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[摘要]当前愈演愈烈的金融危机正在引起社会各界的反思。从评估行业角度来说，评估特别是抵押评估历来与金融危机有着千丝万缕的联系。在本轮金融危机中，由于此次危机产生的复杂性和多因素，评估并未被指责为主要祸首。但20世纪80年代美国储蓄和贷款危机中，评估却不折不扣地被视为主要原因之一，并由此开始了美国对金融评估的管制时代。本文叙述了美国金融评估管理体制的建立背景和主要内容，对在当前经济形势下加强金融评估管理的重要性，特别是构建符合中国国情的我国金融评估管理体制具有重要的借鉴意义。
一、美国金融评估管理体制建立的背景
(一)美国评估业长期实行自律管理
长期以来，美国评估业与律师业、会计师业等被视为自由职业。评估师属于传统意义上的专业人士和自由职业者。政府对包括金融评估在内的评估业几乎不进行任何干预，主要是通过评估协会等非政府性质的评估行业专业组织进行自律性管理。在长期的评估业发展过程中，根据不同目的和不同领域的要求，美国评估界自发形成了为数不少的评估专业协会，这些协会中有综合性较强的协会，其涵盖的专业范围跨越多个评估领域，也有侧重于某特定资产领域或某一特定评估目的单一协会，其中影响较大的有美国评估师协会(AmBMCSD So-clety of Appraisel)、评估学会(Appraisal lnstitution)、国际估税官协会(hternstmatocaonal Association of Assessing Officers)。美国农场管理人和农业评估师协会(Amerlcan Society ofFarm Managers&Rural ApprsIsers)、独立收费评估师联合会(NatlonaI Association 0f Independent Fee Appraisets)等。这些专业评估协会在其各自发展的过程中，根据所侧重领域分别制定了职业道德守则和评估执业准则，对所属会员具有约束力，并分别制定了各自领域的专业人员资格标准。评估人员在执业中往往是通过展示其在所属协会中获得的专业称号来表示其专业能力，以取得客户信任。在这种以纯行业自律为管理体制的背景下，美国评估业没有统一的评估执业准则，也没有统一的评估师资格标准。这一状况正是美国20世纪80年代”储蓄和贷款“危机后所建立的金融评估管理体系需要重点改变的。因此，美国金融评估管理体制建立之后，美国评估行业完全通过自律进行管理的方式在很大程度上得以改变。
(二)金融评估的特殊性
评估是种促进相关资产交易的专业服务。一般的评估业务是委托人与评估师之间的民事行为， 旦对评估产生争议或评估服务给委托人带来损失，受损害的一方(合同当事人、委托人等)完全可以通过民事诉讼解决争端。如果合同当事人能够证明评估师有过错，评估师就需要赔偿其损失。在这种情况下，可以通过对利益受损方的补偿、赔偿以及对评估师的处罚(主要是经济处罚)实现评估服务的可持续发展，评估服务对委托人以外的第三人或社会利益也不会造成危害，所以，对评估行业无须实行严厉的特别管控措施(如行业准入，标准统一等)，这也是美国和多数国家长期对评估行业实行自律管理、政府不干预的依据。
然而，20世纪80年代美国的“储蓄和贷款”危机彻底改变了人们对评估行业特别是金融评估的看法。评估与金融业有着不可分割的密切联系，以抵押保证为目的的评估业务是各国传统的评估业务领域之一，而抵押资产评估与一般的评估行为在影响力，后果等方面有着本质的不同。“评估在贷款审查程序中的主要作用是，证明资产的抵押价值足以避免借入者无法偿还贷款时的贷款损失。”因此，抵押资产评估在维护金融资产安全、防范金融风险方面具有双刃剑的作用：客观操作且合理披露的不动产抵押评估业务，将有助于金融机构识别潜在风险，充分保障金融机构的利益；而不当操作且不合理披露的抵押评估，则会在很大程度上放大风险，给金融机构带来重大损失。