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摘要：公允值价值计量的理念自诞生来就备受社会各界关注、饱受争议，自从2006年的企业会计准则颁布之后，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量就一直成为社会关注的焦点。在该准则发布前，历史成本因其可靠性一直受到企业的重视，但是它本身具有许多局限性。而公允价值在企业资产的计量当中所表现出的高度的及时性与真实性，则是历史成本所欠缺的。因此，企业应该选用哪种计量模式对投资性房地产进行后续计量，成为不少学者和企业所要面对的问题。本文将通过图表展现目前上市公司对投资性房地产的计量方式的应用现状，分析投资性房地产在公允价值应用中存在的问题，然后剖析公司选择公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的动机和目前应用较少的原因，最后提出相应的建议以促进公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用。
关键词：投资性房地产；后续计量；公允价值模式；估值
2006年我国财政部制定了新的企业会计准则。第一次明确提出了投资性房地产的概念，作为单独的会计科目进行核算。另外，我国的财政部于2012年就公允价值计量寻求了各方的意见，并于2014年颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，在若干具体方面对公允价值的计量做出了相关规定，不仅对2006年准则的缺陷和不足进行修改和补充，也明确说明了估值技术的详细内容，为企业根据公允价值来计量投资性房地产提供了很好的应用指南。然而，我国虽然引入了投资性房地产公允价值模式，但对其运用却是十分谨慎的，本文就投资性房地产采用公允价值模式的现状、动机和建议等方面进行分析。
一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状
在2006年颁布的企业会计准则中首次引入了公允价值的概念，并赋予企业选择计量方式的权利，然而从2007年以来采用公允价值模式计量投资性房地产的企业却并不多。
下表是笔者收集的2007年至2016年的我国A股上市公司的部分数据，从表1中可以看出，拥有投资性房地产的公司比例几乎在40%左右徘徊，虽然采用公允价值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在6%以下。因此即使运用公允价值模式的总体趋势是不错的，但是占总体的比例依然不容乐观。
值得一提的是2014年《企业会计准则第39号——公允价值计量》的颁布增强了上市公司的信心，通过查询资料了解到在2015 年转换为公允价值计量的有泰禾集团、赞宇科技、美盈森、物产中大等上市公司。
表1
单位：个
二、公允价值模式在投资性房地产后续计量的应用中存在的问题
1.公司未合规运用投资性房地产后续计量模式
企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。因此如果公司没有确凿依据能长期可靠地获取投资性房地产的公允价值的话，就不应该变更会计政策来对其计量。
然而例如ST联合（现更名国旅联合）2012年经过董事会和监事会审议批准将历史成本模式改为公允价值模式，但2013年半年报中公司披露，因为企业不能长期可靠地取得其公允价值，所以依旧采用成本模式计量。公司没有深入了解房地产市场的真实情况，没有遵循会计的谨慎性的原则。
企业会计准则还规定，投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然而例如方大集團2013年年报中公司披露，对于投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息的，采用公允价值模式，对于有证据表明某项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，采用成本模式。这种双模式计量违背了准则的规定。
2.公允价值信息披露不充分
