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中图分类号：F293文献标识码： A
房地产项目建设工程合同，是地产开发工作的先导，贯穿于项目从可行性研究、设计、施工到竣工验收整个开发过程。而施工阶段是开发项目在完成工程设计和工程招标后的实施阶段，具有投资大、周期长、涉及面广、管理难度大的特点。签订好建设工程合同，无论对发包人还是对承包人都是十分重要的。
通过本人工作实践，我认为签订建设工程施工合同，应注意并处理好下列问题：
一、做好合同签订前的基础工作
首先，一个合同的签订，往往伴随招标而确定，对于地产行业，二者一般不可分。所以合同签订与招标所需的基础工作一脉相承。比如工程量清单招标，就应具备高水平的施工图纸和技术标准及施工技术要求为前提，为投标、为合同总额及条款提供详实资料。二是仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。 目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。
二、做好总包方、分包方的资格预审工作
在工程招标工作中，做好总包、分包主体资格预审是中标与签约的一项重要的准备工作，通过对承包人是否具有合法的从事相应建设工程资格的审核、 承包人的资金状况、 承包人的人才技术状况、 承包人的信誉、 承包人的建设工程经验。 通過对建设工程合同主体审核，以识别主体资格、资质的真实性、合法性和有关证件的有效性。它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，为将来合同能够得到及时、正确地履行奠定一个良好的基础。
三、施工合同重要内容的约定
1、工程质量取决于施工质量和建筑材料质量，二者的把关与监督取决于监理单位和总包单位。因此，合同中应明确约定施工质量与建筑材料质量的验收单位、人员，主次职责。采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。
2、工期的争议多因开工、竣工日期不明确界定而产生。开工日期往往有“破土之日”、“验线之日”、“进场之日”之说，竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用何种说法，均应在合同中予以明确，并约定开工、竣工应办理哪些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。
3、对工程造价的争议，由于任何工程在施工过程中都不可避免的存在设计变更、现场签证和材料差价的发生。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定。同时对现场管理人员的确认与签署权予以明确规定。
四、关于违约责任
除明确文本中列举的质量不合格、逾期完工、不按时付款等三项违约责任外，至少还应注意以下几项违约责任：
1、进度延迟的违约责任。地产开发项目一旦施工进度延迟，即：错过销售旺季、增加广告费及营销费用、增加融资难度、因融资不按计划到位而欠付应付款、展期项目延期等。因此地产项目的建设工程合同，应就进度延迟明确约定违约责任。
2、中间专业工序移交延后或拒绝移交的违约责任。中间交工是否及时，往往影响专业分项工程的顺利实施，继而引发业主与设备商、安装单位之间的责任纠纷。如项目中存在专业工程需交叉施工的，合同中应明确中间交工延后和拒绝中间交工的违约责任。
3、设备试运行不合格的损失赔偿责任。设备调试不合格直接影响到后续工作的进行，进而影响到房屋建筑的交付使用，并产生的赔偿金，滞纳金等；其二，每次设备试运行作为发包方要会同监理组织总包项目经理、技术人员以及各相关分包进行配合，由此将会影响到整个项目的进度，并且占用人力资源，设备资源。
4、安全生产违约责任。安全生产是一项硬性指标，按照国家安全管理相关规定及行业安全管理规定关键条款必须写入合同，双方责任义务要界定清楚、明晰。
五、关于停工损失
建设项目本身具有建设周期长的特点，在施工过程中不可避免出现停工、误工事件。为了在施工操作中减少双方的争议，以及由此带来的误解和损失，在合同签订阶段，尽可能考虑到现场会出现的问题及争议焦点，制定相关条款编入合同，利用已有条款，进行责任认定，减少争议和损失。
六、不可抗力要量化。
施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作了详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。 国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风、雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
七、运用担保条件，降低风险系数。
在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。
房地产项目建设工程合同，是地产开发工作的先导，贯穿于项目从可行性研究、设计、施工到竣工验收整个开发过程。而施工阶段是开发项目在完成工程设计和工程招标后的实施阶段，具有投资大、周期长、涉及面广、管理难度大的特点。签订好建设工程合同，无论对发包人还是对承包人都是十分重要的。
通过本人工作实践，我认为签订建设工程施工合同，应注意并处理好下列问题：
一、做好合同签订前的基础工作
首先，一个合同的签订，往往伴随招标而确定，对于地产行业，二者一般不可分。所以合同签订与招标所需的基础工作一脉相承。比如工程量清单招标，就应具备高水平的施工图纸和技术标准及施工技术要求为前提，为投标、为合同总额及条款提供详实资料。二是仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。 目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。
二、做好总包方、分包方的资格预审工作
在工程招标工作中，做好总包、分包主体资格预审是中标与签约的一项重要的准备工作，通过对承包人是否具有合法的从事相应建设工程资格的审核、 承包人的资金状况、 承包人的人才技术状况、 承包人的信誉、 承包人的建设工程经验。 通過对建设工程合同主体审核，以识别主体资格、资质的真实性、合法性和有关证件的有效性。它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，为将来合同能够得到及时、正确地履行奠定一个良好的基础。
三、施工合同重要内容的约定
1、工程质量取决于施工质量和建筑材料质量，二者的把关与监督取决于监理单位和总包单位。因此，合同中应明确约定施工质量与建筑材料质量的验收单位、人员，主次职责。采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。
2、工期的争议多因开工、竣工日期不明确界定而产生。开工日期往往有“破土之日”、“验线之日”、“进场之日”之说，竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用何种说法，均应在合同中予以明确，并约定开工、竣工应办理哪些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。
3、对工程造价的争议，由于任何工程在施工过程中都不可避免的存在设计变更、现场签证和材料差价的发生。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定。同时对现场管理人员的确认与签署权予以明确规定。
四、关于违约责任
除明确文本中列举的质量不合格、逾期完工、不按时付款等三项违约责任外，至少还应注意以下几项违约责任：
1、进度延迟的违约责任。地产开发项目一旦施工进度延迟，即：错过销售旺季、增加广告费及营销费用、增加融资难度、因融资不按计划到位而欠付应付款、展期项目延期等。因此地产项目的建设工程合同，应就进度延迟明确约定违约责任。
2、中间专业工序移交延后或拒绝移交的违约责任。中间交工是否及时，往往影响专业分项工程的顺利实施，继而引发业主与设备商、安装单位之间的责任纠纷。如项目中存在专业工程需交叉施工的，合同中应明确中间交工延后和拒绝中间交工的违约责任。
3、设备试运行不合格的损失赔偿责任。设备调试不合格直接影响到后续工作的进行，进而影响到房屋建筑的交付使用，并产生的赔偿金，滞纳金等；其二，每次设备试运行作为发包方要会同监理组织总包项目经理、技术人员以及各相关分包进行配合，由此将会影响到整个项目的进度，并且占用人力资源，设备资源。
4、安全生产违约责任。安全生产是一项硬性指标，按照国家安全管理相关规定及行业安全管理规定关键条款必须写入合同，双方责任义务要界定清楚、明晰。
五、关于停工损失
建设项目本身具有建设周期长的特点，在施工过程中不可避免出现停工、误工事件。为了在施工操作中减少双方的争议，以及由此带来的误解和损失，在合同签订阶段，尽可能考虑到现场会出现的问题及争议焦点，制定相关条款编入合同，利用已有条款，进行责任认定，减少争议和损失。
六、不可抗力要量化。
施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作了详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。 国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风、雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
七、运用担保条件，降低风险系数。
在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。