如果评估不当，一旦出现还款违约行为，银行等金融机构作为放款人就可能无法从抵押品的变卖中得到足够的风险保证。由于银行等金融机构的特殊性，一旦经营失败或遭遇重大风险，对金融秩序以及社会可能带来很大的危害。特别是美国实行了储蓄存款保险制度，相关储蓄机构按照法律规定向联邦储蓄保险公司(FDIC)交纳保费，一旦储蓄机构经营失败，出现无力偿付存款的情形，就由联邦储蓄保险公司赔付。如果无力偿付的储蓄机构出现较多、联邦储蓄保险公司也无力赔付后，则需动用联邦储备基金依法补偿。运用联邦储备基金就意味着用纳税人的钱来为金融机构的经营失败“埋单”。因此，从这个意义上看，金融评估与一般的评估服务有着本质区别：金融评估中的不当行为危害的不仅是方当事人，而且可能会对整个金融秩序、社会秩序和全体纳税人的利益带来危害。因此，对金融评估的监管应当予以特别管控。
(三)储蓄和贷款危机的冲击
20世纪80年代初，里根政府执政以后奉行自由经济政策，积极推进后来被称之为“去监管化”的改革措施。在金融领域，美国政府放松了对金融机构的监管，大量金融机构在没有建立必要审核监督机制的情况下，盲目开展抵押贷款业务。由于当时评估业缺乏统一的评估准则和评估师资质标准，评估行业在职业道德、人员素质，执业水平等方面出现了一些问题，相当多的评估师对作为抵押物的不动产进行了不恰当的评估(往往是乐观性的高估)，在出现无法还款处置抵押不动产的情况时，抵押物价值远远达不到评估值，造成银行等金融机构贷款呆账、坏账大幅度增加，引发了一大批金融机构倒闭，从80年代中期开始爆发了由房地产泡沫诱发的金融危机。由于美国实行储蓄存款保险制度，这场被称为“储蓄与贷款”危机的金融危机最终导致了400余家储蓄金融机构破产，给联邦储备基金最终造成1000多亿美元的损失。
用联邦储备基金赔付相当于让纳税人为金融危机承担责任，为此有关这场金融危机的争论演化为一场政治博弈，美国国会专门就这场金融危机的原因，各方所起的作用进行调查。众议院政府工作委员会(House Committee on Government Operatlons)于1986年9月形成了题为《评估问题对不动产抵押贷款，抵押保险和二级市场投资的影响》的调查报告。该报告在分析了金融监管部门和金融机构存在问题的同时，对评估行业存在的问题予以严厉抨击，包括缺乏统一的执业人员资格标准，缺乏统一的评估标准，并认为不当评估和欺诈评估是促成金融危机并导致联邦政时遭受损失的主要诱因之一。
这场金融危机促使有关各方对评估行业进行了“痛定思痛”的全面评价，也因此加强了以金融为目的的评估监管，《专业评估执业统一准则》(USPAP)就是在这个大背景下产生的。
(四)《金融机构改革、复原和实施法》(FIRREA)的 制定和金融评估体系的建立
在综合分析金融业存在问题的基础上，美国国会于1989年制定了FIRREA，对金融行业进行全面整顿。鉴于金融评估领域存在的问题，该法第十一章对美国金融评估管理进行了重大改革，引进了联邦政府监督，州政府注册管理、评估行业协会制定准则、金融监管部门建立相应评估规则等内容，从而建立了独具特色的美国金融评估体系，也在很大程度上改变了美国评估行业自律管理的局面。
二、美国金融评估管理体系
(一)概述
根据FIRREA第十一章，美国金融评估管理体系由民间，州和地方政府，联邦政府三级构成，这三个层级分别从民间行业自律管理、联邦和各州监管以及联邦金融机构监管部门的角度对评估业进行职能管理，形成 个有机的不动产。评估和评估师管理体制：
民间组织评估促进会设评估准则委员会和评估师资格委员会，为不动产评估的实施和报告制定最低标准，为注册评估师设立最低资格要求：
各州负责对评估师进行注册和许可，包括制定教育和经验要求(这些要求至少应当符合评估师资格委员会对注册评估师的资格要求)，监督评估师遵守评估准则。
