方委托的监理公司的监管，地方工程质量管理部门的参与把关；另一方面施工方本身也不敢不把工程质量当回事，因为《建筑工程质量管理条例》明确了施工方的主体质量责任期为该工程的设计使用年限，还有工程保修期的规定也决定了施工方的保修义务。所以工程施工质量应该是大家都用心关注的事情。但工程施工中使用的材料、设备等的质量问题必须高度重视，每批建筑材料如钢筋、水泥一般都要有检测报告、准用证、合格证方可用于工程施工中，而水电材料管、线等有准用证、合格证即可使用，而且目前各专业管线使用的材料各异，品种、规格繁多，加之建材市场管理混乱，鱼目混珠，增加了控制难度。所以必须建立进场材料及配件申报制度，对进场材料分批次进行抽查检查制度等等，确保工程中所用的所有材料设备等都必须要严格把守质量关，如果工程施工中所使用的材料、设备本身就存在质量问题，那么工程质量还从何谈起呢？
小区配套工程的设计与施工：小区配套工程包括小区管网工程、道路、绿化、停车位等等。
现在成规模的生活小区一般专门委托设计单位来做，由于设计费用较高，也存在不少的自行设计，甚至是边设计边施工，总是不能全局考虑，时常会出现不如意或必须返工的情况。
小区管网工程的特点可归纳为“三多两紧”：一是管线种类多。现代住宅小区普遍都有排水管道（雨水排水管、污水排水管）、供水管道（自来水管、地热水管、中水管）、热力管道、煤气管道、通讯及智能管网（电话、有线电视、宽带网等）、电力管线等；二是施工单位多。各专业管线分属各专业部门施工，尤其是自来水、煤气、电力等专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性；三是交叉多。小区管线纵横交叉，造成专业施工交叉。两紧就是工期紧和场地紧。业主为尽早回收资金，作为配套的小区管网工程，预留的施工工期很紧，加之往往主体工程拖期挤占配套工程工期，致使大多小区管网工程工期紧上加紧。而场地紧则表现为现在小区管网几乎都是埋在其道路和绿化这一有限空间的地下，要求在一个短时间内完成诸多管线施工，场地必然紧张。上述特点，给小区管网工程施工和管理带来了困难。
另外就是各配套工程的施工程序及相互配合问题，大多数情况是缺少统一计划统一安排，由于各工程的施工单位不同，如：给水由自来水公司、排水由市政公司或甲方另行安排、煤气由煤气公司、电气由供电局下属的安装公司、通信系统由电信局施工等等，相互间不沟通，而建设单位对各施工单位又无力制约和安排，所以施工比较混乱，小区地埋沟往往是挖了埋，埋了又挖，相互交叉的地方谁也不配合谁，弄得破坏不少，质量也不好保证，道路修好了再破坏，破坏之后又修补，搞得很不美观……所以，小区配套工程的设计及施工安排、相互间的协调配合非常重要。只有设计合理、施工程序安排好、各施工单位协调配合好，才能真正做到既能保证工程质量，又能省时省力节约资源。笔者公司开发的一个学生公寓，因为赶时间交工，排水管道连夜施工，竟然在挖管沟时将地埋电缆挖坏了，而当时并未发现，在后来的使用中因为巨额的电费和突然的大范围断电才排查到这个问题，直接导致十多万元的经济损失，并严重影响了正常的使用，造成了很恶劣的影响。如果小区有合理的配套设计和施工工序的话，这样的事故是绝对可以避免的。 以下是一些自己根据曾经的实践及查询一些相关资料提出的几个要点，与同行探讨。
1.开发商要统筹安排小区各专业管线的施工顺序，并进行有效控制。针对小区管网的特点，结合施工现场的具体情况及工期的要求，科学、合理、统筹安排小区各专业管线的施工顺序，并进行有效控制，这是确保小区管网工程正常有序施工的前提。
1.1安排施工顺序，坚持“四让”原则。既有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。按照这个原则，小区管网施工顺序基本是：排水管道（污水管、雨水管）——热力管道——煤气管道——供水管道——（自来水管、中水管、地热水管）——通讯及智能管线（电话、有线电视、宽带网）——電力管线。
1.2相邻管线，在埋设的高程相同或相近时，最好考虑大开槽的施工方案，这是缩短工期、加快工程进度的有效措施。
1.3在小区道路结构层内偏上的管线，最好待道路结构层碾压成行后，返挖槽施工。这既能确保道路结构层的碾压施工及质量，又避免了道路道路碾压施工对管道施工成果的损坏。
1.4按照总工期的要求，结合各专业管线编制的施工进度计划，遵循上述施工程序安排原则，统筹各专业管线的开工期和工期。如条件成熟，最好作出小区管网工程施工进度网络图，并据此进行有效控制，使小区管网施工形成一个衔接紧凑、合理交叉和有条不紊的施工局面。
2.既要控制管线的平面位置，又要控制管线的立面高程。为了环境美观，当今小区管线几乎全部埋设地下。小区道路或绿地下的管网纵横密布，上下交错，因而，既做好小区综合管网平面图，又做好小区管网立面综合图加强对管线平面位置和立面高程的双重控制，是确保小区管网正常有序施工的关键。
管线交叉较多的丁字和十字路口，是管线立面高程控制的重点和难点部位，在施工中必须按设计或相关规范要求注意控制各专业管线之间保持一定的间距，为避免或减少立面交叉管线之间相互损坏和确保安全，在施工过程中，应督促施工单位采取一些必要的支、挂、吊管等临时性措施。
3.加强对管道施工用料的控制。施工用的管材、管件及阀门等配件的质量，是影响管道工程质量的关键因素之一，因此加强对管道施工用料的控制是质量控制的重点。
4.严格按规范要求，控制管道的强度和功能性试验的质量强度。功能性试验主要指：排水管道的闭水试验；供水管道的系统试压；供热管道的分段和系统试压；煤气管道的试压和严密性检测等。管道的强度和功能性试验，是对管道施工质量的全面检测，也是工程质量验收的主要依据。各类管道必须在试验全部合格而且隐蔽验收资料真实、齐全、有效的前提下才能回填隐蔽。
5.做好组织协调工作，有效控制工程进度。小区管网工程施工过程中现场极易产生各行其是、相互干扰此应当尽力做好组织协调工作，协调好施等；以便在一定的时间与空间条件下，使各专业管线科学合理、有条不紊地进行施工，争取实现工期目标。
总之，一个优质生活小区的开发建设，离不开高质量的单体设计、合理的配套总规划设计、优质的工程施工质量保证和完备的售后服务，只有以人为本，用心去做，才有可能做好房地产开发项目。