尽管现行企业会计准则规定投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但是从会计实务上看两种计量模式的地位并不平等，查阅上市公司财务报表的信息可以发现，有些上市公司还未根据相关政策规定对交易内容、过程以及金额确定方法进行披露，有的没有披露公允价值的确定方法及依据等，比如赞宇科技2017年年报中对于采用公允价值模式进行计量的价值258130000元的投资性房地产，并没有披露公允价值的具体确认方法；又如在福星股份2014年年报中披露的投资性房地产余额为4904668973.28元，但是这近50亿元的投资性房地产资产结构是什么样，并没有在报告或附注中进一步披露，报表的使用者很难从报表中获得投资性房地产的位置、面积及房地产的市场价格等信息，从而很难对该上市公司借助计量方法进行计量是否正确做出准确判断。
在公允价值的确定方法上，我国相比于世界上其他发达国家还是有不小差距。在现代的发达国家实务中，因为公允价值会计的发展，促进了资产评估与会计的强强联合，这样一来不仅能够解决公允价值计量所需要的技术性支持，同时又能够促进公允价值确认问题的顺利解决。就现阶段的发展状况来看，要实现我国评估系统的高透明度以及高工作质量十分不容易，因而要想企业尽可能充分的披露仍任重道远。
3.企业借变更计量模式操纵利润
监管不严导致部分公司通过变更计量模式以求粉饰业绩、操纵利润的现象发生，例如冠福家用（现更名冠福股份）在2010年亏损8652.73万元，2011年亏损1.33亿元之后，2012年扭亏无望的情况下改用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，勉强将利润拉回正数，顺利保壳。有不少类似冠福股份这样的公司企图通过变更计量模式的方法来起到操纵利润的目的。
三、投资性房地产采用公允价值模式计量的动因
1.改善公司业绩
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不计提折旧，不进行摊销，无需减值测试，只在会计期末对公允价值和账面价值之间的差额进行调整，计入公允价值变动损益。在我国目前的房地产市场上，投资性房地产的市场价格一般高于历史成本，通过变更计量模式可以显著增加当期利润，正如上文提到的，有的连续亏损面临退市风险的公司正是通过这种方式保全了自己。在以后会计期间里，若投资性房地产继续升值，仍可对公司利润的提升产生帮助。 2.增加融资筹码
在公司选用公允价值计量模式對投资性房地产进行后续计量之后，资产负债率均一般会呈现出不同程度的下降，而资产负债率所反映的是企业的负债总额占资产总额的比率，资产负债率的下降，说明企业的偿债能力增强，房地产在开发过程中有很大的融资需求，外部融资主要是通过发行新股、向银行贷款来实现，由于发行新股程序复杂、成本较高等原因，企业倾向于选择通过贷款满足资金需求，而银行一般要审查企业的财务报表，企业数据指标达到一定标准才能发放贷款，资产负债率是关键指标之一，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量带来的资产负债率的下降正好增加了企业的融资筹码。
3.合理延税
投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，折旧、摊销或减值可以起到抵税的作用，采用公允价值模式进行后续计量时，没有了抵税的效果，但从我国目前房地产市场行情来看，其公允价值呈持续走高状态，期末公允价值超过账面价值的部分计入公允价值变动损益，会计上承认这部分变动，增加当期利润，但税法并不认可，在计算当期应纳税所得额时扣减该部分公允价值变动损益，由此投资性房地产的账面价值大于计税基础，产生应纳税暂时性差异，将税项递延到未来期间该部分损益实现的时候。
四、企业较少采用公允价值模式的原因
1.估值成本压力
如果公司采用成本模式进行后续计量，每个会计期末只需在投资性房地产账面价值的基础上进行折旧或摊销，计量成本较低，而公允价值计量模式却是一种动态的计量方式，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，就要求企业在会计期末必须对投资性房地产展开估价，这就要求要有专业的人员进行估价，企业通常会聘请专业的评估机构评估投资性房地产并出具资产评估报告，由于现在我国相关人才比较稀缺，评估费用较高，每年需要支付较高的评估费用增加企业的经营成本。
2.应用条件严苛
我国不完善的房地产市场导致在实务中持续可靠地确定公允价值很难，所以企业会计准则中对采用公允价值模式计量作了严格规定：采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区）；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。而且投资性房地产后续计量模式一旦变更为公允价值模式不能转回成本模式，所以企业一旦变更计量模式则没有反悔的机会，企业如果无法取得房地产的公允价值该如何处理，这是企业需要慎重思考的问题。