联邦储备体系(FederaI Reserve System)、联邦存款保险公司(Federal Deposit INsu raRce Corporatlon)、货币监理署(Office of the Comptroller of the Currency)，储蓄管理局(Qffice of Thrift Supervision)和国家信贷管理局(Natlonal Credit Union AdmIni：stratlon)(以下统称为“联邦金融机构监管部门”)为所辖金融机构制定评估要求，并监督金融机构遵守这些评估要求。
评估分会主要负责监督和审查各民间、州和联邦组织与第十章有关的工作，监督和协调参与管理评估和评估师的有关各方的职能。
美国金融评估管理体系中各相关主体结构图如下。
(二)美国金融评估管理体制中各方主体及其职责
1 评估分会
为适应金融评估管理需要。FlRREA法在联邦金融机构检查委员会(Federal FinancialInstituions ExamInation council)下设立“评估分会”(AppraisaISubcommittee)，作为主要的联邦部门，对不动产评估业监督体制中的其他组织进行监督。评估分会有6位理事会成员和7位工作人员，理事会成员由组成联邦金融机构检查委员会的5大联邦金融机构监管部门负责人和住房与城市发展部的负责人委任。
(1)评估分会主要职责
监督各州制定的有关注册评估师和许可评估师资格的条件，包括有关专业责任规范；
监督联邦金融监管部门在其各自管辖范围内制定的涉及联邦交易的评估准则，并确定必须由注册评估师和许可评估师从事的涉及联邦交易评估业务的范围；
为获得各州注册或许可，有资格在涉及联邦的交易中提供评估服务的评估师建立全国性注册库：
监督并审查评估促进会的业务、程序、活动和组织结构。向评估促进会提供适当金额的资助，用于支付其从事的与第十一章相关的工作费用；
每年不迟于1月31日前向国会递交年度报告，汇报在上一年度评估分会各项职能的执行情况。。
(2)评估分会的工作方式
为开展正常业务，评估分会在认为适当的情况下，可设立顾问委员会，举行调查会、听证会，收集证据，提供信息，进行调查研究等。为保证评估分会有必要的经费履行其管理职能，美国政府规定在FIRREA颁布之日，由财政部对评估分会一次性拔款500万美元作为启动资金。以后评估分会开展工作所需资金，可通过向注册评估师和许可评估师收取的注册费来解决，或根据有关规定使用联邦金融机构监管部门所能获得的基金支持。
评估分会对评估促进会进行监督的方式包括参加与第十章有关的所有重要会议和活动，检查拟订中的对评估师的资格要求和《专业评估执业统准则》(uSPAP)的修改和增补。评估分会还审查评估促进会的资助申请，以保证所申请的资助只运用于与第十一章相关的活动。
评估分会对联邦金融机构监管部门的监督主要通过非正式渠道进行。评估分会的6位理事会成员都参与了各自部门中的评估相关工作，非正式地向自己的部门提供来自于评估分会的信息。评估分会也向拟订中的涉及评估问题的规定提供技术支持，如国家信贷管理局为了与其他监管部门一致而将需要评估的交易最低限由10万美元提高到25万美元。
评估分会对各州评估师管理部门的监督，主要是对这些部门的程序实施实地检查，并与评估师、州和联邦部门，以及评估服务使用者保持密切联系。评估分会对各州的检查有两个主要检查周期：3年和18个月。大多数州都安排的是3年，但如果需要进行较为经常的实地观察(通常是因为在以前的实地检查中发现了疑点)，这些州的检查周期则会改为18个月。评估分会实地检查的安排旨在保证在各州之间进行统一的检查，运用统一的政策。检查工作涉及公开的和秘密的投诉；已批准和未批准的培训机构和培训课程j该州与评估师注册和许可相关的法律和规定；理事会会议纪要：评估师的注册簿和注册费：临时执业和互惠安排；热点问题，如恶性贷款、欺诈，非法不动产炒作等。实地检查意见书需在评估分会的网站上公布。
(3)全国评估师注册数据库
根据第十章的要求，评估分会需保存各州从事涉及联邦交易评估业务的许可评估师和注册评估师注册登记簿，并对其进行维护。该数据库可以提供各州评估师的姓名和具备的资格，并可以对不再执业和正在执业的评估师资格情况和种类以及惩罚记录进行统计。这个注册数据库包括公开和非公开的信息，例如针对评估师的受惩罚的记录，只允许经授权的州评估监管部门的代表查阅。用户可以通过互联网登陆此数据库，并免费下载全部的公开数据。
