新业态 多元化浪潮来袭

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  相比万达集团董事长王健林说的“可能会进军航空业”,长实集团董事局主席李嘉诚已经开始真刀真枪进入航空业。
  另一边,如万达更多以一个文化旅游公司的形象出现,恒大也成了一个涵盖恒大冰泉等快消领域和农牧业的集团化公司,多元化浪潮势不可挡。
  地产不再是单纯的建房和卖房的代名词,楼市主角们的新话题越来越多。无论是被迫转型,还是财大气粗者有意进入,房企不可避免地半推半就地踏上了转型的征途。
  地产利润收窄倒逼转型
  关于行业的走向,无论是“白银时代”还是“楼市下半场”的说法,都意味着行业的基本面正在发生变化。万通控股董事长冯仑此前表示,房地产行业到了重要的转折时期。
  冯仑表示,我国城镇化率超过50%,很多二线城市人均GDP超过了8000美元,人均住房超过30平方米。在这种情况下,以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式,与地方政府不断卖地,扩大城市范围,摊大饼发展模式已经无法匹配。
  随着行业发展和市场秩序的重构,房地产行业将进入中利甚至是微利行业。从去年已公布的房企中报数据来看,在2014年上半年,已有53%房企净利率已触及10%红线,其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%,净利润率亏损的占比则达17.39%。
  在兰德咨询总裁宋延庆看来,现在房企整体利润下滑速度非常快,从2014年各家房企中报来看,毛利率每年下滑3-5个百分点,净利润率则每年下滑1个百分点。
  无论是迫于无奈还是占据先机,房企的多元化转型在2014年都达到了一个高点。2014年9月,知名证券机构申银万国报告显示,申万一级行业中的142家房企,涉及跨界转型的至少有41家。这些房企跨界转型主要涉及如下领域:大医疗、大互联网、能源煤矿、金融、军工、材料、影视传媒。
  进一步确切地说,和前几年部分中小型房企一窝蜂进军矿业、白酒业等不同的是,此次多元化的均是大中型房企,选择的行业包括金融、文化、农业、消费品等。


  “绝大多数是由于市场变化导致的被迫转型。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎表示,在转型过程中一部分房企的步子跨得有点大,但文化旅游和快消等领域确实前景远大,投资一定需要时间才能产生收益。
  在房地产相关行业跨界发展最早最大规模的当属万达,其从早先的“商业地产巨头”,成为中国近年的“最大文化公司”、“影院巨头”,万达围绕主业进行一系列扩张。
  恒大的步伐则更大,去年跨界发展远超出了房地产相关行业。恒大粮油、恒大乳畜、恒大整形、光伏发电……对于多元化的战略决策,许家印表示:“中国目前有太多市场机会,如果我们不去做就太可惜了。”
  在外界看来,恒大多元化之路颇为凌乱,而且行业跨度太大。不过据接近恒大的人士透露,恒大的多元化发展有两条主线贯穿其中:一条线是能够形成品牌规模效应的大消费领域,以饮用水、粮油、奶粉、畜牧业为主;另一条主线便是受国家政策支持,利于进行资本运作的新产业如太阳能光伏产业。
  主副业协调配比
  对于房企跨界,业界褒贬不一。但此前亦有不少失败案例。此前广州星河湾以高姿态进军高端白酒市场,但受到国家限制三公消费的影响,至今表现不温不火。欲寻求新的利益增长点而涉矿的新湖中宝、华业地产、绿景地产、万泽股份、中珠控股等中小房企,很多收益并不明朗甚至不断亏损。
  就最近来说,万科转型做商业,也经历几度挣扎,而万达做电商,期间也经历过高管动荡等挫折,万汇网也因发展迟缓曾一度遭遇质疑,直到联手腾讯百度共同做电商之后,才真正踏上了征途。
  隔行如隔山,在人才和企业文化方面,不同行业之间的要求不同。以房企“触网”来说,西装革履、讲求执行力的房地产与习惯T恤牛仔裤、注重创新能力的IT业对人才的要求、对企业文化的取向相差巨大。
  大型房企尚且不能一帆风顺,中小型房企们能否有足够的人力、物力、专业能力为此做支撑更值得商榷。
  “适不适合做多元化,每个房企都是不一样的,最关键的是业务的协同性和产业的综合回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说,刚开始时,由于副业的资金渠道、客户渠道、品牌等都没有建立起来,往往需要主业输出大量资源,这就需要保证主业进行反哺的。
  而在公衍奎看来,面对艰难的转型之路,房企则应该尽可能地做关联产业,在此过程中最重要的是要处理好业务占比。
  公衍奎认为,可以借鉴谷歌的721模式,即主营业务占70%比重,处在成长期的业务占比20%,正在探索创新的业务占比10%。这样一方面能够继续壮大主业,控制风险,另一方面也有利于新的盈利模式的培养。
  “这个比例不是一成不变,还要根据自身情况配比,并不断调整。如果新业务成熟,则可以适当加大比例,保证三种业务配比能有良好的过渡,不至于太冒险。”公衍奎说。
  也并不是所有的房企都对多元化感兴趣。“我不明白他们为什么要去海外。”融创中国董事长孙宏斌此前就对记者表示,融创不会搞多元化,毕竟很难再找到一个产业比房地产还赚钱;同时,公司也不会去海外,国内的房地产空间已经很充足,只要挖掘好就能做得很好。
  在这部分坚守主业者看来,市场不景气时则需要企业进行精耕细作,扎扎实实练好房地产本业的内功,在产品创新、企业管理、人才培养、服务意识等各方面不断提升。
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