五、对促进企业合理合规采用公允价值模式的建议
1.完善企业会计准则及相关法规
在我国企业会计准则与国际会计准则趋同的大背景下，虽然《企业会计准则第39号——公允价值计量》中对公允价值的披露要求方面与之前相比有了更详细的规范，但是与国际会计准则接轨还有一定距离，鉴于此，相关部门必须立足于我国国情，在充分吸收与借鉴国际会计准则的前提下，制定科学、合理、操作性强的规则，进一步完善投资性房地产公允价值计量模式的运用细则。
2.建立健全监管机制
一些上市公司改变投资性房地产计量模式将投资性房地产中隐藏的增值部分释放出来，迅速改善当期经营业绩，甚至借此扭亏为盈，很可能误导财务报表使用者，导致错误的投资判断，这种通过改变计量模式进行盈余管理的行为应该引起相关监管部门的重视。另外，为了更好地强化对拥有投资性房地产的企业的监管，还需要积极引入第三方评估部门，不断完善资产评估机制，严格执行评估机构准入制度，将资产评估工作与财务报表审计工作有机结合。
3.营造成熟活跃的房地产市场
如今中国房地产行业发展如火如荼，企业采用公允价值模式后很有可能极大提高利润水平和资产价值，若房地产行业受到不利影响，则会加剧企业财务的不稳定性，加之企业会计准则要求公允价值模式不可转变为成本模式，公司选用公允价值模式更是慎之又慎，因此只有营造成熟活跃的房地产市场环境，才能增加企业采用公允价值模式的信心。
4.加强企业信息披露
为了增强企业信息的可靠性和准确性，便于财务报表使用者的理解，企业应当采用统一的公允价值估值技术，以便于企业相互对比，企业对于要披露的信息，诸如投资性房地产的登记信息、地理位置、成新度、使用年限，都应当有具体的计划，同时，对于信息披露的格式、方法等，都要有规范的程序，以增强企业信息可比性。
六、结语
公允价值计量是国际通用的计量方法，既有利于增强企业信息的及时性和透明度，又有利于企业财务信息使用者更好地掌握公司真实信息。从前文的论述中可以看出由于公允价值模式应用条件严苛、企业估值成本较高等因素，我国应用公允价值计量模式的企业数量还不多，而现如今国家出台更多调控政策，不断完善房地产市场，准则中对于公允价值模式应用的指导也不断细化，这对于公允价值计量模式的运用是利好消息。虽然企业在投资性房地产后续计量模式的选择上仍保持谨慎态度，但是毋庸置疑的是公允价值模式将来一定会越来越为企业所接受。
参考文献：
[1]程杉杉.浅谈公允价值计量投资性房地产的现状及原因[J].财会学习，2017（15）：98～99
[2]吴玲红.投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响[J].财会学习，2018（01）：126
[3]雷艳星，李依桐.投资性房地产公允价值模式的分析[J].现代商贸工业，2018（13）：120～122
关键词：投资性房地产；后续计量；公允价值模式；估值
2006年我国财政部制定了新的企业会计准则。第一次明确提出了投资性房地产的概念，作为单独的会计科目进行核算。另外，我国的财政部于2012年就公允价值计量寻求了各方的意见，并于2014年颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，在若干具体方面对公允价值的计量做出了相关规定，不仅对2006年准则的缺陷和不足进行修改和补充，也明确说明了估值技术的详细内容，为企业根据公允价值来计量投资性房地产提供了很好的应用指南。然而，我国虽然引入了投资性房地产公允价值模式，但对其运用却是十分谨慎的，本文就投资性房地产采用公允价值模式的现状、动机和建议等方面进行分析。
一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状
在2006年颁布的企业会计准则中首次引入了公允价值的概念，并赋予企业选择计量方式的权利，然而从2007年以来采用公允价值模式计量投资性房地产的企业却并不多。
下表是笔者收集的2007年至2016年的我国A股上市公司的部分数据，从表1中可以看出，拥有投资性房地产的公司比例几乎在40%左右徘徊，虽然采用公允价值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在6%以下。因此即使运用公允价值模式的总体趋势是不错的，但是占总体的比例依然不容乐观。
值得一提的是2014年《企业会计准则第39号——公允价值计量》的颁布增强了上市公司的信心，通过查询资料了解到在2015 年转换为公允价值计量的有泰禾集团、赞宇科技、美盈森、物产中大等上市公司。