通过国家评估师注册数据库，用户可以了解该评估师是否有资格从事涉及联邦交易的评估业务，评估师是否受过纪律处分，其评估资格证书是否已经被暂停、撤销(revoked)或被放弃(surrendered)。各州还可以通过该数据库帮助州管理部门管理评估师队伍，从而为各州之间的临时互惠提供帮助。
数据库的信息由各州提供。各州定期(绝大多数以1个月为限)将相关的文件提交评估分会，评估分会将数据录入数据库。数据库对四类评估师进行统计，即许可评估师，注册综合评估师，注册住宅评估师和过渡性许可评估师。
2 联邦金融机构监管部门
联邦金融机构监管部门负责保证在联邦机构投保的储蓄机构遵守第十一章的要求，保证涉及联邦交易中的不动产评估符合评估准则委员会制定的USPAP的要求。其主要工作如下：
联邦金融机构监管部门要求涉及联邦交易中的 所有评估业务都必须至少符合USPAP的要求，评估结论以书面形式表示，且应当包含充分的信息和分析过程。以支持金融机构的交易决策。
各联邦金融监管部门或执行机构如果为适当履行其法定职责已做出增加额外评估准则的书面决定，可以要求评估师开展业务遵守这些额外评估准则。
联邦金融机构监管部门规定必须进行评估的“最低门槛要求”，即规定在什么情况下，受监管的金融机构可以不聘请注册评估师或许可评估师进行评估，改为通过其他人士或手段(如银行内部人员，自动评估模型等)进行“估价”(evaIUatlon)。
目前5个金融机构监管部门都把最低限设在25万美元”，即对于低于25万美元的不动产抵押物，金融机构可以选择进行评估，也可以选择对资产价值进行其他方式的估价，所谓估价工作可以由注册评估师和许可评估师以外的人士进行，且无需遵守USPAP；高于25万美元的不动产抵押物必须由注册评估师或许可评估师进行评估，且评估工作需要遵守USPAP的规定。联邦金融机构监管部门也对估价的内容和报告提出了相应要求。
颁布规定和政策，对受监管的金融机构应当聘请注册评估师或许可评估师进行评估的交易进行明确，即对涉及联邦的交易进行分类，确定哪些交易应当由州注册评估师进行评估，哪些交易应当由州许可评估师进行评估。根据目前的规定。在涉及联邦的交易中，当商甩不动产交易额大于25万美元，住宅不动产交易额大于100万美元时，应当聘请州注册评估师。其他涉及联邦的交易，除非第十一章中有特别规定，可以聘请州许可评估师”。
要求在涉及联邦利益的评估中，评估师必须由金融机构(放款人)聘用，而不得由贷款申请人聘用。
制定检查程序，以保证受监管的金融机构遵守第十章的要求。在检查经营风险管理政策和实务，进行专项检查(如不动产交易和实务)以及检查贷款业务时，监管部门通常会检查金融机构对评估规定的遵守情况。当管理部门发现违反规定的情况或缺陷时，如果他们认为这些情况或缺陷会影响金融机构的安全和有效运营，他们会采取处罚措施或通过与金融机构的管理当局进行讨论，促使其采取正确措施。监管部门可以采取的正式或非正式的惩戒措施包括，谅解备忘录、限制执业，禁止执业，暂停和终止资格，以及对违反评估规定的金融机构进行民事处罚等。这些措施可以适用于外聘(付费)评估师，也可适用于金融机构的评估师雇员和金融机构的合作方。此外，根据1991年的“联邦存款保险公司改善法”。联邦金融机构监管部门可以对金融机构的合作方，如评估师，采取惩戒措施”。
委派代表参加评估分会。
3 州和地方政府
为管理各州评估师注册和许可事宜以及监督注册评估师和许可评估师执业，各州和地区都建立了相应制度对评估行业进行管理和监督，并建立了州评估师注册和许可管理部门。州评估师注册和许可管理部门负责本州管辖范围内的评估行业管理工作，主要职能有：
制定本州注册评估师和许可评估师资格要求和有关考试工作，相关评估师资格标准需符合评估促进会下属的评估师资格委员会(AQB)的标准。
对注册评估师和许可评估师进行登记并收取注册登记费，对违规评估师进行必要的处罚。
监督评估师对USPAP的遵守情况。
州评估师注册和许可管理部门在开展工作中接受评估分会的监督，每年须向评估分会上报州注册登记表，列明获得注册评估师和许可评估师资格的人员。
各州关于评估师资格的要求见下表
一、美国金融评估管理体制建立的背景
(一)美国评估业长期实行自律管理
长期以来，美国评估业与律师业、会计师业等被视为自由职业。评估师属于传统意义上的专业人士和自由职业者。政府对包括金融评估在内的评估业几乎不进行任何干预，主要是通过评估协会等非政府性质的评估行业专业组织进行自律性管理。在长期的评估业发展过程中，根据不同目的和不同领域的要求，美国评估界自发形成了为数不少的评估专业协会，这些协会中有综合性较强的协会，其涵盖的专业范围跨越多个评估领域，也有侧重于某特定资产领域或某一特定评估目的单一协会，其中影响较大的有美国评估师协会(AmBMCSD So-clety of Appraisel)、评估学会(Appraisal lnstitution)、国际估税官协会(hternstmatocaonal Association of Assessing Officers)。美国农场管理人和农业评估师协会(Amerlcan Society ofFarm Managers&Rural ApprsIsers)、独立收费评估师联合会(NatlonaI Association 0f Independent Fee Appraisets)等。这些专业评估协会在其各自发展的过程中，根据所侧重领域分别制定了职业道德守则和评估执业准则，对所属会员具有约束力，并分别制定了各自领域的专业人员资格标准。评估人员在执业中往往是通过展示其在所属协会中获得的专业称号来表示其专业能力，以取得客户信任。在这种以纯行业自律为管理体制的背景下，美国评估业没有统一的评估执业准则，也没有统一的评估师资格标准。这一状况正是美国20世纪80年代”储蓄和贷款“危机后所建立的金融评估管理体系需要重点改变的。因此，美国金融评估管理体制建立之后，美国评估行业完全通过自律进行管理的方式在很大程度上得以改变。
(二)金融评估的特殊性
评估是种促进相关资产交易的专业服务。一般的评估业务是委托人与评估师之间的民事行为， 旦对评估产生争议或评估服务给委托人带来损失，受损害的一方(合同当事人、委托人等)完全可以通过民事诉讼解决争端。如果合同当事人能够证明评估师有过错，评估师就需要赔偿其损失。在这种情况下，可以通过对利益受损方的补偿、赔偿以及对评估师的处罚(主要是经济处罚)实现评估服务的可持续发展，评估服务对委托人以外的第三人或社会利益也不会造成危害，所以，对评估行业无须实行严厉的特别管控措施(如行业准入，标准统一等)，这也是美国和多数国家长期对评估行业实行自律管理、政府不干预的依据。
然而，20世纪80年代美国的“储蓄和贷款”危机彻底改变了人们对评估行业特别是金融评估的看法。评估与金融业有着不可分割的密切联系，以抵押保证为目的的评估业务是各国传统的评估业务领域之一，而抵押资产评估与一般的评估行为在影响力，后果等方面有着本质的不同。“评估在贷款审查程序中的主要作用是，证明资产的抵押价值足以避免借入者无法偿还贷款时的贷款损失。”因此，抵押资产评估在维护金融资产安全、防范金融风险方面具有双刃剑的作用：客观操作且合理披露的不动产抵押评估业务，将有助于金融机构识别潜在风险，充分保障金融机构的利益；而不当操作且不合理披露的抵押评估，则会在很大程度上放大风险，给金融机构带来重大损失。如果评估不当，一旦出现还款违约行为，银行等金融机构作为放款人就可能无法从抵押品的变卖中得到足够的风险保证。由于银行等金融机构的特殊性，一旦经营失败或遭遇重大风险，对金融秩序以及社会可能带来很大的危害。特别是美国实行了储蓄存款保险制度，相关储蓄机构按照法律规定向联邦储蓄保险公司(FDIC)交纳保费，一旦储蓄机构经营失败，出现无力偿付存款的情形，就由联邦储蓄保险公司赔付。如果无力偿付的储蓄机构出现较多、联邦储蓄保险公司也无力赔付后，则需动用联邦储备基金依法补偿。运用联邦储备基金就意味着用纳税人的钱来为金融机构的经营失败“埋单”。因此，从这个意义上看，金融评估与一般的评估服务有着本质区别：金融评估中的不当行为危害的不仅是方当事人，而且可能会对整个金融秩序、社会秩序和全体纳税人的利益带来危害。因此，对金融评估的监管应当予以特别管控。