表1
单位：个
二、公允价值模式在投资性房地产后续计量的应用中存在的问题
1.公司未合规运用投资性房地产后续计量模式
企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。因此如果公司没有确凿依据能长期可靠地获取投资性房地产的公允价值的话，就不应该变更会计政策来对其计量。
然而例如ST联合（现更名国旅联合）2012年经过董事会和监事会审议批准将历史成本模式改为公允价值模式，但2013年半年报中公司披露，因为企业不能长期可靠地取得其公允价值，所以依旧采用成本模式计量。公司没有深入了解房地产市场的真实情况，没有遵循会计的谨慎性的原则。
企业会计准则还规定，投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然而例如方大集團2013年年报中公司披露，对于投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息的，采用公允价值模式，对于有证据表明某项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，采用成本模式。这种双模式计量违背了准则的规定。
2.公允价值信息披露不充分
尽管现行企业会计准则规定投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但是从会计实务上看两种计量模式的地位并不平等，查阅上市公司财务报表的信息可以发现，有些上市公司还未根据相关政策规定对交易内容、过程以及金额确定方法进行披露，有的没有披露公允价值的确定方法及依据等，比如赞宇科技2017年年报中对于采用公允价值模式进行计量的价值258130000元的投资性房地产，并没有披露公允价值的具体确认方法；又如在福星股份2014年年报中披露的投资性房地产余额为4904668973.28元，但是这近50亿元的投资性房地产资产结构是什么样，并没有在报告或附注中进一步披露，报表的使用者很难从报表中获得投资性房地产的位置、面积及房地产的市场价格等信息，从而很难对该上市公司借助计量方法进行计量是否正确做出准确判断。
在公允价值的确定方法上，我国相比于世界上其他发达国家还是有不小差距。在现代的发达国家实务中，因为公允价值会计的发展，促进了资产评估与会计的强强联合，这样一来不仅能够解决公允价值计量所需要的技术性支持，同时又能够促进公允价值确认问题的顺利解决。就现阶段的发展状况来看，要实现我国评估系统的高透明度以及高工作质量十分不容易，因而要想企业尽可能充分的披露仍任重道远。
3.企业借变更计量模式操纵利润
监管不严导致部分公司通过变更计量模式以求粉饰业绩、操纵利润的现象发生，例如冠福家用（现更名冠福股份）在2010年亏损8652.73万元，2011年亏损1.33亿元之后，2012年扭亏无望的情况下改用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，勉强将利润拉回正数，顺利保壳。有不少类似冠福股份这样的公司企图通过变更计量模式的方法来起到操纵利润的目的。
三、投资性房地产采用公允价值模式计量的动因
1.改善公司业绩
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不计提折旧，不进行摊销，无需减值测试，只在会计期末对公允价值和账面价值之间的差额进行调整，计入公允价值变动损益。在我国目前的房地产市场上，投资性房地产的市场价格一般高于历史成本，通过变更计量模式可以显著增加当期利润，正如上文提到的，有的连续亏损面临退市风险的公司正是通过这种方式保全了自己。在以后会计期间里，若投资性房地产继续升值，仍可对公司利润的提升产生帮助。 2.增加融资筹码
在公司选用公允价值计量模式對投资性房地产进行后续计量之后，资产负债率均一般会呈现出不同程度的下降，而资产负债率所反映的是企业的负债总额占资产总额的比率，资产负债率的下降，说明企业的偿债能力增强，房地产在开发过程中有很大的融资需求，外部融资主要是通过发行新股、向银行贷款来实现，由于发行新股程序复杂、成本较高等原因，企业倾向于选择通过贷款满足资金需求，而银行一般要审查企业的财务报表，企业数据指标达到一定标准才能发放贷款，资产负债率是关键指标之一，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量带来的资产负债率的下降正好增加了企业的融资筹码。
3.合理延税