(三)储蓄和贷款危机的冲击
20世纪80年代初，里根政府执政以后奉行自由经济政策，积极推进后来被称之为“去监管化”的改革措施。在金融领域，美国政府放松了对金融机构的监管，大量金融机构在没有建立必要审核监督机制的情况下，盲目开展抵押贷款业务。由于当时评估业缺乏统一的评估准则和评估师资质标准，评估行业在职业道德、人员素质，执业水平等方面出现了一些问题，相当多的评估师对作为抵押物的不动产进行了不恰当的评估(往往是乐观性的高估)，在出现无法还款处置抵押不动产的情况时，抵押物价值远远达不到评估值，造成银行等金融机构贷款呆账、坏账大幅度增加，引发了一大批金融机构倒闭，从80年代中期开始爆发了由房地产泡沫诱发的金融危机。由于美国实行储蓄存款保险制度，这场被称为“储蓄与贷款”危机的金融危机最终导致了400余家储蓄金融机构破产，给联邦储备基金最终造成1000多亿美元的损失。
用联邦储备基金赔付相当于让纳税人为金融危机承担责任，为此有关这场金融危机的争论演化为一场政治博弈，美国国会专门就这场金融危机的原因，各方所起的作用进行调查。众议院政府工作委员会(House Committee on Government Operatlons)于1986年9月形成了题为《评估问题对不动产抵押贷款，抵押保险和二级市场投资的影响》的调查报告。该报告在分析了金融监管部门和金融机构存在问题的同时，对评估行业存在的问题予以严厉抨击，包括缺乏统一的执业人员资格标准，缺乏统一的评估标准，并认为不当评估和欺诈评估是促成金融危机并导致联邦政时遭受损失的主要诱因之一。
这场金融危机促使有关各方对评估行业进行了“痛定思痛”的全面评价，也因此加强了以金融为目的的评估监管，《专业评估执业统一准则》(USPAP)就是在这个大背景下产生的。
(四)《金融机构改革、复原和实施法》(FIRREA)的 制定和金融评估体系的建立
在综合分析金融业存在问题的基础上，美国国会于1989年制定了FIRREA，对金融行业进行全面整顿。鉴于金融评估领域存在的问题，该法第十一章对美国金融评估管理进行了重大改革，引进了联邦政府监督，州政府注册管理、评估行业协会制定准则、金融监管部门建立相应评估规则等内容，从而建立了独具特色的美国金融评估体系，也在很大程度上改变了美国评估行业自律管理的局面。
二、美国金融评估管理体系
(一)概述
根据FIRREA第十一章，美国金融评估管理体系由民间，州和地方政府，联邦政府三级构成，这三个层级分别从民间行业自律管理、联邦和各州监管以及联邦金融机构监管部门的角度对评估业进行职能管理，形成 个有机的不动产。评估和评估师管理体制：
民间组织评估促进会设评估准则委员会和评估师资格委员会，为不动产评估的实施和报告制定最低标准，为注册评估师设立最低资格要求：
各州负责对评估师进行注册和许可，包括制定教育和经验要求(这些要求至少应当符合评估师资格委员会对注册评估师的资格要求)，监督评估师遵守评估准则。
联邦储备体系(FederaI Reserve System)、联邦存款保险公司(Federal Deposit INsu raRce Corporatlon)、货币监理署(Office of the Comptroller of the Currency)，储蓄管理局(Qffice of Thrift Supervision)和国家信贷管理局(Natlonal Credit Union AdmIni：stratlon)(以下统称为“联邦金融机构监管部门”)为所辖金融机构制定评估要求，并监督金融机构遵守这些评估要求。
评估分会主要负责监督和审查各民间、州和联邦组织与第十章有关的工作，监督和协调参与管理评估和评估师的有关各方的职能。
美国金融评估管理体系中各相关主体结构图如下。
(二)美国金融评估管理体制中各方主体及其职责
1 评估分会
为适应金融评估管理需要。FlRREA法在联邦金融机构检查委员会(Federal FinancialInstituions ExamInation council)下设立“评估分会”(AppraisaISubcommittee)，作为主要的联邦部门，对不动产评估业监督体制中的其他组织进行监督。评估分会有6位理事会成员和7位工作人员，理事会成员由组成联邦金融机构检查委员会的5大联邦金融机构监管部门负责人和住房与城市发展部的负责人委任。
(1)评估分会主要职责
监督各州制定的有关注册评估师和许可评估师资格的条件，包括有关专业责任规范；
监督联邦金融监管部门在其各自管辖范围内制定的涉及联邦交易的评估准则，并确定必须由注册评估师和许可评估师从事的涉及联邦交易评估业务的范围；
为获得各州注册或许可，有资格在涉及联邦的交易中提供评估服务的评估师建立全国性注册库：
监督并审查评估促进会的业务、程序、活动和组织结构。向评估促进会提供适当金额的资助，用于支付其从事的与第十一章相关的工作费用；
每年不迟于1月31日前向国会递交年度报告，汇报在上一年度评估分会各项职能的执行情况。。
(2)评估分会的工作方式
为开展正常业务，评估分会在认为适当的情况下，可设立顾问委员会，举行调查会、听证会，收集证据，提供信息，进行调查研究等。为保证评估分会有必要的经费履行其管理职能，美国政府规定在FIRREA颁布之日，由财政部对评估分会一次性拔款500万美元作为启动资金。以后评估分会开展工作所需资金，可通过向注册评估师和许可评估师收取的注册费来解决，或根据有关规定使用联邦金融机构监管部门所能获得的基金支持。
评估分会对评估促进会进行监督的方式包括参加与第十章有关的所有重要会议和活动，检查拟订中的对评估师的资格要求和《专业评估执业统准则》(uSPAP)的修改和增补。评估分会还审查评估促进会的资助申请，以保证所申请的资助只运用于与第十一章相关的活动。
评估分会对联邦金融机构监管部门的监督主要通过非正式渠道进行。评估分会的6位理事会成员都参与了各自部门中的评估相关工作，非正式地向自己的部门提供来自于评估分会的信息。评估分会也向拟订中的涉及评估问题的规定提供技术支持，如国家信贷管理局为了与其他监管部门一致而将需要评估的交易最低限由10万美元提高到25万美元。
评估分会对各州评估师管理部门的监督，主要是对这些部门的程序实施实地检查，并与评估师、州和联邦部门，以及评估服务使用者保持密切联系。评估分会对各州的检查有两个主要检查周期：3年和18个月。大多数州都安排的是3年，但如果需要进行较为经常的实地观察(通常是因为在以前的实地检查中发现了疑点)，这些州的检查周期则会改为18个月。评估分会实地检查的安排旨在保证在各州之间进行统一的检查，运用统一的政策。检查工作涉及公开的和秘密的投诉；已批准和未批准的培训机构和培训课程j该州与评估师注册和许可相关的法律和规定；理事会会议纪要：评估师的注册簿和注册费：临时执业和互惠安排；热点问题，如恶性贷款、欺诈，非法不动产炒作等。实地检查意见书需在评估分会的网站上公布。
(3)全国评估师注册数据库
根据第十章的要求，评估分会需保存各州从事涉及联邦交易评估业务的许可评估师和注册评估师注册登记簿，并对其进行维护。该数据库可以提供各州评估师的姓名和具备的资格，并可以对不再执业和正在执业的评估师资格情况和种类以及惩罚记录进行统计。这个注册数据库包括公开和非公开的信息，例如针对评估师的受惩罚的记录，只允许经授权的州评估监管部门的代表查阅。用户可以通过互联网登陆此数据库，并免费下载全部的公开数据。