投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，折旧、摊销或减值可以起到抵税的作用，采用公允价值模式进行后续计量时，没有了抵税的效果，但从我国目前房地产市场行情来看，其公允价值呈持续走高状态，期末公允价值超过账面价值的部分计入公允价值变动损益，会计上承认这部分变动，增加当期利润，但税法并不认可，在计算当期应纳税所得额时扣减该部分公允价值变动损益，由此投资性房地产的账面价值大于计税基础，产生应纳税暂时性差异，将税项递延到未来期间该部分损益实现的时候。
四、企业较少采用公允价值模式的原因
1.估值成本压力
如果公司采用成本模式进行后续计量，每个会计期末只需在投资性房地产账面价值的基础上进行折旧或摊销，计量成本较低，而公允价值计量模式却是一种动态的计量方式，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，就要求企业在会计期末必须对投资性房地产展开估价，这就要求要有专业的人员进行估价，企业通常会聘请专业的评估机构评估投资性房地产并出具资产评估报告，由于现在我国相关人才比较稀缺，评估费用较高，每年需要支付较高的评估费用增加企业的经营成本。
2.应用条件严苛
我国不完善的房地产市场导致在实务中持续可靠地确定公允价值很难，所以企业会计准则中对采用公允价值模式计量作了严格规定：采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区）；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。而且投资性房地产后续计量模式一旦变更为公允价值模式不能转回成本模式，所以企业一旦变更计量模式则没有反悔的机会，企业如果无法取得房地产的公允价值该如何处理，这是企业需要慎重思考的问题。
五、对促进企业合理合规采用公允价值模式的建议
1.完善企业会计准则及相关法规
在我国企业会计准则与国际会计准则趋同的大背景下，虽然《企业会计准则第39号——公允价值计量》中对公允价值的披露要求方面与之前相比有了更详细的规范，但是与国际会计准则接轨还有一定距离，鉴于此，相关部门必须立足于我国国情，在充分吸收与借鉴国际会计准则的前提下，制定科学、合理、操作性强的规则，进一步完善投资性房地产公允价值计量模式的运用细则。
2.建立健全监管机制
一些上市公司改变投资性房地产计量模式将投资性房地产中隐藏的增值部分释放出来，迅速改善当期经营业绩，甚至借此扭亏为盈，很可能误导财务报表使用者，导致错误的投资判断，这种通过改变计量模式进行盈余管理的行为应该引起相关监管部门的重视。另外，为了更好地强化对拥有投资性房地产的企业的监管，还需要积极引入第三方评估部门，不断完善资产评估机制，严格执行评估机构准入制度，将资产评估工作与财务报表审计工作有机结合。
3.营造成熟活跃的房地产市场
如今中国房地产行业发展如火如荼，企业采用公允价值模式后很有可能极大提高利润水平和资产价值，若房地产行业受到不利影响，则会加剧企业财务的不稳定性，加之企业会计准则要求公允价值模式不可转变为成本模式，公司选用公允价值模式更是慎之又慎，因此只有营造成熟活跃的房地产市场环境，才能增加企业采用公允价值模式的信心。
4.加强企业信息披露
为了增强企业信息的可靠性和准确性，便于财务报表使用者的理解，企业应当采用统一的公允价值估值技术，以便于企业相互对比，企业对于要披露的信息，诸如投资性房地产的登记信息、地理位置、成新度、使用年限，都应当有具体的计划，同时，对于信息披露的格式、方法等，都要有规范的程序，以增强企业信息可比性。
六、结语
公允价值计量是国际通用的计量方法，既有利于增强企业信息的及时性和透明度，又有利于企业财务信息使用者更好地掌握公司真实信息。从前文的论述中可以看出由于公允价值模式应用条件严苛、企业估值成本较高等因素，我国应用公允价值计量模式的企业数量还不多，而现如今国家出台更多调控政策，不断完善房地产市场，准则中对于公允价值模式应用的指导也不断细化，这对于公允价值计量模式的运用是利好消息。虽然企业在投资性房地产后续计量模式的选择上仍保持谨慎态度，但是毋庸置疑的是公允价值模式将来一定会越来越为企业所接受。
参考文献：
[1]程杉杉.浅谈公允价值计量投资性房地产的现状及原因[J].财会学习，2017（15）：98～99
[2]吴玲红.投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响[J].财会学习，2018（01）：126
[3]雷艳星，李依桐.投资性房地产公允价值模式的分析[J].现代商贸工业，2018（13）：120～122