通过国家评估师注册数据库，用户可以了解该评估师是否有资格从事涉及联邦交易的评估业务，评估师是否受过纪律处分，其评估资格证书是否已经被暂停、撤销(revoked)或被放弃(surrendered)。各州还可以通过该数据库帮助州管理部门管理评估师队伍，从而为各州之间的临时互惠提供帮助。
数据库的信息由各州提供。各州定期(绝大多数以1个月为限)将相关的文件提交评估分会，评估分会将数据录入数据库。数据库对四类评估师进行统计，即许可评估师，注册综合评估师，注册住宅评估师和过渡性许可评估师。
2 联邦金融机构监管部门
联邦金融机构监管部门负责保证在联邦机构投保的储蓄机构遵守第十一章的要求，保证涉及联邦交易中的不动产评估符合评估准则委员会制定的USPAP的要求。其主要工作如下：
联邦金融机构监管部门要求涉及联邦交易中的 所有评估业务都必须至少符合USPAP的要求，评估结论以书面形式表示，且应当包含充分的信息和分析过程。以支持金融机构的交易决策。
各联邦金融监管部门或执行机构如果为适当履行其法定职责已做出增加额外评估准则的书面决定，可以要求评估师开展业务遵守这些额外评估准则。
联邦金融机构监管部门规定必须进行评估的“最低门槛要求”，即规定在什么情况下，受监管的金融机构可以不聘请注册评估师或许可评估师进行评估，改为通过其他人士或手段(如银行内部人员，自动评估模型等)进行“估价”(evaIUatlon)。
目前5个金融机构监管部门都把最低限设在25万美元”，即对于低于25万美元的不动产抵押物，金融机构可以选择进行评估，也可以选择对资产价值进行其他方式的估价，所谓估价工作可以由注册评估师和许可评估师以外的人士进行，且无需遵守USPAP；高于25万美元的不动产抵押物必须由注册评估师或许可评估师进行评估，且评估工作需要遵守USPAP的规定。联邦金融机构监管部门也对估价的内容和报告提出了相应要求。
颁布规定和政策，对受监管的金融机构应当聘请注册评估师或许可评估师进行评估的交易进行明确，即对涉及联邦的交易进行分类，确定哪些交易应当由州注册评估师进行评估，哪些交易应当由州许可评估师进行评估。根据目前的规定。在涉及联邦的交易中，当商甩不动产交易额大于25万美元，住宅不动产交易额大于100万美元时，应当聘请州注册评估师。其他涉及联邦的交易，除非第十一章中有特别规定，可以聘请州许可评估师”。
要求在涉及联邦利益的评估中，评估师必须由金融机构(放款人)聘用，而不得由贷款申请人聘用。
制定检查程序，以保证受监管的金融机构遵守第十章的要求。在检查经营风险管理政策和实务，进行专项检查(如不动产交易和实务)以及检查贷款业务时，监管部门通常会检查金融机构对评估规定的遵守情况。当管理部门发现违反规定的情况或缺陷时，如果他们认为这些情况或缺陷会影响金融机构的安全和有效运营，他们会采取处罚措施或通过与金融机构的管理当局进行讨论，促使其采取正确措施。监管部门可以采取的正式或非正式的惩戒措施包括，谅解备忘录、限制执业，禁止执业，暂停和终止资格，以及对违反评估规定的金融机构进行民事处罚等。这些措施可以适用于外聘(付费)评估师，也可适用于金融机构的评估师雇员和金融机构的合作方。此外，根据1991年的“联邦存款保险公司改善法”。联邦金融机构监管部门可以对金融机构的合作方，如评估师，采取惩戒措施”。
委派代表参加评估分会。
3 州和地方政府
为管理各州评估师注册和许可事宜以及监督注册评估师和许可评估师执业，各州和地区都建立了相应制度对评估行业进行管理和监督，并建立了州评估师注册和许可管理部门。州评估师注册和许可管理部门负责本州管辖范围内的评估行业管理工作，主要职能有：
制定本州注册评估师和许可评估师资格要求和有关考试工作，相关评估师资格标准需符合评估促进会下属的评估师资格委员会(AQB)的标准。
对注册评估师和许可评估师进行登记并收取注册登记费，对违规评估师进行必要的处罚。
监督评估师对USPAP的遵守情况。
州评估师注册和许可管理部门在开展工作中接受评估分会的监督，每年须向评估分会上报州注册登记表，列明获得注册评估师和许可评估师资格的人员。
各州关于评估师资格的要求见下表